Rachat de prêt immobilier

Profitez des taux bas pour renégocier votre prêt immobilier !

Vous avez contracté un crédit à un taux plus élevé que ceux actuellement pratiqués ? Profitez de la baisse des taux pour renégocier ou faire racheter votre prêt immobilier : meilleurs taux d’emprunt, rééchelonnement de la dette globale, diminution du coût total des intérêts et révision des coûts d’assurance… Cette opération peut s’avérer très intéressante !

À retenir :

Profiter de la baisse des taux pour votre prêt immobilier actuel

Intéressant si le taux de votre prêt est supérieur de 0.50 % aux taux actuels

Diminuer ou allonger la durée de votre prêt

Modifier le montant de vos mensualités

Je simule mon rachat de prêt immobilier

Quelle est la différence entre renégociation et rachat de prêt ?

Qu’il s’agisse de renégocier ou de racheter un prêt, ces deux termes s’apparentent à la même opération : celle de revoir votre prêt immobilier pour vous permettre de bénéficier de meilleures conditions.

Attention, il ne faut pas confondre le rachat de prêt et le rachat de soulte qui consiste à racheter les parts d’un bien par suite d’une succession ou d’un divorce.

La nuance entre renégociation et rachat de prêt réside dans le fait que vous fassiez appel à votre banque actuelle, ou à une autre entité :

  • Dans le cas de la renégociation, votre banquier va ajuster votre contrat en votre faveur par le biais d’un avenant.
  • Quand il s’agit d’un rachat de prêt, c’est une autre banque qui va racheter votre prêt à votre banque initiale et vous proposer un nouveau contrat. Un nouveau prêt remplacera ainsi le précédent.

Rachat et renégociation de prêt immobilier : dans quels cas est-ce intéressant ?

Cette opération peut entraîner de nouveaux frais tels que des pénalités de remboursement anticipé, de nouveaux frais de dossier et de garanties. Elle ne devient intéressante que si votre taux initial est supérieur d’au moins 0,50 % par rapport au taux immobilier actuel.


Le rachat et la renégociation de prêt immobilier peuvent être réalisés de trois manières différentes :

  • Conserver la durée restante de votre crédit en diminuant la mensualité : vous gagnerez en pouvoir d’achat et en coût de crédit.
  • Conserver la mensualité actuelle de votre crédit en diminuant la durée : vous gagnerez davantage sur le coût du crédit.
  • Rallonger la durée de l’emprunt : vous gagnerez davantage en pouvoir d’achat.

Les gains en pouvoir d’achat peuvent être favorables à la mise en place d’un nouveau projet tel qu’une « enveloppe travaux » ou un investissement locatif.

Utilisez notre calculatrice de rachat de prêt immobilier pour savoir si cette opération est intéressante et si vous avez choisi la meilleure formule.

Deux exemples de rachat de prêt immobilier :

Pour un prêt immobilier de 250 000 € à un taux de 2,5 % souscrit en mars 2015 sur 25 ans, les mensualités s’élèvent à 1 121,54 € (hors assurance). Le tableau ci-dessous donne deux exemples de ce rachat de prêt immobilier en septembre 2018.

  Nouveau prêt
exemple 1
Nouveau prêt
exemple 2
Type de rachat Diminution de la mensualité
mais durée restante conservée
Mensualité conservée
mais diminution de la durée
Taux 1,50 % 1,22 %
Durée 21 ans 19 ans
Mensualité 1 040,30 € 1 123,55 €
Bilan Gain de 81,24 € par mois
Economie totale de 20 997 €
Mensualité stable
Réduction de la durée d'emprunt
Economie totale de 32 185 €

Sachez également qu’il est possible de faire racheter plusieurs prêts et de les regrouper en un seul. Cette démarche peut être intéressante et permettra de régulariser votre situation (famille agrandie, déménagement…). S’il s’agit de prêts de natures différentes, vous devrez vous référer aux conditions générales de votre contrat pour en connaître les modalités.

Exemple :

Vous avez contracté trois prêts auprès d’une même banque : un prêt à taux zéro, un prêt immobilier à 2 %, un autre prêt à 4 %. Votre banque, ou une autre, peut vous proposer un lissage de prêt de ces trois crédits.

