Prêt immobilier à taux variable

Est-ce risqué d'emprunter à taux variable ?

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Prêt immobilier à taux variable

Le principe du prêt immobilier à taux variable est de faire évoluer périodiquement le taux en fonction des taux de référence du marché monétaire européen.

Cela revient à payer le juste coût. Quels sont les avantages et inconvénients de cette solution ?

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Compte tenu de la faiblesse actuelle des prêts immobiliers à taux fixe, les prêts à taux variable ont pour le moment perdu de leur intérêt. Certaines banques ont même cessé d'en distribuer. Toutefois, face à la hausse progressive des taux de prêt immobilier, le fameux crédit à taux variable pourrait bien être remis sur le devant de la scène.

Il existe des dizaines de prêts immobiliers à taux révisables dont les conditions sont différentes d’une banque à une autre.

Le principe est le suivant : la révision du taux se fait de manière périodique, mais généralement à la date anniversaire. Certains organismes procèdent à des révisions trimestrielles. Le nouveau taux d’intérêt sera obtenu en appliquant la variation de l’indice de référence (par exemple : Euribor 1 an ou 3 mois) auquel sera ajoutée la marge fixe de la banque.


Avantages :

  • Le taux d’intérêt évolue à la hausse comme à la baisse, ce qui peut conduire certains emprunteurs à bénéficier d’un taux d’intérêt frôlant le zéro en cas de conjoncture favorable !
  • Le taux de départ des prêts à taux variable est plus faible que celui de ceux à taux fixe. Les mensualités de la première année sont sûres et plutôt intéressantes.
  • L’emprunteur a la possibilité de convertir son prêt en taux fixe au cours de l’emprunt. Cette clause doit cependant être mentionnée dans les conditions initiales du prêt.

Inconvénients :

  • Il s’agit pour l’emprunteur d’anticiper les variations du marché afin de savoir s’il est opportun ou non d’emprunter à taux variable. C’est une démarche spéculative.
  • Les mensualités ne sont pas prévisibles à long terme et évoluent tous les ans. La régularité n’est pas au rendez-vous !

Caper un taux variable revient à déterminer un plafond au-delà duquel le taux ne pourra plus augmenter. Généralement, ce cap est compris entre + 1 % et + 3 % par rapport au taux initial.

Les taux sont capés à la hausse, mais tous ne sont pas capés à la baisse.

Afin de vous aider à faire un choix entre un taux fixe et un taux capé + 1 %, nous avons créé une calculatrice de comparaison taux fixe / taux capé en fonction de divers scénarios d'évolution des taux.

Exemple

Pour un crédit immobilier à taux fixe de 150 000 € sur 20 ans à 2,35 %, la mensualité sera de 783,94 €.

Pour le même montant, avec un taux capé + 1 % et un taux de départ à 1,70 %, la première année, la mensualité sera de 737,70 €.

Ensuite elle pourra varier entre 737,70 € et 806,09 € (2,70 %) si les taux se maintiennent ou augmentent, et passer en dessous des 737,70 € si les taux chutent.

En ce qui concerne CyberPrêt.com, lorsque les taux variables deviennent intéressants, nous ne proposons que des taux capés + 1 % qui offrent une vraie sécurité puisqu'ils sont plafonnés à 1 % de plus que le taux initial.

Une autre solution existe, il s’agit du prêt immobilier semi-fixe, composé d’une période de stabilité de 5 à 10 ans et d’une période où le taux devient variable avec un plafond maximal.

Généralement, ce type de prêt est choisi par les personnes souhaitant revendre leur bien avant le passage au taux variable (avant le 10ème anniversaire). En effet, le taux proposé dans la première période est plus intéressant que celui proposé pour les prêts à taux fixe.

Il est difficile de faire un choix entre un prêt à taux fixe ou à taux variable car il est impossible de connaître l’évolution future des taux.

Dans les faits, nous constatons que la très grande majorité des emprunteurs veulent des taux fixes, gages de stabilité. Pourtant, force est de constater que depuis une quinzaine d'années, les taux immobiliers se sont maintenus très bas donnant raison à ceux qui ont emprunté à taux variable ! Cependant, la récente remontée fulgurante des taux de l'immobilier pourrait changer la donne.

Compte tenu de la période de taux encore historiquement bas que nous connaissons, il peut être préférable d’opter pour le taux fixe si l’on envisage de conserver longtemps son bien immobilier.

Le taux varie en fonction des fluctuations d'un indice de référence basé sur les taux d'emprunt européens

Le risque du taux variable est limité grâce au taux capé (en général + 1 %)

Une alternative entre fixe et variable : le prêt semi-fixe

Tant que votre contrat de prêt le prévoit, il demeure possible de passer d'une formule à l'autre. En revanche, ce changement ne peut être opéré qu'une seule fois durant le crédit et sous couvert d'acceptation de la part de votre banque.

Pour vérifier l'intérêt d'un tel changement, un calcul sera nécessaire. Vous pouvez utiliser notre calculatrice pour vérifier l’impact d’un tel changement et comparer taux fixe et taux révisable. N'hésitez pas non plus à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt afin d'être contacté par un conseiller immobilier à même de vous répondre et vous guider dans votre choix.

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