Prêt à taux zéro (PTZ)

Devenez propriétaire, l'Etat vous soutient

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Le prêt à taux zéro, comme son nom l'indique, est un prêt immobilier au taux de 0 % ! C’est une aide gouvernementale permettant l'accès à la propriété. Son montant dépend de la zone géographique, de la composition du ménage, du type du logement acquis et il peut couvrir de 20 à 40 % du coût total de l'opération financée.

À retenir

Réservé aux primo accédants (ne pas être propriétaire depuis 2 ans)

Pour l'achat d'une résidence principale (logement neuf ou ancien rénové) ou la réalisation de travaux

Durée d'emprunt de 20 à 25 ans

Pièces à fournir pour un dossier PTZ

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Être primo accédant

Pour pouvoir prétendre au prêt à taux zéro (PTZ), il est indispensable qu'aucun des futurs acquéreurs du logement n'ait été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Les futurs occupants du logement peuvent, en revanche, être propriétaires de résidences secondaires, d'investissements locatifs ou de parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Toutefois, certains non-primo-accédants peuvent bénéficier du PTZ si l’un des occupants du logement à titre principal est :

  • Titulaire d’une carte d’invalidité (deuxième ou troisième catégorie) ;
  • Bénéficiaire de l’Allocation Adulte Handicapé (AAH) ou de l’Allocation d’Education Spéciale (AES) ;
  • Victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable définitivement sa résidence principale.

Les conditions de ressources

D'autre part, le prêt à taux zéro est assorti de conditions de ressources pour l'ensemble des occupants du logement. En 2022, le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de 2020, figurant sur l'avis d'imposition de 2021 :

Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 et plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Le logement concerné par le prêt doit être la résidence principale du bénéficiaire, c’est-à-dire qu’il doit l’occuper au moins 8 mois par an (sauf déplacements obligatoires) et pendant au moins 6 ans.

Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement ne peut être loué qu’en cas de mutation à plus de 50 kilomètres (ou 1h30 de transport du logement), de divorce ou de dissolution d’un PACS, de chômage de plus d’un an, d’invalidité ou de décès.

En revanche, au-delà de 6 ans, il est possible d'affecter le logement à un autre usage : location, résidence secondaire, local professionnel...


L'acquisition d'une résidence principale

Le prêt à taux zéro est accessible pour :

  • L'achat ou la construction d'un logement neuf ;
  • L'achat et la rénovation d'un logement ancien après réalisation de travaux suffisants pour qu'il soit considéré comme neuf au sens fiscal (travaux de fondation, structure...) ;
  • Le rachat, par ses occupants, d'un logement du parc locatif social (HLM).

Pour l’achat d’un bien ancien à rénover dans les zones B2 et C, les emprunteurs pourront bénéficier du prêt à taux zéro si les travaux représentent plus de 25 % du coût de l'opération (c'est-à-dire acquisition et travaux compris, hors frais de notaire).

La réalisation de travaux

Les travaux éligibles au PTZ sont :

  • La création de nouvelles surfaces habitables ou annexes ;
  • La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou annexes ;
  • Les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie non financés par un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Le montant du prêt à taux zéro dépend de la zone géographique où vous achetez, du prix d’achat, de l’ancienneté du logement destiné à recevoir le financement et du nombre de personnes dans le ménage.

La zone géographique d'acquisition

Déterminez votre zone PTZ

Les 4 zones géographiques ont été définies en tenant compte de la tension du marché immobilier local :

  • Zone A : agglomération parisienne et grandes agglomérations de Province, Côte d'Azur, Genevois français.
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants hors zone A, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.
  • Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.
  • Zone C : reste du territoire français.

Plafond du PTZ

Le montant du PTZ est calculé comme un pourcentage du coût de l'opération immobilière envisagée :

  • Pour une construction : prix d'achat du terrain + coût de la construction + frais annexes (hors frais de notaire) ;
  • Pour l'achat d'un logement neuf : prix d'achat du bien + frais annexes ;
  • Pour l'achat d'un logement ancien rénové sous conditions de localisation géographique : prix d'achat du bien + travaux éligibles + frais annexes ;
  • Pour l'achat, par ses occupants, d'un logement HLM : prix d'achat du bien + travaux de rénovation éventuels + frais annexes.
Zones géographiques Neuf Ancien rénové Ancien Parc Social
Zone A 40 % - 10 %
Zone B1 40 % - 10 %
Zone B2 20 % 40 % 10 %
Zone C 20 % 40 % 10 %

La composition du foyer

Plafonds d'opération PTZ
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
5 et + 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

La tranche de revenus

Enfin, les revenus pris en compte ne peuvent pas être inférieurs au neuvième du coût total de l'opération.

