Capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?

Les banques limitent vos mensualités de crédit, assurance comprise, à 35 % de vos revenus nets avant impôt. Avec 4 000 € de revenus par mois et aucun autre crédit, vous pouvez donc consacrer 1 400 € par mois à votre prêt. Sur 25 ans au taux moyen de 3,96 % relevé le 28 octobre 2026, avec une assurance de 0,30 % par an, cela permet d'emprunter environ 254 000 €.

Environ 190 000 € sur 25 ans, pour une mensualité de 1 050 € assurance comprise, si vous n'avez pas d'autre crédit. Avec 2 000 € par mois, c'est environ 127 000 €. Le tableau de cette page donne les montants de 1 500 à 8 000 € de revenus.

Oui, souvent nettement. Exemple : un couple primo-accédant avec 4 000 € de revenus par mois, 30 000 € d'apport et un revenu fiscal de référence de 43 000 €, en zone B1. Il peut acheter un logement ancien d'environ 261 000 €, un appartement neuf d'environ 274 000 € sans PTZ, et d'environ 296 000 € avec un PTZ de 81 000 €. Le PTZ ne coûte pas d'intérêts et commence souvent par plusieurs années sans remboursement ; les mensualités sont lissées pour rester constantes.

Vos salaires nets avant impôt sur 12 mois (primes et 13e mois compris s'ils sont réguliers), les pensions et retraites, et en général 70 % des loyers que vous percevez. Pour un indépendant, la moyenne des revenus des trois dernières années. Les revenus d'un CDD ou d'une période d'essai sont rarement retenus seuls.

Toutes vos mensualités de crédit qui continueront après l'achat : prêt auto, crédit à la consommation, autre prêt immobilier. Les pensions alimentaires que vous versez sont, elles, déduites de vos revenus. Un crédit de 300 € par mois réduit votre capacité d'environ 55 000 € sur 25 ans. Le loyer que vous payez aujourd'hui ne compte pas s'il s'arrête avec l'achat de votre résidence principale.

25 ans au maximum, selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La durée peut aller jusqu'à 27 ans, différé compris, pour un logement neuf ou un logement ancien dont les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération ; le remboursement lui-même reste limité à 25 ans. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité : 225 000 € contre 254 000 € avec 4 000 € de revenus, mais le prêt coûte plus cher en intérêts.

Oui, dans une certaine limite : chaque trimestre, jusqu'à 20 % du montant des crédits immobiliers accordés par une banque peuvent déroger aux règles du HCSF. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l'achat de la résidence principale, dont 30 % aux primo-accédants. Ces dérogations vont aux dossiers solides : revenus élevés, reste à vivre confortable, épargne après l'achat. C'est là qu'un courtier fait la différence.

La plupart des banques demandent que l'apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien et 4 % dans le neuf. La garantie la plus courante, la caution Crédit Logement, coûte environ 1,2 % du prêt, dont une partie vous est rendue à la fin du prêt. Sans apport, l'achat reste possible pour les jeunes actifs aux revenus solides, mais il est plus difficile à obtenir.

Rembourser ou regrouper un petit crédit en cours, allonger la durée jusqu'à 25 ans, choisir une assurance emprunteur moins chère que celle de la banque (elle compte dans les 35 %), viser le neuf (frais de notaire plus bas, prêt à taux zéro possible) et, bien sûr, obtenir un meilleur taux. Un point de taux en moins représente environ 10 % de capacité en plus sur 25 ans.