Simulation de rachat de soulte

Qu'est-ce qu'un Rachat de Soulte ?

Le rachat de soulte consiste à racheter la part d’un bien immobilier d’un conjoint ou d’un membre de sa famille suite à un divorce ou un héritage. En clair, la soulte est une compensation financière d'une partie de la valeur d'un bien, dûe à celui ou ceux qui cèdent leurs parts. Un notaire devra définir la valeur vénale du bien par licitation. Une fois les parts achetées, cela met fin à l'indivision et le bien devient la pleine propriétée de l'acquéreur.

  1. 1Quel est le montant de la soulte ?
  2. 2Calcul de la soulte
  3. 3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?
  4. 4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?
  5. 5Comment financer une soulte ?
  6. 6Exemple
  7. 7Vos questions / Nos réponses

1Quel est le montant de la soulte ?

Le montant varie en fonction de la valeur du bien et, s’il y a lieu, du capital restant dû sur le crédit immobilier en cours. Ce montant est calculé et renseigné sur la « licitation » rédigée par le notaire. Ce document permettra notamment de faire une demande de prêt immobilier auprès des banques.

2 Calcul de la soulte :

Le calcul consiste simplement à prendre la valeur nette* du bien et à la diviser par le nombre de personnes concernées par le partage. L’acheteur additionne ensuite les parts qu’il souhaite acquérir et obtient le montant qu’il devra verser en compensation.

*Valeur nette : Si le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt immobilier, le montant du capital restant dû viendra alors en déduction de la soulte en proportion des engagements respectifs des deux emprunteurs.

3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?

1) Les frais de publicité foncière ou frais d'enregistrement = environ 2.5% de la valeur nette du bien.

Les biens concernés par ce taux aménagé sont :

  • le(s) bien(s) issus d'une donation-partage ou d'une succession,
  • le(s) bien(s) acquis par des époux avant ou pendant le mariage et ce, quel que soit le régime matrimonial ;
  • le(s) bien(s) acquis par des partenaires liés par un PACS et ce, que l'acquisition du bien partagé ait eu lieu avant la conclusion du pacte ou pendant celui-ci.

2) Les honoraires du notaire qui s’est chargé de la vente s'ajoute au droit de partage.

3) Les frais de garantie s'il y a un nouveau prêt.

4) Les pénalités de remboursement anticipé, au cas ou il y aurait un crédit en cours. (pénalités = un semestre d'intérêt).

4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?

Deux possibilités s’offrent à vous, soit :

  • Vous voulez conserver le crédit immobilier
  • Cela peut être intéressant s’il est à un taux inférieur aux taux des crédits immobiliers en cours et si ses mensualités sont adaptées à votre capacité d’endettement. Il faut faire la demande à la banque qui a mis en place le prêt pour lui demander son accord écrit qu’un des emprunteurs se retire de l’offre de prêt Il y aura désolidarisation de la dette entre les indivisaires initialement contractants. Cela permettra de mettre fin à l'indivision.

  • Vous ne voulez pas rembourser le crédit immobilier
  • Si la mensualité qui était calculée sur 2 revenus n’est plus adaptée à votre budget, il est préférable (si c’est possible) de rallonger sa durée. Généralement, les banques ne permettent pas de rallonger la durée d’un prêt immobilier de plus de 2 ans. Si ce rallongement est insuffisant, il faut demander à une autre banque de racheter ce crédit et généralement y inclure le montant de la soulte.

    5Comment financer une soulte?

    Une soulte peut se financer comptant ou bien peut être financer par un prêt bancaire. En effet, les banques prennent les dossiers de rachat de soulte comme des dossiers de financement classique dans la mesure où les éléments nécessaire pour établir un chiffrage précis sont présents. Donc, le montant emprunté comprendra le montant des parts à racheter avec les frais de notaires, le capital restant à rembourser et les pénalités de remboursement s'il y en a, ainsi que les frais de garantie pour le nouveau prêt.


    6Exemple

    Dans le cas où le bien concerné par le rachat de soulte est en cours de financement par un crédit, le calcul se fait alors de la façon suivante :

    • Valeur du bien définie par la licitation notariale : 260 000€
    • Capital restant à rembourser : 60 000 €
    • Montant de la soulte : (260 000 € – 60 000 €) / 2 = 100 000 €

    La personne qui va céder sa part percevra alors 100 000€.

