Rachat de soulte

Qu'est-ce qu'un RACHAT DE SOULTE ?

Le rachat de soulte consiste à racheter la part d’un bien immobilier d’un conjoint ou d’un membre de sa famille suite à un divorce ou un héritage. En clair, la soulte est une compensation financière d'une partie de la valeur d'un bien, dûe à celui ou ceux qui cèdent leurs parts. Un notaire devra définir la valeur vénale du bien par licitation. Une fois les parts achetées, cela met fin à l'indivision et le bien devient la pleine propriétée de l'acquéreur.

  1. 1Quel est le montant de la soulte ?
  2. 2Calcul de la soulte
  3. 3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?
  4. 4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?
  5. 5Comment financer une soulte?
  6. 6Exemple
  7. 7Vos questions / Nos réponses

1Quel est le montant de la soulte ?

Le montant varie en fonction de la valeur du bien et, s’il y a lieu, du capital restant dû sur le crédit immobilier en cours. Ce montant est calculé et renseigné sur la « licitation » rédigée par le notaire. Ce document permettra notamment de faire une demande de prêt immobilier auprès des banques.

2 Calcul de la soulte :

le calcul consiste simplement à prendre la valeur nette* du bien et à la diviser par le nombre de personnes concernées par le partage. L’acheteur additionne ensuite les parts qu’il souhaite acquérir et obtient le montant qu’il devra verser en compensation.

*Valeur nette : Si le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt immobilier, le montant du capital restant dû viendra alors en déduction de la soulte en proportion des engagements respectifs des deux emprunteurs.

3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?

1) Les frais de publicité foncière ou frais d'enregistrement = environ 2.5% de la valeur nette du bien.

Les biens concernés par ce taux aménagé sont :

  • le(s) bien(s) issus d'une donation-partage ou d'une succession,
  • le(s) bien(s) acquis par des époux avant ou pendant le mariage et ce, quel que soit le régime matrimonial ;
  • le(s) bien(s) acquis par des partenaires liés par un PACS et ce, que l'acquisition du bien partagé ait eu lieu avant la conclusion du pacte ou pendant celui-ci.

2) Les honoraires du notaire qui s’est chargé de la vente s'ajoute au droit de partage.

3) Les frais de garantie s'il y a un nouveau prêt.

4) Les pénalités de remboursement anticipé, au cas ou il y aurait un crédit en cours. (pénalités = un semestre d'intérêt).

4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?

Deux possibilités s’offrent à vous, soit :

  • Vous voulez conserver le crédit immobilier
  • Cela peut être intéressant s’il est à un taux inférieur aux taux des crédits immobiliers en cours et si ses mensualités sont adaptées à votre capacité d’endettement. Il faut faire la demande à la banque qui a mis en place le prêt pour lui demander son accord écrit qu’un des emprunteurs se retire de l’offre de prêt Il y aura désolidarisation de la dette entre les indivisaires initialement contractants. Cela permettra de mettre fin à l'indivision.

  • >Vous ne voulez pas rembourser le crédit immobilier
  • Si la mensualité qui était calculée sur 2 revenus n’est plus adaptée à votre budget, il est préférable (si c’est possible) de rallonger sa durée. Généralement, les banques ne permettent pas de rallonger la durée d’un prêt immobilier de plus de 2 ans. Si ce rallongement est insuffisant, il faut demander à une autre banque de racheter ce crédit et généralement y inclure le montant de la soulte.

    5Comment financer une soulte?

    Une soulte peut se financer comptant ou bien peut être financer par un prêt bancaire. En effet, les banques prennent les dossiers de rachat de soulte comme des dossiers de financement classique dans la mesure où les éléments nécessaire pour établir un chiffrage précis sont présents. Donc, le montant emprunté comprendra le montant des parts à racheter avec les frais de notaires, le capital restant à rembourser et les pénalités de remboursement s'il y en a, ainsi que les frais de garantie pour le nouveau prêt.


