Calcul de prêt relais : combien la banque vous avance

C'est une avance de la banque sur le prix de vente de votre logement actuel, pour acheter le suivant sans attendre de l'avoir vendu. Il est réservé aux propriétaires qui revendent. Pendant l'attente, vous ne payez que les intérêts ; le capital est remboursé en une fois, avec le prix de vente. Il est le plus souvent accompagné d'un prêt immobilier classique qui finance le reste de l'achat, sauf quand la vente suffit à tout payer : on parle alors de relais « sec ».

La banque vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel, en général 60 à 80 %, moins ce que vous devez encore sur son crédit. Pour un logement estimé 300 000 € avec 80 000 € de capital restant dû, un relais à 70 % donne 300 000 € × 70 % − 80 000 € = 130 000 €. Le pourcentage dépend de la banque et de l'avancement de la vente : il est plus élevé si vous avez déjà signé un compromis.

D'après le dernier relevé de Cyberprêt, les taux du prêt relais vont de 3,10 % pour les meilleurs dossiers à 3,95 %, avec 3,55 % pour un bon dossier, hors assurance. Le TAEG d'un prêt relais ne peut pas dépasser le taux d'usure, fixé à 6,49 % depuis le 1er octobre 2026.

Vous ne remboursez que les intérêts pendant le relais, le capital étant remboursé à la vente. Un relais de 130 000 € au taux de 3,55 % coûte 385 € d'intérêts par mois, soit 4 615 € si la vente intervient au bout d'un an. S'y ajoutent l'assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie.

12 mois, renouvelables une fois avec l'accord de la banque, soit 24 mois au maximum. Plus la vente tarde, plus le relais coûte cher : c'est pourquoi il vaut mieux estimer son logement au prix du marché, et non au prix espéré.

Vous avez le choix. Avec la franchise partielle, vous payez les intérêts chaque mois. Avec la franchise totale, vous ne payez pas d'intérêts pendant le relais (seulement l'assurance emprunteur, si elle est prévue) : les intérêts s'ajoutent au capital une fois par an et sont réglés à la vente, ce qui coûte un peu plus cher mais allège votre budget pendant l'attente. La calculatrice compare les deux.

C'est un prêt relais seul, sans nouveau prêt immobilier : l'avance de la banque, avec votre épargne, suffit à payer l'achat et ses frais. Exemple : votre logement vaut 400 000 €, vous devez encore 50 000 € et vous achetez 200 000 € (environ 16 600 € de frais de notaire). À 70 %, la banque pourrait avancer 230 000 €, mais elle ne prête que les 216 600 € nécessaires. Vous payez 641 € d'intérêts par mois jusqu'à la vente, puis il vous reste environ 133 400 €. La calculatrice limite d'elle-même le relais à votre besoin.

Avec le relais classique, vous gardez votre crédit actuel jusqu'à la vente : pendant ce temps, vous payez votre crédit actuel, les intérêts du relais et le nouveau prêt. Avec l'achat-revente, la banque rembourse tout de suite votre crédit actuel grâce à un relais plus élevé : vous ne payez plus que les intérêts du relais et le nouveau prêt. Dans notre exemple (crédit actuel de 900 € par mois), vous payez 2 960 € par mois pendant l'attente en relais classique, contre 2 297 € en achat-revente. En contrepartie, le relais est plus élevé et coûte plus d'intérêts. Le nouveau prêt est le même dans les deux cas.

Ses intérêts non, si le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur nette du logement vendu, c'est-à-dire sa valeur moins le crédit qui reste dessus : depuis décembre 2023, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) les exclut alors du taux d'endettement maximal de 35 %, et son capital l'était déjà. En relais classique, c'est le cas dès que la banque avance au plus 80 % de la valeur. En achat-revente, souvent pas : dans notre exemple, un relais de 210 000 € pour un logement de 300 000 € encore grevé de 80 000 € représente 95 % de sa valeur nette, et ses intérêts comptent. La banque compte aussi le nouveau prêt et, en relais classique, votre crédit actuel tant qu'il court. Si le total dépasse 35 %, demandez un différé sur le nouveau prêt pendant l'attente (voir nos réponses plus bas).