    Celle qui achète la part devra financer la soulte, ainsi que le capital restant dû à la banque, les frais de remboursement anticipé, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de notaire (pour acter du changement de propriétaire) soit :

    • Soulte : 100 000 €
    • Capital restant dû : 60 000 €
    • Indemnité de remboursement (hypothèse à un taux initial de 2%) = 1 000 €
    • Frais de notaire (taxe d’enregistrement + émolument) : 3 500€
    • Frais de garantie du nouveau prêt (si prêt immobilier sans apport) : 2 185€

    Montant total du rachat de soulte : 166 685€


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    Vos questions / Nos réponses

    Trier par :

    PPO, le 07/10/19 à 21h49

    Bonjour,
    je souhaite racheter la part de ma concubine dans le cadre d'une séparation. le bien vaut 315800 et la répartition est 26% pour ma concubine et 74% pour ma part. la dessus lors de l'achat j'ai fait un apport de 25000€.
    comment se calculerait la soulte ainsi que les frais de notaires à payer.
    un grand merci par avance

     Rédaction CyberPrêt.com, le 08/10/19 à 11h49

    Bonjour PPO,
    Pour connaitre le montant, il faut déduire le capital restant du sur le prêt à la valeur vénale du bien. Ensuite, vous déduisez votre apport. Cela donnera la valeur nette totale qui sera a répartir en fonction des quotités d'indivision (à savoir 26% mlle et 74% m)

    Ingrid, le 28/09/19 à 20h33

    Bonjour, mon futur ex mari veut racheter mes parts de notre maison. Je souhaiterais connaitre le montant qui me sera versé . Il souhaite en déduire 100000e venant d une donation qu il a investit dans l achat de la maison. Maison 420000e, prêt restant a payer 225000.
    Merci.

     Rédaction CyberPrêt.com, le 30/09/19 à 10h33

    Bonjour Ingrid,
    Le montant est à faire valider par le notaire.
    Il devrait être calculé de la sorte :
    420 000€ - 225 000€ soit 195 000€ - 100 000€ d'apport en fonds propres soit part net total de 95 000€. Donc votre part devrait être de 47 500€.

    CEM, le 27/09/19 à 17h50

    bonjour
    le montant de notre maison est estimé à 217500€
    le credit restant est de 83000€
    mon apport personnel etait de 40000€

    Quel le montant de la soulte que je dois à mon conjoint ?

     Rédaction CyberPrêt.com, le 27/09/19 à 17h58

    Bonjour CEM,
    Indépendamment de votre apport le montant de la part nette est de 67 250€ c'est à dire (217 500 - 83 000)/2.
    ll ne faudra pas oublier les frais de notaire pour le changement de l'acte de propriété.

    Emie972, le 19/09/19 à 3h40

    Bonjour
    Je divorce et mon mari veut garder notre RP actuelle estimée à 170 000€
    Il nous reste un encours de crédit de 84 500€ et je voudrais récupérer mon apport personnel de 20 300€ (Mon mari n’en avait pas)
    Quel sera le calcul du rachat de soulte en ma faveur svp ?

     Rédaction CyberPrêt.com, le 19/09/19 à 9h40

    Bonjour Emie972,
    C'est le notaire en charge de la liquidation partage qui définira les parts de chacun.
    Vous concernant cela pourrait être 105 800€ (170 000 - 845 000 soit une part net de 85500 + votre apport de 20 300)

    Lilou, le 16/09/19 à 13h25

    Bonjour, je souhaite racheter la part de mon conjoint.(nous sommes pacsé)
    La valeur de la maison est de 240 000 et nous devons encore 205 000 de credit.
    Sachant que mon conjoint ne possède que 38,4% du bien.
    Mais le credit est à 50% chacun
    Combien dois je lui versé ?
    Merci de votre aide

     Rédaction CyberPrêt.com, le 16/09/19 à 13h35

    Bonjour Lilou,
    La part se calcule sur la valeur hypothécaire nette et fonction de la quote-part de propriété. Dans votre cas, 240 000 - 205 000 soit 35 000 de valeur nette. A 38.4%, cela représente environs, 13 450€.
    Ces chiffres sont à faire confirmer par un notaire qui vous signifiera aussi les frais qui seraient liés au changement d'acte de propriété.

    Eric69, le 05/09/19 à 14h49

    Bonjour,
    Je me sépare de ma compagne et nous sommes pacsés (dissolution en cours). Je souhaiterais conserver la maison familiale (achetée en indivision) et lui racheter ses parts. Est-il possible d'avoir un arrangement à l'amiable dans le calcul du montant à racheter ou est-ce obligatoirement le notaire qui fixe ce montant? En effet, mon ex compagne me propose de déduire de ce montant un investissement de 65 000€ issus de la vente d'actions de mon entreprise (acquise pendant le PACS). Elle n'est pas tenue de le faire puisque légalement 50% de ces actions lui appartiennent. Merci d'avance pour votre aide.

     Rédaction CyberPrêt.com, le 05/09/19 à 14h55

    Bonjour Eric69,
    Il est en effet possible de mettre en place une convention partage négociée dans la mesure où toutes les parties sont consentantes et que le notaire valide les calculs.

    Mila83, le 04/09/19 à 12h28

    Bonjour je me separe de mon conjoint et nous venons de finire la construction de la maison nous commençons tout juste a remboursser le credit immo nous avons emprunter 240000 euros de capitale et il nous reste a remboursser 247000 comment cela ce calcule merci

     Rédaction CyberPrêt.com, le 04/09/19 à 12h45

    Bonjour Mila83,
    Dans la mesure où il y aurait plus de dette que de valeur vénale du bien, il n'y a pas de valeur à la part de chacun. Il n'y a donc pas de soulte.
    Donc, l'un des deux a la capacité de reprendre le prêt tout seul soit il faudra vendre le bien en espérant que la vente couvre le capital restant du.