    6Exemple

    Dans le cas où le bien concerné par le rachat de soulte est en cours de financement par un crédit, le calcul se fait alors de la façon suivante :

    • Valeur du bien définie par la licitation notariale : 260 000€
    • Capital restant à rembourser : 60 000 €
    • Montant de la soulte : (260 000 € – 60 000 €) / 2 = 100 000 €

    La personne qui va céder sa part percevra alors 100 000€.

    Celle qui achète la part devra financer la soulte, ainsi que le capital restant dû à la banque, les frais de remboursement anticipé, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de notaire (pour acter du changement de propriétaire) soit :

    • Soulte : 100 000 €
    • Capital restant dû : 60 000 €
    • Indemnité de remboursement (hypothèse à un taux initial de 2%) = 1 000 €
    • Frais de notaire (taxe d’enregistrement + émolument) : 3 500€
    • Frais de garantie du nouveau prêt (si prêt immobilier sans apport) : 2 185€

    Montant total du rachat de soulte : 166 685€


    Texte d'origine :

    bofip.impots.gouv.fr
    www.legifrance.gouv.fr
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    Vos questions / Nos réponses

    Rédaction CyberPrêt.com, le 07/11/18 à 11h50

    Bonjour Cedrik,
    La soulte ne devrait pas être élevée dans la mesure où la valeur vénale du bien est à peine supérieure aux montants des prêts cumulés. Il vous faut vous rapprocher d'un notaire qui définira le montant précis.

    Cedrik, le 06/11/18 à 13h09

    Bonjour Ma question sera un peu la même que tout le monde.
    J'ai ma ( ex) copine qui ne veut prendre part au crédit immobilier que nous avions souscrit en Octobre 2017 pour un achat d'appartement sur plan. A ce jour nous sommes a la deuxième mensualité du 1er crédit. Nous venons a peine de rentrer les meubles ( il n y a même pas encore de cuisine)
    Sachant que nous avons un premier crédit a 129500€ et un autre crédit PTZ a 97600€.
    La valeur notariale a l'achat de l'appartement est de 244000 , j'ai mis un apport de 24400€
    A combien me reviendrais le soulte a donner pour que je sois 100% propriétaire de l'appartement ?
    Merci d'avance pour votre aide

    Rédaction CyberPrêt.com, le 06/11/18 à 11h17

    Bonjour joachim,
    C'est en effet le notaire, par acte liquidatif de la communauté, qui va établir le montant de la soulte. Cette soulte sera due au moment de la prononciation du divorce et actera la modification de l'acte de propriété.

    joachim, le 01/11/18 à 17h42

    Bonjour.
    nous sommes en procédure de divorce avec mon épouse.
    étant séparés depuis octobre 2017 (ONC prononcée), la demande de divorce conjointe est en cours de signatures chez nos avocats (art 233). je souhaite racheter le bien à 100%, ce dernier étant déjà totalement remboursé, par financement à crédit et apport personnel. Nous sommes d'accord sur le prix final du bien (410000 euros, soit la moitié à rembourser sous forme de soulte 205000 euros à Mme).
    Faut il en premier lieu acter cette somme chez le notaire ? cette opération peut elle être réalisée avant le jugement définitif ? la soulte peut elle être reçue avant le jugement définitif par mme si nous en sommes d'accord ?
    d'avance merci pour votre éclairage

    Rédaction CyberPrêt.com, le 30/10/18 à 19h48

    Bonjour Gilles,
    Il faut vous rapprocher d'un notaire qui définira la part net de chacun.

    gil1405, le 30/10/18 à 10h45

    Bonjour,
    En 2012 nous avons achetés une maison de 240000 euros frais de notaire inclus.
    Le financement ce compose d un apport de 45000 euros de ma conjointe de 105000 euros de ma part et un crédit personnel de 90000 euros ,ma conjointe est propriétaire a 30% du bien compte tenu de son apport.