Composition du ménage Coefficient familial
1 personne 1
2 personnes 1,4
3 personnes 1,7
4 personnes 2
5 personnes 2,3
6 personnes 2,6
7 personnes 2,9
8 personnes et + 3,2

En divisant les revenus du foyer par le coefficient familial, vous obtenez la tranche de revenus à laquelle vous appartenez.

Tranches de revenus PTZ
Tranche Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 ≤ 22 000€ ≤ 19 500€ ≤ 16 500€ ≤ 14 000€
2 ≤ 25 000€ ≤ 21 500€ ≤ 18 000€ ≤ 15 000€
3 ≤ 37 000€ ≤ 30 000€ ≤ 27 000€ ≤ 24 000€

Attention : le montant du PTZ ne peut pas excéder la somme des montants des autres prêts d'une durée de plus de 2 ans souscrits pour l'achat du logement (y compris les prêts aidés, PEL, Prêt Action Logement...)

La durée du PTZ

La durée de remboursement du prêt à taux zéro dépendra des revenus des personnes appelées à occuper le logement, de la zone géographique, de la composition du ménage et de la nature du bien. Elle varie de 20 à 25 ans.

La période d'emprunt est constituée d’une période de différé total, durant 5 à 15 ans, pendant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ. Plus les revenus des ménages sont faibles, plus la durée totale du prêt et sa période de différé sont maximales.

Tranche Capital différé Durée période 1 Durée période 2
1 100 % 15 ans 10 ans
2 100 % 10 ans 12 ans
3 100 % 5 ans 15 ans
  • Les personnes rattachées à un foyer fiscal ou à la charge de leurs parents durant l'année N-2 : elles doivent fournir l'avis d'imposition du foyer de rattachement ainsi qu'une attestation sur l'honneur précisant le montant de leurs revenus individualisés.
  • Les personnes dont tout ou partie des revenus de l'année N-2 n'a pas été déclarée en France mais à l'étranger : elles doivent fournir un avis d’impôt sur le revenu émanant de l'administration fiscale du pays où ces revenus ont été déclarés. En cas l'impossibilité justifiée, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente, voire du ou des employeurs, peut être admise.
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Découvrez les caractéristiques et conditions d’obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ).

Le prêt à taux zéro est un prêt conventionné et réglementé qui ne peut pas représenter plus de 50 % du montant total financier. Il doit donc obligatoirement venir en complément d’un prêt immobilier.

Lors de l’instruction d’un prêt à taux zéro, ce sont les revenus fiscaux de référence des acquéreurs qui sont pris en compte. Il n’est pas possible de dissocier les acquéreurs pour l’acquisition d’un même bien.

Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire à taux zéro octroyé par l’organisme prêteur. Il n’est pas considéré comme de l’apport par les banques dans la mesure où ce sont elles qui le fournissent en même temps que le prêt principal.

Pour bénéficier d’un PTZ, il n’est pas forcément nécessaire d’avoir de l’apport. Certaines banques proposent des prêts réglementés comme le PTZ sans avoir d’exigences d’apport. Maintenant, le HCSF demande à ce que les frais de notaire soient couverts par de l’apport.

Toutes les banques vont regarder le taux d’endettement, ainsi que le reste à vivre. Son importance est variable d’une banque à une autre, et d’une région à une autre, c’est-à-dire que les banques attendront un reste à vivre moins important dans une ville de province plutôt qu’à Paris. L’accord du PTZ va être fonction de la nature du projet immobilier (neuf ou ancien), du profil emprunteur et de la zone géographique d’acquisition.

Les prêts à taux zéro ont tous une période de différé allant de 5 ans à 15 ans. Vous ne pouvez donc pas rembourser d’abord le PTZ, puis enchaîner avec le prêt principal.

Les textes n’imposent pas d’avoir été résident fiscal français en N-2 pour pouvoir bénéficier d’un PTZ. En revanche, il faut justifier des revenus perçus à l’étranger.