    Ninie24, le 03/09/19 à 22h29

    Bonjour je vais divorcer et voudrais savoir combien je devrais payer pour racheter notre maison. Valeur 363000€ reste à payer 230000€. De plus combien devrai-je emprunter pour tous ces frais au total sachant que mon futur ex mari renonce à la soulte si je ne prends pas de prestation compensatoire ?

     Rédaction CyberPrêt.com, le 04/09/19 à 10h29

    Bonjour Ninie24,
    C'est le notaire qui devra définir de la montant des frais de changement d'acte de propriété. Ils sont en général de l'ordre de 5.8%. Donc le montant à racheter serait de l'ordre de 245 000€ si votre époux renonce à la soulte.

    Vivine25440, le 29/06/19 à 22h36

    Bonjour, je v divorcer et je souhaite racheter la part de mon futur ex mari sur notre maison... Valeur 195000 reste 12000 à payer.. Nous possédons chacun 50"% de cette maison. Quelle va être la soulte que je Devrais lui payer,et le montant final à emprunter frais notaire et bancaire... Merci.

     Rédaction CyberPrêt.com, le 30/06/19 à 10h36

    Bonjour Vivine25440,
    Le montant de la soulte est la moitié de la valeur nette de la maison. Donc 195 000€ - 12 000€ soit 183 000€ / 2 soit 91 500€ la part.
    Vous devrez donc 91 500€ de soulte sur la maison.

    Momo, le 11/04/19 à 8h37

    Bonjour je souhaite connaître la valeur de ma soulte ma maison coûte 240000 € et il me reste comme emprunt 142000 € combien devrais-je payer à mon concubin qui souhaite garder le bien immobilier

     Rédaction CyberPrêt.com, le 12/04/19 à 8h40

    Bonjour Momo,
    Si c'est votre concubin qui souhaite garder la maison, c'est alors lui qui vous devra une soulte.
    Sinon, le calcul devrait être le suivant : 242 000€ - 142 000€ : 100 000€. S'il y avait une répartition à parts égales, alors la soulte serait de 50 000€ soit la moitié de l'actif net.

    Anto, le 01/04/19 à 16h49

    Valeur de la maison 250000€
    Ma mère détient 60% de la maison
    Je possède 20% et ma compagne 20% que nous avons financé avec un crédit de 112000€.
    Le solde du crédit est de 100000€.
    Suite à notre séparation, ma mère se propose de racheter la soulte de ma compagne.
    Quelle est le prix de ce rachat ?

     Rédaction CyberPrêt.com, le 02/04/19 à 16h49

    Bonjour Anto,
    Le delta entre la valeur définie du bien et le capital restant du est de 12 000€. Dans la mesure où ce prêt était supporté par vous deux, vous devriez devoir la moitié de ce delta soit 6 000€.
    A cela, il faudra rajouter des frais de notaire pour changement d'acte de propriété. Le budget à prévoir devrait être entre 10 000€ et 12 000€

    Barbara m, le 04/03/19 à 14h43

    Bonjour,
    Je souhaite racheter la soulte à mon futur ex mari.
    estimation de la maison : 230 000 euros
    Attention, j'ai mis une somme de départ à l'achat, (64% de l'apport) de 70 000 et lui 10 000. Capital restant du 100 000
    POuvez vous m’indiquer un ordre de prix de rachat ?

    Merci

     Rédaction CyberPrêt.com, le 04/03/19 à 14h45

    Bonjour Barbara m
    Le montant de la part de monsieur devrait être de 60 000€ (230 000 - 100 000 - 70 000).
    Maintenant c'est le notaire qui devra définir du montant en fonction de la liquidation de la communauté.

    Stg, le 01/02/19 à 16h01

    Bonjour
    Achat d’un bien en indivision non pacsés.
    Estimation’du bien 165000
    Crd du prêt 130000
    J’ai apporté 18000 eur pour des travaux 10 ans après l’achat.
    Dans mon raisonnement je dois à madame 165000-13000= 35000/2= 17500-18000 de travaux soit soulte à 0
    Est-ce logique ?
    Merci

     Rédaction CyberPrêt.com, le 01/02/19 à 16h10

    Bonjour Stg,
    Votre calcul parait être le bon.
    Cependant, il faut vous rapprocher d'un notaire car de toute façon, il y aura une modification de l'acte de propriété à prévoir.

    Kiz, le 26/01/19 à 14h06

    Bonjour mon epouse souhaite me céder sa soulte comment se passe la procédure? Nous sommes sur le point de divorcer. Merci beaucoup

     Rédaction CyberPrêt.com, le 26/01/19 à 14h10

    Bonjour Kiz
    Suivant le type de divorce, la procédure diffère. Ce sera soit le notaire (divorce par consentement mutuel) soit le juge des affaires familiales (litige) qui définira le montant de la part à devoir.

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