Les mêmes que pour un prêt immobilier : frais de dossier, garantie et, souvent, assurance emprunteur, en plus des intérêts. La garantie est en général la même que celle du nouveau prêt : caution d'un organisme comme Crédit Logement, ou hypothèque. Les frais de garantie se paient au déblocage des prêts, chez le notaire, le jour de l'achat. Le relais lui-même se rembourse le plus souvent sans indemnités à la vente : vérifiez-le dans l'offre.

La banque peut prolonger le relais d'un an, jusqu'à 24 mois au total, mais rien ne l'y oblige. Si le logement n'est toujours pas vendu, il faudra baisser son prix, ou demander à la banque de remplacer le relais par un prêt amortissable si vos revenus le permettent, par exemple pour mettre le logement en location. Pour limiter ce risque, faites estimer votre bien par plusieurs professionnels et retenez l'estimation la plus prudente.

Oui. Après avoir remboursé le relais et votre ancien crédit, il vous reste en général de l'argent : 90 000 € dans notre exemple, si le logement se vend au prix estimé. Vous pouvez le garder ou rembourser une partie du nouveau prêt, pour baisser vos mensualités ou raccourcir sa durée. Négociez dès l'offre de prêt l'absence de pénalités pour ce remboursement anticipé.

Pas un relais classique : la banque avance au plus 60 à 80 % de la valeur, moins ce que vous devez encore. Un client nous a écrit : logement estimé 90 000 €, 88 000 € à rembourser, achat à 140 000 €. Même à 80 %, 72 000 € − 88 000 € donne un montant négatif : aucun relais possible. En achat-revente, la banque avance 63 000 € (70 %) et le nouveau prêt couvre le reste, soit 177 200 € avec le crédit actuel et les frais de notaire. Après la vente, il reste environ 150 200 € à rembourser (sans compter les mensualités payées entre-temps) : votre logement n'apporte presque rien, la banque étudiera donc le projet comme un achat financé entièrement par vos revenus.

Si l'avance de la banque (60 à 80 % de la valeur de votre logement, moins votre crédit en cours) et votre épargne couvrent l'achat et ses frais, c'est un relais « sec » : pas de nouveau prêt, seulement les intérêts du relais jusqu'à la vente, l'assurance si elle est demandée, les frais de dossier et de garantie. La banque n'avance que ce dont vous avez besoin : pour un achat de 200 000 € avec un logement à vendre de 400 000 €, 216 600 € au taux de 3,55 % coûtent 641 € par mois. Sinon, un petit prêt immobilier complète le relais : la calculatrice vous le dit.

Oui, mais la banque ne vous avance qu'une partie de la valeur de votre logement, 60 à 80 % : le nouveau prêt doit couvrir le reste, frais de notaire compris, et vos revenus doivent permettre de le rembourser. Dans notre exemple, sans les 20 000 € d'apport, le nouveau prêt passe de 281 400 € à 301 400 €, soit 1 795 € par mois au lieu de 1 676 €. À la vente, l'argent qui reste peut rembourser une partie de ce prêt.

En relais classique, oui si rien n'est aménagé : votre crédit actuel, les intérêts du relais et le nouveau prêt, soit 2 960 € par mois dans notre exemple. Trois solutions pour alléger l'attente : payer les intérêts du relais à la vente (2 576 € par mois), demander en plus un différé sur le nouveau prêt, dont vous ne payez que les intérêts jusqu'à la vente (1 791 €), ou choisir l'achat-revente (2 297 €). Hors assurance.

