Calcul Capacité Emprunt Immobilier

Comment est calculée ma capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Cette somme est calculée sur une durée et, est également fonction de vos revenus et de vos diverses charges récurrentes ou prévisibles (lors du calcul de vos charges, pensez à inclure les éventuels emprunts en cours ainsi que le montant de vos impôts). Bien d’autres critères seront également pris en considération comme votre apport personnel, votre âge…

Cette capacité d’emprunt est donc étroitement liée à votre capacité à rembourser. Sachez que la capacité de remboursement mensuel est calculée à partir d’un taux d’endettement de 35 % de vos revenus, assurance comprise. Les conditions d’emprunt étant de plus en plus strictes, il sera donc important de ne pas dépasser ce taux sans quoi le financement sera sûrement refusé.

Avant l’achat de votre nouveau bien, il est donc indispensable de faire le point sur votre besoin en financement en faisant une simulation de capacité d’emprunt.

Faire un calcul de capacité d’emprunt vous permettra non seulement de déterminer le montant maximum que vous serez en mesure de rembourser chaque mois mais également de savoir sur quelle durée prévoir votre emprunt. Rappelons que plus la durée d’emprunt est courte, plus il vous sera possible de bénéficier des meilleurs taux immobiliers.

Combien emprunter pour mon projet immobilier ?

Afin de savoir combien il vous est possible d'emprunter pour votre prêt immobilier, vous pouvez utiliser le simulateur de capacité d’emprunt ci-dessus.

Toutefois, dans l’optique d’être le plus précis possible, il conviendra avant toute chose de savoir si vous avez droit à des prêts aidés comme un prêt à taux zéro par exemple.

Il faudra savoir également si vous avez de l’apport personnel à injecter, si vous prévoyez d’acheter un bien neuf, ancien ou de faire construire. Est-ce que ce futur logement sera destiné à être votre résidence principale ou souhaitez-vous investir dans l’immobilier locatif ? Etc.

Autant de questions que l’algorithme de notre simulateur de prêt immobilier sera en mesure de croiser avec les barèmes et conditions de nos 66 partenaires bancaires pour vous établir gratuitement 3 devis personnalisés. Ces devis, à la fois précis et complets, vous apporteront une vision précise de votre capacité à emprunter.

Vous êtes finançable ? Faites-le savoir à votre vendeur !

À la suite de la simulation de prêt immobilier que nous vous proposons, un de nos courtiers immobilier expert pourra optimiser et affiner avec vous les propositions que vous aurez reçues. Une fois que ce dernier aura établi le bon budget en adéquation avec votre capacité d’emprunt, il pourra vous délivrer gracieusement une attestation de crédit vérifié.

Cette attestation, réel atout en cette période post confinement, vous permettra de rassurer votre vendeur ou agence immobilière quant à votre capacité d’emprunt. Cette attestation aura également et surtout l’avantage de vous démarquer face aux autres acheteurs potentiels et de rendre votre dossier encore plus solide.

Comment calculer mon taux d’endettement ?

Votre taux d’endettement correspond à votre capacité à rembourser vos crédits, en fonction de vos revenus mensuels. Salaires nets, primes contractuelles, 13ème mois, revenus locatifs, mais également pensions alimentaires, de retraite ou encore d’invalidité seront également prises en compte dans le calcul.

Jusqu’en janvier 2021 le taux d’endettement ne devait pas dépasser 33 % hors assurance, des revenus nets annuels.

Mais début 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière a augmenté le taux d'endettement maximum recommandé qui est donc passé de 33 à 35 %, mais assurance comprise cette fois-ci.

Depuis le 1 er janvier 2022, ce qui n’était que recommandation devient loi pour tous les organismes bancaires. Le taux d’endettement, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % sous peine de s’exposer à de lourdes sanctions.

Au-delà de ces 35 %, le risque de défaut de remboursement est considéré comme trop important par les banques. Malgré tout, des exceptions pourront être envisageables en dépassant les 35 % pour les profils aux revenus conséquents. L’inverse sera également possible pour les emprunteurs ayant de faibles revenus. En effet certaines banques préfèreront dans ce cas ne pas aller au-delà de 30 % par exemple.

Le reste à vivre est également un critère primordial pour les banques. Il s’agit de la somme dont vous disposez après paiement de vos diverses charges. Plus votre reste à vivre sera important, plus les banques seront rassurées et à même d’étudier sérieusement votre projet.

Comment baisser mon taux d’endettement ?

Si votre taux d’endettement est trop élevé et dépasse le seuil des 35 %, vous pouvez avoir recours aux conseils ci-dessous afin de retrouver la solvabilité essentielle aux banques pour le financement de vos nouveaux projets :

• Réduire la part des charges mensuelles en allégeant vos différentes factures (téléphone, internet, eau, électricité, gaz...) Pour ce faire n’hésitez pas changer de contrat et ou de compagnie.
• Si vous avez plusieurs crédits en cours, vous pouvez très bien réaliser un regroupement de crédits. Cela vous permettra de n’avoir plus qu’un seul crédit et une seule mensualité plus basse.
• Etant donné les taux immobiliers exceptionnellement bas qui sont pratiqués en ce moment, si vous êtes propriétaire, la renégociation de votre taux actuel peut également s’avérer intéressante pour faire baisser vos mensualités.
• Emprunter sur une durée plus longue permettra également de réduire les mensualités et donc d’abaisser votre taux d’endettement.
• Enfin la solution la plus évidente mais pas la plus simple est de faire évoluer votre profession, soit en changeant de statut, soit d’emploi, afin de gagner davantage.

L’apport personnel, un critère très important

Afin d’octroyer un crédit immobilier, la banque va effectivement calculer votre capacité d’emprunt. Mais elle va également analyser la gestion de vos comptes et votre capacité à épargner.

En effet, un apport conséquent vous permettra de démontrer à l’établissement prêteur que vos revenus actuels sont supérieurs à votre train de vie. Les banques recherchent avant toute chose, une stabilité financière au travers de revenus réguliers, une gestion saine des comptes ainsi que votre propension à l’épargne.

Si ces critères qui sont autant de gages de fiabilité sont réunis, alors vous avez toutes les chances de votre côté pour décrocher votre prêt immobilier.