Calcul du TAEG et du taux d'usure

Le Taux Annuel Effectif Global englobe tous les frais attenant à la formation du prêt immobilier. Ainsi, il est formé par :

• Le taux d’intérêt de votre crédit immobilier : fixé par votre banque ;
• Les frais de dossier ;
• Les frais payés à des intermédiaires du crédit, tel qu’un courtier immobilier ;
• L’assurance de prêt, ou autres assurances souscrites auprès de l’organisme prêteur ou d’une structure d’assurance ;
• Les frais de garantie : hypothèque, organismes de caution… ;
• Les frais d’ouverture et de tenue de compte (opérations de paiement) ;
• Frais annexes éventuels : coûts de l’évaluation du bien, parts sociales, etc.

A partir du calcul et de l’estimation du Taux Annuel Effectif Global, il est possible de comparer efficacement les différentes offres des établissements financiers. Cette valeur constitue un référentiel commun pour déterminer qui vous fait la meilleure proposition.

De plus, le résultat obtenu vous permet également d’établir la faisabilité de votre projet immobilier selon le taux d’usure prescrit par la Banque de France. En effet, l’État a mis en place un seuil d’intérêt auquel les organismes de prêt doivent se référer, afin de protéger le consommateur. Si le taux d’usure est dépassé, alors la banque ne doit pas vous prêter, sous peine de s’exposer à de lourdes sanctions. Grâce au calcul de votre TAEG, il est également possible de calculer le taux d’usure et de déterminer si vous dépassez ce fameux taux plafond

Vous pouvez consulter les taux d’usure pratiqués ce trimestre sur notre page des meilleurs taux immobiliers.

En plus de calculer la valeur exacte et détaillée de votre TAEG, notre calculatrice vous indique si votre projet répond aux exigences du taux d’usure. Pour rappel, le taux d’usure est le taux d’intérêt plafond au-delà duquel les banques ne peuvent plus prêter à leurs clients, au risque de s’exposer à de sévères sanctions de la part de l’État. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France qui procède à la méthode de calcul suivante : faire une moyenne des taux d’intérêt fixes pratiqués au trimestre précédent et les majorer d’un tiers.

Ainsi, il est essentiel que vous puissiez obtenir le résultat de votre TAEG pour vous assurer qu’il n’excède pas le taux d’usure en vigueur. Notre calculatrice prend en compte le calcul du taux d’usure en temps réel afin que vous puissiez connaître tout de suite la recevabilité de votre dossier emprunteur lors de cette simulation !

Dans l’exemple ci-dessous, il est d’ailleurs possible de constater que le projet d’acquisition d’un TAEG estimé à 2,95 % répond à la limite du taux d’usure qui ne peut excéder 3,05 % pour le trimestre 4 de l’année 2022.

Afin de calculer votre TAEG à la valeur la plus juste, il convient de préciser toutes les informations sur le crédit que vous pouvez retrouver dans l’offre commerciale soumise par les établissements bancaires auprès desquels vous avez prospecté :

• Le capital emprunté : il s’agit du total à emprunter à l’organisme de prêt, déduction faite de l’apport ;
• Le taux : on parle ici du taux nominal, soit le taux dépouillé des coûts de l’assurance emprunteur ;
• La durée du prêt : les réglementations gouvernementales ne permettent pas un emprunt au-dessus de 25 ans (hormis exception apposée sur les projets de construction) ;
• Le taux de l’assurance de prêt : le coût de l’assurance peut être pris en compte dans le calcul du TAEG de deux manières différentes, soit selon le capital initial, soit sur le capital restant dû :

Calculer l’assurance emprunteur sur le capital initial : ce principe induit des mensualités d’assurance constantes et fixes durant tout le temps que va durer le crédit. Ce modèle est intéressant si vous prévoyez une éventuelle revente du bien avant échéance finale du prêt immobilier.

Calculer l’assurance emprunteur sur le capital restant dû : les mensualités de l’assurance sont plus élevées au départ du crédit, puis deviennent dégressives au fur et à mesure que la part du prêt à rembourser s’amenuise. Cette modalité s’applique mieux à un emprunt immobilier qui sera mené jusqu’au bout.

• Les frais de dossier et frais de garantie : vous pouvez retrouver ces valeurs sur l’offre de prêt immobilier
• Les autres frais : il peut s’agir aussi bien de frais de courtage que de frais d’évaluation du bien (dans le cadre d’un prêt relais ou d’une hypothèque, par exemple).

Exemple de simulation du TAEG avec une assurance calculée sur le capital initial :

Une fois tous ces éléments renseignés, obtenez le résultat détaillé de votre Taux Annuel Effectif Global, coût par coût, avec et sans assurance emprunteur. Comprenez non seulement le coût de votre emprunt, mais soyez aussi à même de comparer les différentes propositions bancaires !

Exemple de simulation du TAEG avec une assurance calculée sur le capital restant dû :

Il est possible de remarquer qu’une assurance emprunteur financée sur le capital restant dû génère un coût global de l’assurance bien moins cher que sur le capital initial, et donc un TAEG plus réduit : 2,55 % au lieu de 2,95 %.

La valeur de votre TAEG est trop haute pour vos moyens ? Vous dépassez le fameux taux d’usure mentionné un peu plus haut ? Il existe des astuces pour réduire la valeur du Taux Annuel Effectif Global et retenter le calcul !

• Passer par la délégation d’assurance : grâce aux différentes lois encadrant l’assurance emprunteur, rien ne vous oblige à passer par celle de votre banque. Faites jouer la concurrence en ayant recours à la délégation d’assurance et choisissez l’offre la plus compétitive ;
• Présenter un dossier rassurant et solide : les banques pourraient être plus enclines à renégocier votre taux d’intérêt ou à vous affranchir des frais de dossier si vous soumettez un dossier engageant. Vous pouvez aussi bénéficier de la force de négociation d’un courtier immobilier afin de vous décrocher le taux d’emprunt le plus avantageux !
• Emprunter par le biais d’une SCI : le taux d’usure admis par une SCI est plus important que pour les particuliers. En passant par le montage d’une SCI familiale, vous pourrez vous permettre de posséder un TAEG plus élevé.