Cependant, vous êtes en droit de renégocier le prêt à 4 % auprès de votre banque ou d’un autre établissement bancaire en cas de refus. Si une autre banque accepte de renégocier ce prêt, les deux autres seront conservés dans votre banque actuelle.

Calcul simple de rachat de prêt immobilier

Votre banque n’a aucune obligation de renégocier votre prêt

Votre banque n’a aucune obligation de renégocier le taux de votre prêt actuel. Vous devrez faire une demande de renégociation des conditions de prêt à l'organisme prêteur. S'il accepte, il y aura de nouvelles conditions qui seront validées par un avenant à votre prêt et l'édition d'un nouveau tableau d'amortissement. S'il refuse, il faudra voir avec une autre banque pour faire racheter votre prêt. De manière générale, peu de banques acceptent la renégociation mais certaines proposent d’elles-mêmes ce geste pour s’assurer une clientèle à long terme.

Si votre banque actuelle vous propose une telle opération, c’est généralement qu’elle vous est profitable ! En cas de renégociation du taux de crédit immobilier, la souscription d’une nouvelle garantie hypothécaire ne peut être imposée.

Dans le cadre d’un prêt immobilier pour la construction d’un bien, vous ne pouvez renégocier votre prêt tant que vous n’avez pas en votre possession l’attestation de parfait achèvement des travaux.

Si vous avez déjà renégocié votre prêt immobilier avec votre banque mais que les taux ont baissé significativement depuis, vous avez tout intérêt à refaire une demande. Il n’y a pas de délai pour renégocier votre prêt ou le racheter. Il est possible de faire racheter plusieurs fois son prêt si les taux ont continué à baisser, ce n’est pas limité.

Quel que soit le type de prêt immobilier, les banques n’ont aucune obligation de renégocier le taux de votre prêt actuel. Dans les faits, peu de banques acceptent cette demande, d’autres font trainer les demandes ou encore proposent des solutions moins intéressantes que la concurrence.

Afin d’obtenir un meilleur taux, il est souvent préférable de changer d’organisme prêteur. Votre banque risque de vous proposer des solutions plus coûteuses.

Quel est le coût d’un rachat de prêt immobilier ?

Lors du rachat de prêt par une autre banque, il y a des frais à prendre en compte :

  • Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : elles correspondent à un total de six mois d’intérêts et ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû.
  • Les frais de dossier  ils sont liés à l’instruction du nouveau dossier de prêt.
  • Les frais de garantie : ce sont les frais liés à la garantie que va prendre la banque sur le nouveau prêt.

En général, tous ces frais peuvent être inclus dans le nouveau prêt immobilier.

Pour calculer l’intérêt de mettre en place un rachat de prêt, il faut rajouter ces frais à votre capital restant dû et regarder l’économie totale réalisée avec un nouveau taux sur la durée restante de votre prêt. Vous pouvez utiliser notre calculatrice de rachat de prêt immobilier pour estimer si cette opération peut être intéressante et tester les différentes formules.

Attention, de nombreux points sont à prendre en compte : taux nominal, comparaison de l’assurance emprunteur, frais de garanties, etc. Afin que le calcul soit le plus précis possible, nous vous conseillons de faire une demande de rachat de prêt sur notre formulaire afin qu’un conseiller financier vous accompagne dans vos calculs.

Pensez également à l’économie réalisée sur l’assurance de prêt : les taux d’assurances ont aussi beaucoup baissé ces dernières années !

Si votre prêt initial a été garanti par la Caution Crédit Logement, songez à prendre en compte dans l’économie totale la partie des fonds qui vous seront reversés.

Quelles sont les démarches pour effectuer un rachat de prêt immobilier ?

La démarche de rachat de prêt dure en général 3 mois :

  • Recherche de la meilleure proposition parmi les banques (ou faire une demande sur notre site) ;
  • Demande par recommandé du décompte indiquant le capital restant dû, et les indemnités de remboursement anticipé, auprès de la banque actuelle ;
  • Transmission du dossier à la banque choisie ;
  • Formalités à réaliser auprès de l’assureur ;
  • Réception et acceptation des offres de prêt ;
  • Déblocage des fonds par la nouvelle banque qui remboursera le prêt existant.