Il s’agit d’un bien récent qui est considéré comme « ancien » au sens fiscal du terme. Cela ne rend donc pas éligible au PTZ dans le neuf.

Le montage du rachat de soulte est compliqué à financer grâce à un PTZ. Si le rachat de soulte est causé par une séparation, le prêt à taux zéro n’est pas possible, car cela suppose que les partenaires sont propriétaires du bien en indivision. S’il s’agit en revanche d’un rachat de soulte dans le cadre d’un héritage, il faut ne pas être propriétaire du bien et prévoir des travaux (dont le montant correspond à 25 % du coût total de l’opération).

Si vous pouvez justifier que vous avez été locataire ou bien hébergé(e) dans votre résidence principale au cours des 24 derniers mois, vous pouvez être éligible au prêt à taux zéro.

Un logis acquis avec un prêt à taux zéro ne peut être loué pendant les 6 premières années du prêt. Cependant, il existe bien des exceptions ! Notamment, celle qui permet de louer votre logement dans le cas d’une mutation à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de transport du logement, d'un divorce ou d'une dissolution du Pacs, du chômage de plus d’un an, d'une invalidité ou d'un décès.

Les délais de différé ainsi que la période d’amortissement ne sont pas modifiables en cours de prêt.

🔍 Vos questions spécifiques sur le prêt à taux zéro

Vous pouvez bénéficier du PTZ. Toutefois, votre dossier de financement devra passer devant une commission statutaire des HLM afin de définir qui sera propriétaire du logement.

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt immobilier en lui-même qui concerne l’achat d’une résidence principale ou la réalisation de travaux visant à améliorer les performances énergétiques du logement. Il est donc tout à fait naturel que l'achat d'une chaudière biomasse puisse être financé par un PTZ.

Vous pouvez en effet bénéficier d’un PTZ à hauteur de 10 % en plus d’un éco-PTZ.

Dans la mesure où l’enfant est fiscalement domicilié avec vous, il rentre dans le nombre de part à prendre en compte. Il faut insister auprès de la banque.

Les acquisitions par le biais d’un PSLA permettent de bénéficier d’un PTZ neuf au moment de la levée d’option. Maintenant, les conditions d’octroi sont en fonction de la législation à la date de la levée d’option. Pour l’heure, la prolongation du PTZ s’étend jusqu’à fin 2023.

S’agissant de la résidence principale, il y a normalement co-solidarité sur la dette. Dans la mesure où l’un est copropriétaire, il suffit qu’il se porte caution solidaire dans le dossier de prêt pour que tout soit validé.

Le calcul du montant du prêt à taux zéro se fait au moment de l’instruction du dossier et en fonction de la situation du moment. A moins qu’il n’y ait une volonté manifeste de fausse déclaration, vous ne risquez rien.

Une résidence principale est définie comme étant le lieu d’habitation principal, c’est-à-dire occupé au moins 8 mois par an. Elle doit être déclarée comme telle auprès de l’administration et se situe à un éloignement raisonnable du lieu de travail. Un PTZ ne peut s’obtenir que pour une résidence principale et non pour une résidence secondaire. Prenez garde, car les dossiers ayant obtenu un PTZ peuvent être contrôlés et l’organisme de contrôle peut exiger un remboursement immédiat du PTZ si elle estime qu’il y a eu tromperie.

Il n’y a pas le choix. Pour bénéficier d’un PTZ, il faut justifier de ne pas avoir été propriétaire de la résidence principale sur les 24 mois précédant la demande. Pour cela, il faut soit justifier d’un bail locatif, soit d’une attestation d’hébergement. Si vous ne pouvez apporter de justificatif, vous ne pourrez pas bénéficier du PTZ car la banque peut être contrôlée sur les dossiers qu’elle instruit.

La construction d’une piscine ne rentre pas dans les travaux éligibles au PTZ. Il faut que ce soit des travaux d’amélioration ou d’agrandissement de surfaces habitables ou des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien.

Les modalités du PTZ sont figées à posteriori. Il n’est pas possible de modifier les mensualités ou bien la durée de différé. Il faut que la nouvelle banque opère un lissage sur les mensualités du PTZ déjà existant.

Le PTZ étant réservé à la résidence principale, il n’est normalement pas possible de faire de la location.