    Aujourd’hui nous nous séparons la maison est estimée à 245 000 euros et il me reste 50 000 euros de crédit a payer.

    je souhaites racheter la part de mon ex-conjointe ,comment le calcul va t il se faire?
    Nous ne sommes ni marié ni pacsé

    Merci pour vos réponses,

    Gilles

    Rédaction CyberPrêt.com, le 28/10/18 à 10h40

    Bonjour ATHENES,
    Il faut que le notaire établisse un acte pour le rachat de la part de votre soeur. Dès lors, vous pourrez faire des démarches de recherche de financement afin de devenir seul nu-propriétaire.

    ATHENES, le 25/10/18 à 10h44

    Bonjour,
    Mon père est décédé en 2014, ma mère vit en usufruit dans la maison familiale. La succession a été faite par un notaire. Je souhaite racheter la part de ma sœur (qui est d'accord) concernant cette maison (sans prêt). L'estimation de ce bien par le notaire est de 120 000€. Quelles possibilités s'offrent à nous afin de faire au mieux pour tout le monde ??? Quels vont être les frais pour ce rachat de part ???? Merci par avance de vos conseils.

    Rédaction CyberPrêt.com, le 11/10/18 à 15h27

    Bonjour Maud,
    La valeur nette est d'environ 21 000 euros. Si vous étiez à 50/50, votre part serait de 10 500 euros à laquelle pourrait se déduire les différentes mensualités non assumées. Idéalement, il vous faut prendre contact avec un notaire qui établira un acte liquidatif.

    Maud, le 10/10/18 à 19h32

    Bonjour.
    Je suis actuellement dans le doute concernant un rachat de soulte mon ex conjoint rachète le crédit immobilier d'une valeur de 120 000 euros à ce jour le montant restant du crédit est de 99 000 euros. POUVEZ vous me dire approximativement de combien sera ma soulte svp!?
    Pour info: nous étions au 2 noms sur le crédit je n'ai plus payer le loyer depuis mai 2017 . Merci de vos ou votre réponse.

    Rédaction CyberPrêt.com, le 30/08/18 à 18h11

    Bonjour CARO13,
    Les émoluments du notaire sont réglementés.

    CARO13, le 30/08/18 à 9h41

    Bonjour, l'acte chez mon notaire pour un rachat de soulte de 58.000 e me coûte 3050 . N'est ce pas trop exagéré .
    Carole

    Rédaction CyberPrêt.com, le 02/07/18 à 14h15

    Bonjour Sha,
    Ce sont en effet des créances qui peuvent rentrer dans le calcul de la soulte.
    Pour être certain du montant pour le rachat de soulte, il faut passer par un notaire qui définira ce qui est à devoir par licitation notariale.

    Sha, le 02/07/18 à 13h53

    Bonjour je suis en procédure de divorce avec Mme ,nous avons un bien immobilier en commun et je veux bien lui racheter sa part . Il reste le credit du bien,crédit de la pompe à chaleur et il y a les taxes foncières et frais notaires. Tout cela est bien pris dans le calcul des comptes? Merci

    Rédaction CyberPrêt.com, le 06/06/18 à 14h04

    Bonjour Marie,
    C'est le notaire qui devra définir le montant de la soulte en fonction de l'actif et du passif. Dans la mesure où le terrain vous appartient, il ne devrait pas rentrer dans la base de calcul pour les parts.

    Marie, le 06/06/18 à 13h30

    Mon ex et moi avons contracté un prêt pour une maison sur un terrain dont il avait hérité de ses parents....es ce que le montant sera calculé que sur la maison?

    Rédaction CyberPrêt.com, le 04/06/18 à 16h37

    Bonjour JG67PRT,
    Lorsqu'il y aura rachat des parts des indivisaires héritiers, vous deviendrez propriétaire du bien. Il s'agit alors d'un bien acheté en commun et sous le couvert de la communauté.
    Il devra y avoir l'intervention d'un notaire pour acter du changement de propriétaires.