Oui : la banque compte tous vos crédits en cours dans le taux d'endettement, y compris un crédit auto ou un crédit renouvelable, même s'il se termine bientôt. S'il prend fin avant l'achat, ou si vous le remboursez avec votre épargne, il ne pèse plus dans le calcul.

Oui, vous pouvez demander un relais plus petit, si vous craignez de vendre moins cher que prévu. Le nouveau prêt est alors plus élevé. Dans notre exemple, un relais à 50 % donne 70 000 € au lieu de 130 000 € (207 € d'intérêts par mois au lieu de 385 €), mais le nouveau prêt passe à 341 400 €, soit 2 033 € par mois au lieu de 1 676 €. Il faut que vos revenus le permettent.

Oui, rien ne l'interdit. La banque fait le calcul sur chaque bien puis additionne. Exemple : un bien de 200 000 € sans crédit et un autre de 150 000 € avec 30 000 € à rembourser, à 70 % : relais de 215 000 €. Chaque vente rembourse sa part du relais.

Un mois est trop court. Comptez 4 à 8 semaines entre le dossier complet et l'offre de prêt, le temps que la banque, l'organisme de garantie et l'assureur donnent leur accord. Vous devez ensuite attendre 10 jours de réflexion avant d'accepter l'offre. Prévoyez donc au moins 2 mois dans le compromis d'achat, et un délai plus long encore si l'assurance demande des examens médicaux.

Le relais est versé le jour de l'achat, chez le notaire. Si vous payez les intérêts chaque mois, la première échéance tombe en général le mois suivant. Si vous les payez à la vente, vous ne payez rien avant, sauf l'assurance si elle est prévue.

Oui, quand la vente est signée peu après l'achat. Les intérêts sont alors faibles : 177 € pour deux semaines sur un relais de 130 000 € à 3,55 %. Mais les frais de dossier et de garantie restent dus : comparez-les au coût d'un report de la date d'achat, si le vendeur l'accepte.

Prévoyez un prêt relais « de précaution » : il ne sert que si la vente n'est pas signée avant votre achat. Avec un compromis signé, la banque avance souvent jusqu'à 80 % du prix. Si votre financement prévoyait déjà l'argent de la vente, il faut refaire le plan de financement et attendre la nouvelle offre de prêt, avec ses 10 jours de réflexion : demandez au plus tôt à votre vendeur s'il accepte de reculer la date de l'achat.

Ce n'est pas une obligation légale, mais une précaution : le vendeur veut être sûr que vous pourrez payer, même si votre propre vente prend du retard. Si votre achat dépend de l'argent de cette vente, un accord de prêt dont les conditions sont levées, ou un relais de précaution que vous n'utiliserez peut-être pas, le rassurera. Dans un achat sur plan (VEFA), la réservation ne demande qu'un dépôt de garantie de 5 % au plus ; le financement n'est exigé qu'à la signature de l'acte de vente.

Vous n'en avez plus besoin, et c'est une bonne nouvelle : après avoir remboursé votre ancien crédit, l'argent de la vente devient votre apport. Prévenez vite la banque : elle doit refaire le plan de financement sans relais, ce qui peut demander une nouvelle offre, avec 10 jours de réflexion. Si le relais n'a pas été versé, vous ne payez aucun intérêt ; vérifiez seulement les frais de dossier et l'assurance déjà engagés.

Oui, c'est fréquent. Elle demande au moins une estimation de votre logement par un professionnel, souvent deux, et parfois un mandat de vente signé avec une agence, pour vérifier que le prix retenu est réaliste et que le bien est vraiment en vente.

Non. Le montant du relais est fixé dans l'offre, mais à la vente vous ne remboursez que ce que vous devez vraiment sur l'ancien crédit. Chaque mensualité payée d'ici là réduit cette dette : il vous reste d'autant plus d'argent à la vente, que vous pouvez garder ou utiliser pour rembourser une partie du nouveau prêt.

