Prêt immobilier : banque ou courtier ?
Votre banque ne peut vous proposer que ses propres prêts. Un courtier présente votre dossier à plusieurs banques et négocie pour vous. Les deux voies peuvent aboutir : tout dépend de votre dossier, du temps que vous avez, et de ce qui compte pour vous au-delà du taux.
Ce qui change d'une banque à l'autre
Le taux n'est qu'une partie du coût. Pour comparer deux offres, regardez le TAEG, qui inclut l'assurance, la garantie et les frais.
Le taux
Pour un même dossier, les barèmes diffèrent d'une banque à l'autre, et d'une région à l'autre. Comparez-les aux taux relevés chaque semaine.
L'assurance emprunteur
Souvent le premier poste de coût après les intérêts. Vous pouvez la prendre ailleurs qu'à la banque, à garanties équivalentes.
La garantie
Caution ou hypothèque : selon la banque et votre profil, le coût va du simple au double.
Les frais de dossier
Ils se négocient, et certaines banques y renoncent pour un bon dossier.
La souplesse du contrat
Modulation des mensualités, report, remboursement anticipé sans indemnités : des options qui comptent pendant 20 ans.
L'analyse de votre dossier
Revenus variables, primes, contrat récent, apport faible : chaque banque a ses critères, et un refus ici n'est pas un refus partout.
Faire le tour des banques, ou confier la recherche ?
Vous démarchez vous-même
- Pas d'honoraires de courtage.
- Un dossier, des rendez-vous et une négociation pour chaque banque.
- Votre banque actuelle vous connaît, mais fera rarement sa meilleure offre sans proposition concurrente.
- À vous de comparer les offres sur leur coût total, assurance et garantie comprises.
Vous passez par un courtier
- Un seul dossier, présenté aux banques qui correspondent à votre profil.
- La négociation porte aussi sur l'assurance, la garantie et les frais de dossier.
- Il sait quelles banques acceptent les profils particuliers : revenus variables, apport faible, montages (relais, lissage, prêts aidés).
- Des honoraires, connus avant de commencer et réglés seulement au versement des fonds de votre prêt.
Ce que la loi impose au courtier
- Un accord écrit avant de commencer : le mandat précise ses honoraires et la commission que lui versera la banque (son montant ou son mode de calcul).
- Aucun versement avant celui des fonds prêtés : le courtier ne peut percevoir aucune somme, de quelque nature que ce soit, avant que la banque ait versé les fonds (le conseil indépendant obéit à des règles propres).
- Une immatriculation à l'ORIAS, vérifiable en ligne, et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Un conseil : choisissez une voie et tenez-vous-y. Si vous déposez vous-même un dossier dans une banque, puis que votre courtier le présente aussi, la banque traite deux fois la même demande, ce qui brouille la négociation. Transmettez plutôt à votre courtier les propositions que vous avez déjà reçues.
Avant de vous décider
- Les taux de la semainePar durée et par région, pour savoir où vous en êtes.
- Vérifier le TAEGLe coût réel d'une offre, à comparer au taux d'usure.
- Frais de courtageComment est payé un courtier, et quand.
Comparez avant de signer
Décrivez votre projet : nos courtiers interrogent les banques de votre région et vous présentent les offres, assurance et garantie comprises.
Vos questions
Peut-on obtenir un bon taux sans courtier ?
Oui, si vous avez un bon dossier et le temps de démarcher plusieurs banques, de constituer un dossier pour chacune et de négocier. Votre banque actuelle fera rarement sa meilleure offre d'emblée : une proposition concurrente écrite reste votre meilleur argument.
Comment un courtier est-il rémunéré ?
De deux façons, souvent cumulées : par la banque qui accorde le prêt, et par des honoraires payés par l'emprunteur. Le courtier doit vous indiquer les deux par écrit avant de commencer à travailler sur votre dossier. Aucune somme ne peut être perçue par le courtier avant le versement effectif des fonds prêtés. Le détail est sur notre page consacrée aux frais de courtage.
Le courtier est-il indépendant des banques ?
Il travaille pour vous, avec un mandat que vous lui confiez, mais il est généralement rémunéré aussi par la banque qui accorde le prêt : il doit vous le dire, et vous indiquer le montant ou le mode de calcul de cette commission. Seul un conseil qualifié d'« indépendant » peut être rémunéré exclusivement par le client.
Faut-il prévenir ma banque si je passe par un courtier ?
Ce n'est pas obligatoire. Si votre banque vous fait une proposition, transmettez-la à votre courtier : elle lui sert de point de comparaison, et votre banque peut faire partie des établissements qu'il consulte.
Comment vérifier qu'un courtier est sérieux ?
Vérifiez son immatriculation sur le registre de l'ORIAS (orias.fr), en catégorie « courtier en opérations de banque et en services de paiement » (COBSP). Méfiez-vous de quiconque demande un versement avant que les fonds de votre prêt soient versés : c'est interdit pour un courtier. Notre guide anti-fraude détaille les signaux d'alerte.
Combien de temps prend un financement avec un courtier ?
Il faut compter quelques jours pour un premier retour après l'envoi du dossier complet, puis le temps d'instruction de la banque et l'émission de l'offre de prêt, que vous ne pouvez accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours. Un dossier complet dès le départ fait gagner du temps.
Page rédigée par
Christophe Probst
Responsable commercial chez Cyberprêt depuis 2010
Christophe relève chaque semaine les taux immobiliers proposés par les banques. Il est aussi le référent pédagogique de Courtage Academy, le centre de formation des courtiers de Cyberprêt.
Son profil LinkedIn · Mis à jour le
Pour un prêt immobilier : l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter l'offre de prêt ; la vente est subordonnée à l'obtention du prêt, et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Cyberprêt, courtier en crédit immobilier, ORIAS n° 13 002 284.