    JG67PRT, le 02/06/18 à 0h12

    Bonsoir,
    En quelques mots, pourriez vous m'éclairer sur le paiement d'une soulte. En fait, mon conjoint a reçu en héritage un sixième d'un bien immobilier en indivision. Mon épouse et moi (mariés sous le régime de la communauté des acquêts) avons l'intention de racheter les parts des autres co heritiers. Ces derniers sont d'accord mais comment après le rachat des parts ce bien sera-t-il considéré sachant que mon épouse ne dispose pas de liquidité suffisante pour payer la totalité des parts. Pour payer ce rachat de parts, personnellement, je "donnerai" un certain montant propre (en provenance d'une donation). Ma question est comment sera considéré ce bien après rachat des parts, pour notre couple et aussi pour moi? Merci de votre éclairage. JG

    Rédaction CyberPrêt.com, le 01/06/18 à 9h32

    Bonjour HMalala,
    Il s'agit d'un rachat de soulte dans la mesure où vous rachetez la part de votre ex-mari. Il va y avoir un changement d'acte de propriété puisse que vous allez devenir la seule propriétaire du bien.
    Malgré tout, dans la mesure où vous êtes déjà propriétaire du bien, vous ne pouvez pas bénéficier d'un prêt patronal pour le rachat de sa part.

    HMalala, le 01/06/18 à 9h26

    Bonjour,

    Je suis en instance de divorce. Le jugement sortira normalement avant la fin de l’année.
    Avec mon ex-mari, nous avons fait l’acquisiTino d’un appartement dont je voudrai racheter sa part à la liquidation de bien.
    Etant donné qu’il n’a jamais participé au paiement du prêt et supposant que l’an valeur du bien n’a pas changé, peut-on parler d’un rachat de soulte (car je ne lui dois rien)? Puis-je avoir droit au prêt 1% logement pour acheter sa part sachant que lors de l’achat de l’appartement, je n’ai pas fait recours à ce prêt.
    Merci d’avance pour votre réponse.

    Rédaction CyberPrêt.com, le 23/05/18 à 12h52

    Bonjour Bella,
    Le notaire qui se chargera de la licitation devra définir de l'actif / passif de la communauté. En fonction des justificatifs de ce qui a été assumé et par qui, il définira alors le montant de la soulte. Si jamais, il n'y a pas d'entente possible, c'est alors le juge des affaires familiales qui tranchera par le biais d'une ordonnance de non-conciliation.

    Bella, le 23/05/18 à 10h35

    Résidence construite sur mon terrain donc bien propre prêt immo en cours restant dû 150000 euros. Calcul soulte sur 6 années de communauté intérêts à déduire divisé par 2 parts ? Dans la liquidation on tient compte uniquement du bien immobilier où faut il rajouter tous les prêts conso et voiture payés par mes soins durant la procédure de divorce ? Où viennent en déduction de la soulte ?

    Rédaction CyberPrêt.com, le 21/05/18 à 15h41

    Bonjour frais pour une licitation de 50000 comptant,
    Les frais qui seront imputables seront :
    1) Les frais de publicité foncière
    2) Les honoraires du notaire
    S'il n'y a pas de prêt bancaire; il n'y aura pas de frais liés à la mise en place d'un financement.

    frais pour une licitation de 50000 comptant, le 20/05/18 à 18h49

    je suis en indivision d une maison valeur de la maisonapres expertise des agence100000 avec ma belle soeur et mes neuveus suite au deces de mon frere en 2003 donc je rachette soit 50000 il sont d accord quel sera les frais pour la transaction,

    Rédaction CyberPrêt.com, le 16/05/18 à 17h34

    Bonjour Bob morane,
    Dans le cas d'un rachat de soulte, pour calculer l'endettement, la banque se basera sur les revenus de l'acquéreur des parts.

    Bob morane, le 16/05/18 à 15h00

    Bonjour,
    J'ai un crédit immobillier en cours avec ma compagne (aux 2 noms) et je désire racheter une soulte avec un nouveau crédit à mon seul nom (individuel).
    Comment la banque calcule t'elle mon taux d'endettement ?

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