En général, gardez votre épargne. En relais classique, chaque euro de crédit remboursé augmente le relais d'un euro : vous ne gagnez rien sur le montant financé, vous vous privez d'une réserve et vous risquez de payer des indemnités de remboursement anticipé. Rembourser avant peut servir à une chose : faire baisser votre mensualité actuelle si elle pèse trop lourd pendant l'attente. Faites le calcul avec votre banque.

Non, la loi n'en fixe aucun. La difficulté vient de l'assurance emprunteur, plus chère avec l'âge : son coût entre dans le TAEG, qui ne doit pas dépasser le taux d'usure du prêt relais (6,49 % depuis le 1er octobre 2026). Pour le nouveau prêt, les banques regardent surtout l'âge à la dernière échéance. Un relais court ou sec, ou une vente avant l'achat, restent les solutions les plus simples.

À la retraite, oui : vos pensions comptent comme des revenus, et la banque vérifie que vous pouvez payer les mensualités. Sans revenus du tout, c'est très difficile, même en relais sec. La solution : signer un compromis d'achat avec une condition suspensive de vente de votre logement, ou vendre avant d'acheter. Si la vente couvre tout l'achat, vous n'avez alors pas besoin de prêt.

C'est rarement accepté. Tant que le logement commun n'est pas vendu, vous restez tous les deux tenus du crédit, et la banque n'avancerait que sur votre part. Les solutions habituelles : vendre d'abord, puis acheter avec votre part du prix ; ou racheter la part de l'autre, s'il s'agit de garder le logement (rachat de soulte).

Oui, mais certaines banques hésitent quand les vendeurs ne sont pas les mêmes que les acheteurs. Le relais est accordé à celui qui vend, et le nouveau prêt aux deux. Les parts de chacun dans le nouveau bien (par exemple 65 % et 35 %) se fixent dans l'acte d'achat, selon ce que chacun apporte et votre régime matrimonial : demandez conseil au notaire.

Oui, si tous les propriétaires sont d'accord pour vendre. En indivision, la banque calcule le relais sur votre part du prix. Si un proche a l'usufruit, il doit signer la vente avec vous, et la banque lui demandera souvent de se porter caution du relais.

Pour un terrain, c'est possible, mais les banques préfèrent un logement, plus facile à estimer et à vendre : elles avancent alors une part plus faible. Pour l'étranger, en général non : les banques françaises font le relais sur des biens situés en France, qu'il s'agisse du bien vendu ou du bien acheté. Il faudra vendre avant d'acheter.

Le plus simple est de les inclure dans le nouveau prêt immobilier, au même taux, plutôt que de prendre un prêt personnel souvent plus cher. Pour de petits travaux, un prêt personnel remboursé avec l'argent de la vente peut suffire. Prévoyez une marge pour les dépassements.

Oui, mais attention aux délais : le relais dure au plus 24 mois et la banque veut souvent que votre logement soit déjà en vente. Si la livraison est lointaine, mieux vaut vendre en cours de chantier. Le nouveau prêt est versé au fil des appels de fonds, et vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes versées ; ils peuvent être reportés à la livraison (différé total) : calculez-les ici. Si l'argent de la vente rembourse le prêt avant qu'il soit entièrement versé, demandez à la banque d'annuler la partie non versée. Pour une maison que vous construisez vous-même, sans constructeur ni assurance dommages-ouvrage, peu de banques acceptent.

Aucune règle ne les fixe : chaque banque applique sa politique. En pratique, le relais a son propre taux (3,10 % à 3,95 % selon notre dernier relevé) et le nouveau prêt est au taux habituel (3,80 % en moyenne sur 20 ans). Comparez le coût total des deux formules avec la calculatrice.

Non, le prêt relais est réservé aux propriétaires qui vendent un logement. Le dépôt de garantie du compromis, souvent 5 à 10 % du prix, n'est pas fixé par la loi : il se négocie avec le vendeur. Sinon, regardez un financement sans apport.