Capital restant dû : combien devez-vous encore à la banque ?

Pour un prêt amortissable à taux fixe, le capital restant dû après k mensualités vaut C × (1 + t)^k − M × ((1 + t)^k − 1) ÷ t, où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et M la mensualité hors assurance. Exemple : 200 000 € à 4 % sur 20 ans, soit 1 212 € par mois ; après 36 mensualités, il reste 179 180 € à rembourser.

Parce que chaque mensualité paie d'abord les intérêts du mois, calculés sur le capital restant : ils sont élevés au début et baissent ensuite. Dans notre exemple, la première année rembourse 6 665 € de capital pour 7 879 € d'intérêts, et il faut 12 ans pour avoir remboursé la moitié du capital.

La banque peut demander des indemnités, plafonnées par la loi au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur la somme remboursée, au taux moyen du prêt, et 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Pour 179 180 € restant dus à 4 %, c'est au plus 3 584 €. Votre contrat peut prévoir moins, ou aucune indemnité.

Pour les prêts signés depuis juillet 1999, la loi les interdit quand le remboursement fait suite à la vente du logement à cause d'un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint, d'un décès ou d'une cessation forcée d'activité. Beaucoup de contrats prévoient aussi une franchise, par exemple pour les remboursements partiels peu élevés ou après un certain nombre d'années : lisez la clause de remboursement anticipé de votre offre.

Sur le tableau d'amortissement remis avec votre offre de prêt, ou dans votre espace client. Pour une vente ou un rachat, demandez à la banque un décompte de remboursement anticipé : il donne le montant exact à une date précise, indemnités et intérêts du mois compris. La calculatrice donne une estimation à partir du tableau théorique.

En général, le notaire rembourse le capital restant dû à la banque sur le prix de vente, avec les intérêts courus depuis la dernière échéance et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, et fait lever l'hypothèque s'il y en a une, ce qui a un coût. Ce qui reste sert d'apport pour l'achat suivant, ou peut être avancé par un prêt relais. Certaines banques acceptent aussi de transférer le prêt sur le nouveau logement, si le contrat le prévoit.

À presque toutes les décisions sur un prêt en cours : renégocier ou faire racheter le prêt, rembourser par anticipation, calculer un prêt relais, racheter la part d'un conjoint ou d'un héritier (soulte), ou changer d'assurance emprunteur si elle est calculée sur le capital restant dû.

Non : c'est le capital qui reste à rembourser, hors intérêts futurs et hors assurance. Les intérêts restant à payer jusqu'à la fin du prêt sont donnés à part par la calculatrice. Si vous remboursez tout par anticipation, vous ne payez pas ces intérêts futurs, seulement les éventuelles indemnités.