Garantie de prêt : caution ou hypothèque, combien ça coûte ?

Pour un prêt de 250 000 € sur un logement ancien, la caution Crédit Logement coûte 3 105 € à la signature, dont environ 1 745 € vous sont rendus en fin de prêt : 1 360 € au final. L'hypothèque légale spéciale coûte environ 1 507 €, sans restitution, et 2 037 € si vous revendez avant la fin du prêt (mainlevée). Dans le neuf, l'hypothèque coûte plus cher : environ 3 652 €.

Rarement : chaque banque travaille avec son organisme de caution, ou propose une hypothèque. La garantie fait donc partie de l'offre à comparer, avec le taux, l'assurance et les frais de dossier : c'est le coût total du crédit (TAEG) qui compte.

Les motifs les plus fréquents : un taux d'endettement trop élevé, un reste à vivre trop faible, un apport insuffisant, des incidents bancaires (découverts répétés, rejets de prélèvements), un fichage à la Banque de France, une situation professionnelle jugée instable, ou un bien atypique. L'organisme n'a pas à motiver son refus, mais la banque peut vous en donner la raison principale.

Trois solutions. Demander à la banque une hypothèque ou une hypothèque légale spéciale à la place, si elle l'accepte. Présenter le dossier à une autre banque, qui travaille avec un autre organisme. Ou renforcer le dossier : plus d'apport, une durée plus courte, un crédit soldé avant la demande. Un courtier sait quelles banques acceptent l'hypothèque et quels organismes conviennent à votre profil.

En général quelques jours ouvrés après que la banque lui a transmis le dossier complet. Le délai s'allonge si des pièces manquent ou si le dossier est atypique : demandez à votre conseiller où en est la demande.

Avec Crédit Logement, environ 70 % de la participation au fonds mutuel de garantie, soit 1 745 € dans notre exemple, à la fin du prêt ou quand vous le remboursez par anticipation. Avec la CASDEN, vos parts sociales. Les autres cautions et l'hypothèque ne rendent rien.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-privilège de prêteur de deniers) garantit la part du prêt qui finance l'achat d'un logement existant : elle échappe à la taxe de publicité foncière, d'où un coût plus faible. L'hypothèque classique garantit le reste (frais, travaux, construction, achat sur plan, rachat de prêt). L'inscription prend fin un an après la dernière échéance prévue : si vous revendez avant, il faut payer une mainlevée chez le notaire.

Oui : par le nantissement d'un placement (assurance-vie, portefeuille de titres), que la banque bloque jusqu'à la fin du prêt, ou par la caution d'un organisme spécialisé pour certains profils, comme les anciens élèves de grandes écoles d'ingénieurs (caution X-Mines). La caution d'un proche est rarement acceptée pour un prêt immobilier.

C'est rare, mais possible : la banque reste libre d'accorder ou non le crédit, même avec l'accord de l'organisme de caution. En pratique, une fois la garantie acquise, elle suit presque toujours.

Chaque banque décide de sa politique : certaines suivent le refus de leur organisme, d'autres proposent une hypothèque. Rien ne vous oblige à attendre : présentez votre dossier à une autre banque, qui travaille avec un autre organisme.

Demandez à votre caisse si une autre garantie est possible : selon ses accords et votre dossier, elle pourra proposer une hypothèque, une hypothèque légale spéciale ou une autre caution. Vous pouvez aussi présenter le dossier à une banque qui travaille avec Crédit Logement ou la SACCEF.

La localisation n'est en général pas un motif de refus. Demandez à la banque la raison principale : le plus souvent, c'est l'endettement, l'apport ou la tenue des comptes.

Avoir un autre prêt, même garanti par un organisme concurrent, n'est pas un motif de refus en soi : l'organisme regarde votre endettement global. Tous vos crédits en cours doivent être déclarés.

Pour une résidence principale, la banque demande souvent que l'autre acquéreur s'engage aussi, comme co-emprunteur ou caution, parce que le logement est commun. C'est une exigence courante, à discuter avec la banque.

C'est possible : quand aucune assurance n'accepte de vous couvrir, la convention AERAS prévoit des garanties de remplacement, comme la caution d'un proche, le nantissement d'un placement ou une hypothèque sur un autre bien. La banque reste libre de les accepter, selon la solvabilité de la caution. Il existe aussi des assureurs spécialisés dans les risques aggravés de santé : parlez-en à votre courtier.

Contactez au plus vite votre banque pour trouver un arrangement (report, allongement). Si la banque fait jouer la caution, la SACCEF la rembourse puis se retourne contre vous pour récupérer les sommes, jusqu'à la saisie du bien si aucune solution n'est trouvée.

Oui, par un nantissement : la banque bloque tout ou partie du contrat jusqu'à la fin du prêt. Elle préfère en général que l'emprunteur soit lui-même le souscripteur du contrat.