Si vous souhaitez faire racheter votre prêt immobilier, il vous suffit de faire une demande gratuite et sans engagement sur notre site. Un conseiller vous contactera afin de réaliser une étude précise de votre dossier. Pour faciliter cette étude, il est conseillé d’être en possession du tableau d’amortissement de votre prêt immobilier actuel.

L’assurance emprunteur en cas de rachat et renégociation de prêt immobilier

S’agissant de l’assurance de prêt, plusieurs cas de figure sont à prévoir :

  • En cas de renégociation, c’est-à-dire si votre banque rachète votre prêt, il n’y a pas besoin de revoir les conditions de l’assurance. On peut cependant vous soumettre de nouveau à un questionnaire pour étudier les évolutions possibles de votre situation professionnelle et/ou de santé.
  • Si votre prêt est racheté par une nouvelle banque et que votre contrat d’assurance dépend de votre banque initiale, un nouveau contrat est à souscrire.
  • Si votre assurance de prêt est souscrite en délégation (c’est-à-dire que l’organisme assureur est autre que votre banque initiale), vous pouvez la conserver que vous gardiez le même organisme prêteur ou que vous changiez. C'est d'ailleurs conseillé si votre état de santé a changé de manière négative (arrêts maladies, opérations ou traitements médicaux). Dans tous les cas, il faut prévenir votre assureur des changements de taux et/ou de montant. Un nouveau questionnaire santé peut vous être demandé.

Quitte à faire des économies en renégociant votre prêt, pensez également à renégocier votre assurance de prêt…

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Les cas particuliers du rachat et de la renégociation de prêt

La fiscalité de la renégociation et du rachat de prêt

Si le prêt immobilier initial ouvrait droit à un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, le nouveau prêt bénéficiera du même avantage. Seule condition : le montant du nouveau crédit d’impôt ne doit pas être supérieur à l’ancien.

En cas d’investissement locatif, les intérêts du nouveau prêt sont déductibles des revenus fonciers uniquement si :

  • Le nouvel emprunt est souscrit pour rembourser et se substituer à l’ancien prêt ;
  • Les intérêts et la durée du nouveau prêt immobilier restent inférieurs à ceux de l’ancien.

Les frais de remboursement anticipé et de souscription du nouveau prêt sont également déductibles.

Le rachat de prêt immobilier avec un PTZ

Lors d’un rachat de prêt, certaines banques obligent à racheter le PTZ avec le nouveau prêt immobilier. Cependant, d’autres peuvent autoriser à laisser le PTZ dans votre ancienne banque, ce qui est généralement conseillé. Pour rappel, il n’est possible de prétendre à un prêt à taux zéro qu’au moment de l’acquisition du bien immobilier.
Si vous souhaitez financer vos travaux à l’aide d’un prêt à taux zéro, il existe une solution : l’éco-PTZ, qui permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro de 30 000 euros maximum pour financer des travaux d’éco-rénovation. Il s’adresse aux propriétaires. Les travaux doivent être réalisés par des entreprises Reconnues Garantes de l’Environnement (RGE).

Le rachat d'un Prêt Accession Sociale

Si vous souhaitez faire racheter un prêt conventionné PAS, le nouveau prêt sera obligatoirement monté en prêt non conventionné. Vous perdrez donc le droit aux APL. En revanche, vous pouvez vous rapprocher de la CAF et voir avec elle si vous avez le droit à d'autres aides comme les Allocations Logement. Si ce n'est pas le cas, vérifiez que le rachat soit suffisamment intéressant pour couvrir cette perte.

En savoir plus sur le rachat d’un prêt PAS.

Le rachat de prêt pour un prêt relais

Il est impossible de faire racheter un prêt relais sauf s’il a été transformé en prêt amortissable.

Le rachat de prêt en SCI

Toutes les banques peuvent intervenir sur ce type d’opération. Pour plus d’informations, vous pouvez faire une demande de rachat de prêt sur notre site. Un conseiller vous indiquera la solution la plus adaptée ou pour quelles raisons votre dossier n’est pas finançable.

Bon à savoir

N’oubliez pas la restitution de votre caution !

Certains organismes de caution, comme le Crédit Logement, prévoient qu’une partie de la prime payée en début de prêt soit restituée lorsque la caution prend fin. Cette dernière représente 1 300 euros pour un prêt de 200 000 euros cautionné par Crédit Logement. Cette part vous est restituée en cas de rachat. Pensez à vérifier la façon dont votre prêt est cautionné, cela pourra considérablement augmenter l’intérêt d’une renégociation de prêt.

