Simulation de rachat de soulte

Qu'est-ce qu'un Rachat de Soulte ?

Le rachat de soulte consiste à racheter la part d’un bien immobilier d’un conjoint ou d’un membre de sa famille suite à un divorce ou un héritage. En clair, la soulte est une compensation financière d'une partie de la valeur d'un bien, dûe à celui ou ceux qui cèdent leurs parts. Un notaire devra définir la valeur vénale du bien par licitation. Une fois les parts achetées, cela met fin à l'indivision et le bien devient la pleine propriétée de l'acquéreur.

  1. 1Quel est le montant de la soulte ?
  2. 2Calcul de la soulte
  3. 3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?
  4. 4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?
  5. 5Comment financer une soulte ?
  6. 6Exemple
  7. 7Vos questions / Nos réponses

1Quel est le montant de la soulte ?

Le montant varie en fonction de la valeur du bien et, s’il y a lieu, du capital restant dû sur le crédit immobilier en cours. Ce montant est calculé et renseigné sur la « licitation » rédigée par le notaire. Ce document permettra notamment de faire une demande de prêt immobilier auprès des banques.

2 Calcul de la soulte :

Le calcul consiste simplement à prendre la valeur nette* du bien et à la diviser par le nombre de personnes concernées par le partage. L’acheteur additionne ensuite les parts qu’il souhaite acquérir et obtient le montant qu’il devra verser en compensation.

*Valeur nette : Si le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt immobilier, le montant du capital restant dû viendra alors en déduction de la soulte en proportion des engagements respectifs des deux emprunteurs.

3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?

1) Les frais de publicité foncière ou frais d'enregistrement = environ 2.5% de la valeur nette du bien.

Les biens concernés par ce taux aménagé sont :

  • le(s) bien(s) issus d'une donation-partage ou d'une succession,
  • le(s) bien(s) acquis par des époux avant ou pendant le mariage et ce, quel que soit le régime matrimonial ;
  • le(s) bien(s) acquis par des partenaires liés par un PACS et ce, que l'acquisition du bien partagé ait eu lieu avant la conclusion du pacte ou pendant celui-ci.

2) Les honoraires du notaire qui s’est chargé de la vente s'ajoute au droit de partage.

3) Les frais de garantie s'il y a un nouveau prêt.

4) Les pénalités de remboursement anticipé, au cas ou il y aurait un crédit en cours. (pénalités = un semestre d'intérêt).

4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?

Deux possibilités s’offrent à vous, soit :

  • Vous voulez conserver le crédit immobilier
  • Cela peut être intéressant s’il est à un taux inférieur aux taux des crédits immobiliers en cours et si ses mensualités sont adaptées à votre capacité d’endettement. Il faut faire la demande à la banque qui a mis en place le prêt pour lui demander son accord écrit qu’un des emprunteurs se retire de l’offre de prêt Il y aura désolidarisation de la dette entre les indivisaires initialement contractants. Cela permettra de mettre fin à l'indivision.

  • Vous ne voulez pas rembourser le crédit immobilier
  • Si la mensualité qui était calculée sur 2 revenus n’est plus adaptée à votre budget, il est préférable (si c’est possible) de rallonger sa durée. Généralement, les banques ne permettent pas de rallonger la durée d’un prêt immobilier de plus de 2 ans. Si ce rallongement est insuffisant, il faut demander à une autre banque de racheter ce crédit et généralement y inclure le montant de la soulte.

    5Comment financer une soulte?

    Une soulte peut se financer comptant ou bien peut être financer par un prêt bancaire. En effet, les banques prennent les dossiers de rachat de soulte comme des dossiers de financement classique dans la mesure où les éléments nécessaire pour établir un chiffrage précis sont présents. Donc, le montant emprunté comprendra le montant des parts à racheter avec les frais de notaires, le capital restant à rembourser et les pénalités de remboursement s'il y en a, ainsi que les frais de garantie pour le nouveau prêt.


    6Exemple

    Dans le cas où le bien concerné par le rachat de soulte est en cours de financement par un crédit, le calcul se fait alors de la façon suivante :

    • Valeur du bien définie par la licitation notariale : 260 000€
    • Capital restant à rembourser : 60 000 €
    • Montant de la soulte : (260 000 € – 60 000 €) / 2 = 100 000 €

    La personne qui va céder sa part percevra alors 100 000€.

