Les garanties immobilières : hypothèque ou caution

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Les garanties : hypothèque ou caution

Lorsqu’elle vous octroie un prêt, votre banque a besoin d’une garantie de prêt immobilier au cas où vous seriez en incapacité de régler vos mensualités. Cette dernière peut être une hypothèque ou une IPPD, une caution immobilière ou un nantissement. Découvrez ces options et comparez-les grâce à notre simulateur ! Quelle garantie de prêt est la mieux adaptée à votre projet immobilier ? Hypothèque du notaire ou organismes de cautions bancaires ?

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Quand votre banque vous accorde un prêt immobilier, elle doit s’assurer de pouvoir récupérer la somme due en cas d’incapacité de paiement. La garantie de prêt est de ce fait obligatoire pour l’obtention du crédit.

Les garanties mises en place par le notaire

L’hypothèque et l’IPPD représentent une sécurité pour les banques, leur permettant de récupérer les sommes dues par la revente du bien.

  • L’hypothèque : s'applique aux biens neufs, aux rachats de crédits, aux travaux et aux prêts hypothécaires. Son coût est supérieur à celui de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD).
  • L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : s’applique aux biens anciens. Il n’est pas possible de demander une IPPD sur un bien vendu en état futur d’achèvement (VEFA).

Le coût de ces garanties varie en fonction du montant du prêt immobilier.

Si votre prêt immobilier est garanti par une hypothèque et une IPPD, celle-ci s’arrête automatiquement 1 an après la date prévue de fin de prêt. Si vous revendez votre bien avant ce délai, vous devrez payer au notaire des frais de mainlevée hypothécaire.

Plus de détails sur l'hypothèque et l'IPPD !

Les garanties mises en place avec les banques

Il existe une alternative aux garanties mises en place par les notaires :

  • Les organismes de caution : il existe de nombreux organismes de cautionnement qui interviennent avec les banques en fonction de leurs partenariats (principalement Caution Crédit Logement et caution SACCEF). Les tarifs et les conditions sont variables en fonction de votre projet. Seule la Caution Crédit Logement restitue une partie des frais (entre 50 et 70 % en fonction du montant) en fin de prêt s’il n’y a pas eu d’incidents de paiement.
  • Le nantissement : il s’agit de mettre en caution un placement financier (généralement une assurance-vie). Un contrat liant l’emprunteur et la banque est ainsi établi. Si le montant des fonds bloqués en garantie ne couvre pas celui du prêt immobilier, une garantie supplémentaire sera exigée.

Les garanties mises en place par les mutuelles de la fonction publique

Les adhérents des mutuelles de la fonction publique peuvent bénéficier d’un cautionnement gratuit. Les mutuelles professionnelles se portent ainsi caution pour l’emprunteur fonctionnaire, lui évitant d’avoir recours à l’hypothèque ou à un organisme de cautionnement.

Plus d’informations sur le prêt immobilier pour les fonctionnaires.

Les organismes de cautionnement privés ou publics demandent une étude de votre dossier. Son acceptation n’est pas automatique. Il est possible que votre dossier soit accepté par la banque mais refusé par l’organisme de caution. Vous devrez alors prendre celle mise en place par le notaire.

C’est l’emprunteur qui choisit quelle garantie il veut mettre en place en fonction de leurs coûts respectifs.

En pratique, pour l'achat d'un bien ancien, la caution est plutôt conseillée aux personnes qui pensent revendre leur bien avant la fin du prêt. Ils éviteront ainsi les frais de mainlevée d’hypothèque. Par ailleurs, dans le neuf, les organismes de caution sont bien souvent moins chers.

La garantie sur le prêt immobilier est obligatoire

L’emprunteur a le choix entre l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), la garantie par cautionnement et le nantissement

Comparaison entre hypothèque et caution Comparaison entre hypothèque et caution Comparaison entre hypothèque et caution Comparaison entre hypothèque et caution
Comparez les garanties de prêt entre l’hypothèque et PPD, la caution SACCEF, et la caution Crédit Logement.

✍️ Questions fréquentes

Dans la mesure où l’organisme de caution a validé votre dossier, il y a fort peu de risque que la banque refuse car elle a obtenu la garantie de récupérer le capital en cas de défaillance.

En cas de refus de l’organisme de caution de se porter garant, la banque peut garantir le prêt par une hypothèque ou un privilège prêteur de deniers. En revanche, elle demeure souveraine dans l’acceptation des dossiers. Elle peut tout à fait refuser le financement si l’organisme de caution ne valide pas le dossier de prêt.

Il est en effet possible d’utiliser un support financier comme une assurance-vie pour garantir un prêt. En revanche, les banques préfèrent en général que l’acquéreur soit le contractant de ce support financier.

🔍 Vos questions spécifiques sur la caution et l’hypothèque

Les banques sont souveraines dans leur politique d’acceptation de dossier de financement. Elles peuvent choisir de se rallier à la décision d’un organisme de caution ou bien proposer une autre garantie. En fonction de votre banque, il peut être possible de passer par un organisme de caution différent, voire d’avoir recours à l’hypothèque. Démarcher d’autres banques pourrait également être une solution. Enfin d'étudier toutes les solutions envisageables avec l'un de nos conseillers experts, nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt.

Si cette acquisition concerne votre résidence principale, il est en effet réclamé que les deux acquéreurs soient co-solidaires dans l’emprunt. Les dettes liées à la résidence principale sont considérées communes au ménage, indépendamment des contractants du prêt. C’est une nécessité en cas de défaillance dans le règlement du prêt par l’emprunteur.

Si l’organisme de caution du Crédit Mutuel refuse de vous suivre, vous ne pourrez pas avoir de cautionnement sur votre dossier de prêt. La solution est alors de passer par une hypothèque ou un privilège prêteur de deniers ou par une autre banque.

Une banque peut tout à fait refuser un prêt si les emprunteurs ne trouvent pas d’assurance malgré le fait que la famille se porterait caution. N'hésitez pas à nous contacter, nous avons des solutions pour assurer les personnes qui ont des risques aggravés. Renseignez votre projet dans notre simulateur de prêt pour que nous puissions vous joindre.

Crédit Logement n’a pas pour habitude de recaler des dossiers par rapport au lieu géographique du bien à financer. Il faudrait demander davantage d’explications à la banque en charge du financement.

Dans ce cas, il faut dans un premier temps se rapprocher du service client et du service contentieux de la banque afin de leur faire part de la situation. La banque, par nature, va préférer essayer de trouver un arrangement que de saisir le bien. Hélas, s’il n’y a pas de solution trouvée, la contre-garantie hypothécaire de la SACCEF entrera en vigueur pour la saisie du bien afin de recouvrer la dette.

Les organismes de garantie ne refusent pas un dossier parce que vous avez déjà un prêt immobilier (même s’il est cautionné par un organisme concurrent), car ils raisonnent par rapport à un endettement global. Quoi qu’il advienne, tous les crédits en cours devront être déclarés à votre banquier qui les communiquera à l’organisme de caution.

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