Si la maison n’a jamais été terminée et qu’elle n’a pas été habitée, un PTZ peut être envisagé. Il faudra apporter les justificatifs de non achèvement des travaux et de travaux nécessaires pour finaliser la construction et rendre le bien habitable.

Vous n’êtes absolument pas obligé(e) de faire un prêt conventionné comme un PTZ si vous ne souhaitez pas en bénéficier. Il suffit de rédiger une lettre de renoncement à ce prêt afin de couvrir la banque par rapport à son devoir de conseil.

Dans le cadre d’une réhabilitation, avec en plus changement de la nature du bien (exemple : d’une usine à une habitation), cela est considéré comme du neuf (si le bien a plus de 15 ans), votre projet est éligible au PTZ.

Vous pourrez tout à fait héberger vos parents. Si jamais vous le faites dès l’instruction du dossier, il faudra les prévoir comme personnes résidentes dans le bien et il faudra prendre en compte leurs revenus fiscaux de référence (même s’ils ne sont pas emprunteurs). En revanche, cela ne sera pas nécessaire si vous n’envisagez pas de les héberger immédiatement.

Aucune profession n’empêche de bénéficier d’un prêt à taux zéro, même si ce sont des métiers qui incluent la prise en charge votre logement. Il faut juste être capable de fournir un justificatif de logement pour prouver la primo-accession.

Si vous êtes locataire de votre résidence principale sur les 24 derniers mois, vous êtes éligible au PTZ, bien que vous soyez propriétaire d’une partie d’un bien immobilier.

Dans la mesure où vous êtes mariés en communauté, votre compagnon ne peut pas acheter seul, car il y a une co-solidarité sur les dettes. Par conséquent, la seule solution est de faire lever le fichage FICP.

L’obtention du prêt à taux zéro est lié à la nature du projet neuf et à son coût. Le montant du PTZ est défini en fonction des devis initialement fournis. Il pourrait être remis en cause si vous ne respectez pas les montants initiaux. Il faut donc essayer de les respecter pour ne pas prendre le risque que le PTZ soit requalifié. Maintenant, cela n’est pas au centième près. Probablement que la banque ne souhaite pas prendre de risque.

Dans le cadre d’une réhabilitation, si le bien a fait l’objet d’un permis de construire, il devrait de facto répondre aux normes thermiques RT2012. Si ce ne sont que des travaux sans permis de construire, il est possible que ces normes ne soient pas respectées. Quoi qu’il en soit, les normes thermiques ne sont plus un frein à l’obtention d’un PTZ.

Vous êtes dans un cas très spécifique. La donation d’un bien existant est non éligible au PTZ. Cependant, le bien en ruine pourrait être considéré comme un apport en nature et les travaux en réhabilitation pourraient être éligibles au PTZ. Vous pouvez demander un avis à l’ADIL de votre région, à défaut à l’ANIL.

La définition du neuf est liée à la propriété. Sont considérés comme neufs, les biens n’ayant pas eu de propriétaire. Bien que la maison ne soit pas habitée, elle a un titre de propriété d’enregistré et il va y avoir des frais de mutation. Par conséquent, ce n’est pas du neuf au sens de la réglementation.

Pour le calcul du prêt à taux zéro, vous pouvez prendre en compte un enfant à naître dans la mesure où un certificat de grossesse a bien été fourni.

Les personnes rattachées à un foyer fiscal, ou à la charge de leurs parents à l’année N-2, doivent fournir l’avis d’imposition du foyer de rattachement, ainsi qu’une attestation sur l’honneur précisant le montant de leurs revenus individuels. Si vous répondez aux critères d’éligibilité du PTZ, alors votre situation fiscale actuelle n’est pas un frein.

Il faut demander à l’association une attestation d’hébergement couplée avec les avis d’impôt et un justificatif de domicile.

Sur le principe, c’est en effet possible. Cependant, pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro, il faut passer par une banque conventionnée qui distribue ce type de prêt. Dans ce cas, il pourrait y avoir un problème de garantie sur le prêt.

Le PTZ est une aide gouvernementale à l’accession à la propriété dans le neuf ou dans l’ancien rénové. L’acquisition d’un bungalow ne rentre pas dans les critères pour pouvoir en jouir.

Oui, l’enfant en garde alternée est pris en compte comme une part entière et doit être considéré dans les calculs.

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