    Celle qui achète la part devra financer la soulte, ainsi que le capital restant dû à la banque, les frais de remboursement anticipé, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de notaire (pour acter du changement de propriétaire) soit :

    • Soulte : 100 000 €
    • Capital restant dû : 60 000 €
    • Indemnité de remboursement (hypothèse à un taux initial de 2%) = 1 000 €
    • Frais de notaire (taxe d’enregistrement + émolument) : 3 500€
    • Frais de garantie du nouveau prêt (si prêt immobilier sans apport) : 2 185€

    Montant total du rachat de soulte : 166 685€


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    Vos questions / Nos réponses

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    Momo, le 11/04/19 à 8h37

    Bonjour je souhaite connaître la valeur de ma soulte ma maison coûte 240000 € et il me reste comme emprunt 142000 € combien devrais-je payer à mon concubin qui souhaite garder le bien immobilier

     Rédaction CyberPrêt.com, le 12/04/19 à 8h40

    Bonjour Momo,
    Si c'est votre concubin qui souhaite garder la maison, c'est alors lui qui vous devra une soulte.
    Sinon, le calcul devrait être le suivant : 242 000€ - 142 000€ : 100 000€. S'il y avait une répartition à parts égales, alors la soulte serait de 50 000€ soit la moitié de l'actif net.

    Anto, le 01/04/19 à 16h49

    Valeur de la maison 250000€
    Ma mère détient 60% de la maison
    Je possède 20% et ma compagne 20% que nous avons financé avec un crédit de 112000€.
    Le solde du crédit est de 100000€.
    Suite à notre séparation, ma mère se propose de racheter la soulte de ma compagne.
    Quelle est le prix de ce rachat ?

     Rédaction CyberPrêt.com, le 02/04/19 à 16h49

    Bonjour Anto,
    Le delta entre la valeur définie du bien et le capital restant du est de 12 000€. Dans la mesure où ce prêt était supporté par vous deux, vous devriez devoir la moitié de ce delta soit 6 000€.
    A cela, il faudra rajouter des frais de notaire pour changement d'acte de propriété. Le budget à prévoir devrait être entre 10 000€ et 12 000€

    Barbara m, le 04/03/19 à 14h43

    Bonjour,
    Je souhaite racheter la soulte à mon futur ex mari.
    estimation de la maison : 230 000 euros
    Attention, j'ai mis une somme de départ à l'achat, (64% de l'apport) de 70 000 et lui 10 000. Capital restant du 100 000
    POuvez vous m’indiquer un ordre de prix de rachat ?

    Merci

     Rédaction CyberPrêt.com, le 04/03/19 à 14h45

    Bonjour Barbara m
    Le montant de la part de monsieur devrait être de 60 000€ (230 000 - 100 000 - 70 000).
    Maintenant c'est le notaire qui devra définir du montant en fonction de la liquidation de la communauté.

    Stg, le 01/02/19 à 16h01

    Bonjour
    Achat d’un bien en indivision non pacsés.
    Estimation’du bien 165000
    Crd du prêt 130000
    J’ai apporté 18000 eur pour des travaux 10 ans après l’achat.
    Dans mon raisonnement je dois à madame 165000-13000= 35000/2= 17500-18000 de travaux soit soulte à 0
    Est-ce logique ?
    Merci

     Rédaction CyberPrêt.com, le 01/02/19 à 16h10

    Bonjour Stg,
    Votre calcul parait être le bon.
    Cependant, il faut vous rapprocher d'un notaire car de toute façon, il y aura une modification de l'acte de propriété à prévoir.

    Kiz, le 26/01/19 à 14h06

    Bonjour mon epouse souhaite me céder sa soulte comment se passe la procédure? Nous sommes sur le point de divorcer. Merci beaucoup

     Rédaction CyberPrêt.com, le 26/01/19 à 14h10

    Bonjour Kiz
    Suivant le type de divorce, la procédure diffère. Ce sera soit le notaire (divorce par consentement mutuel) soit le juge des affaires familiales (litige) qui définira le montant de la part à devoir.

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