A éviter : les reventes à court terme

Même si la renégociation de crédit contribue à diminuer le coût total du prêt, il est préférable de ne pas revendre son bien avant 5 ans. Effectivement, les frais ne seront pas amortis compte tenu de l’augmentation du capital emprunté.

Rallonger un prêt au moment du rachat de prêt immobilier

Il ne sera pas évident de trouver une banque qui accepte de rallonger un prêt dans le cadre du rachat, notamment si vous souhaitez ajouter un autre prêt comme le prêt travaux. Cependant, cela reste possible. Si vous ne parvenez pas à trouver une solution, n’hésitez pas à contacter l’équipe de Cyberprêt.

Convertir son taux variable

Il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe mais cette clause doit apparaître dans votre contrat. Cependant, cette opération engendre des frais. A vous de négocier avec votre banque.

Rachat de prêt et hypothèque

L’hypothèque est liée à un bien et au prêt qui l’accompagne. Si le prêt est racheté, la nouvelle banque peut exiger une mainlevée d’hypothèque à la charge des propriétaires. En général, les banques proposent de passer par une caution bancaire sans forcément exiger la mainlevée d’hypothèque. De ce fait, elle continuera à courir. Des frais supplémentaires sont donc à envisager en cas de vente du bien (si la vente intervient avant la fin de vie de l’hypothèque).

Vos questions / Nos réponses

Trier par :

Missratatine, le 03/10/19 à 20h52

Bonjour
J'a un crédit immobilier et il me reste 90000 sur 15 ans. Le taux fixe est actuellement de 3,54% hors assurance. Ma banque me propose une renégociarion avec un taux hors assurance de 2,90% sur 15 ans et 600€ de frais.
A votre avis est-ce avantageux pour moi ou est-il préférable que je vois avec une autre banque ?
Merci

 Rédaction CyberPrêt.com, le 05/10/19 à 10h52

Bonjour Missratatine,
Au vu des taux actuels, il sera certainement préférable de voir avec une autre banque afin d'optimiser vos remboursements.

Bill, le 25/08/19 à 10h17

Bonjour.
Possible de renégocier une 2 eme fois un prêt ?
Au départ 20 ans et la il reste 16 ans . Possible de renégocier avec un taux sur 15 ans ??
Merci !


 Rédaction CyberPrêt.com, le 25/08/19 à 10h30

Bonjour Bill,
Vous pouvez en effet faire racheter votre prêt une seconde fois si vous le souhaitez.

bernard, le 24/07/19 à 9h52

Bonjour
J'ai fais une demande de renégociation de taux auprès de ma banque. Ils me réclame des frais de 1 500€. Est ce normale? Je trouve que c'est trop élevé.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 24/07/19 à 9h58

Bonjour bernard,
Les banques peuvent en effet demander des frais de renégociation lorsque vous souhaitez faire réaménager les conditions de taux d'un prêt déjà existant. Il s'agit une politique commerciale interne à la banque. Cela est le reflet de leur relation client.
Il est souvent plus intéressant de faire racheter son prêt par une autre banque.

chris, le 22/07/19 à 15h45

Bonjour
J'ai déjà fait racheter mon prêt en 2013 et j'ai fais baissé mon taux à 2.35%. Serait il intéressant de faire à nouveau racheter mon prêt sachant qu'il me reste encore 15 ans a rembourser?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 22/07/19 à 15h50

Bonjour chris,
Vous pouvez en effet, faire racheter un prêt immobilier même s'il a déjà été renégocié auprès de votre banque ou bien racheté par une autre banque. Au vu des taux actuels, vous devriez faire un gain sur le cout de crédit.

betty-boop59760, le 16/04/19 à 11h29

bonjour, n'ayant pas profité du PTZ à l'achat de notre appartement, nous voulons renégocier notre crédit, peut on maintenant en profiter? merci

 Rédaction CyberPrêt.com, le 16/04/19 à 11h30

Bonjour betty-boop59760,
Vous ne pouvez pas bénéficier d'un PTZ lors d'une renégocier de taux.
Il est réservé aux primo accédants lors de l'acquisition.

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