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Prêt immobilier sans apport

Peut-on emprunter sans apport personnel ? La réponse est oui.

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable Qualité

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Lorsque vous souhaitez faire une demande de prêt, l’organisme prêteur peut vous demander un apport, c’est-à-dire une somme qui est déjà en votre possession, et qui sera débloquée au début de l’emprunt et investie dans le projet. Cette somme sert généralement à financer les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d’agence, etc. Cependant, tout le monde n’a pas la chance d’avoir un apport ! Peut-on emprunter sans apport ?


A retenir

Emprunter 110 % du prix d’achat

Sans apport, le reste à vivre est primordial et le taux d'endettement doit être maîtrisé

Justifier d’une situation professionnelle et financière stable

Sans apport ? Empruntez la totalité du prix d'achat et frais annexes  !

Lors de l’étude de votre dossier, la banque s’intéresse à vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes bancaires, votre situation… Et votre apport ! L’apport est une valeur sûre pour la banque, de percevoir une partie du remboursement du projet.

Malgré cela, il est possible de trouver des banques nationales ou régionales qui acceptent de financer l’intégralité de l’opération : c’est le principe d’emprunter 110 % du prix d’achat ! Cela consiste à prêter le montant de l’acquisition du bien immobilier ainsi que les frais. Bien entendu, ce type de proposition n’est pas proposée à tous les acquéreurs.

Malgré l’indulgence de certains organismes, certains critères sont devenus plus déterminants : l’âge, la stabilité de la situation, la tenue des comptes, le reste à vivre et le taux d’endettement.

L’âge de l’emprunteur

Le fait de ne pas disposer d’épargne est plus compréhensif pour les jeunes acquéreurs que pour les anciens. En effet, une personne jeune, qui est entrée récemment dans la vie active, n’a pas toujours eu le temps de se constituer un apport.

A l’inverse, les banques peuvent s’interroger sur la solidité d’un dossier si un acquéreur plus âgé ne dispose d’aucune épargne. Après 40 ans, les organismes prêteurs peuvent donc se montrer plus frileux.

Cependant, ce phénomène n’est pas rare : les loyers et le coût de la vie ont augmenté depuis une 15aine d’années, rendant plus difficile la constitution d’une épargne.

Une situation professionnelle stable

Bien-sûr, si vous n’avez pas d’apport et que vous ne pouvez justifier d’une activité fixe, durable, et de revenus stables, l’organisme prêteur aura du mal à vous accompagner dans votre projet.

Les banques seront plus enclines à prêter si vous avez un CDI ou êtes titulaire d’un poste au sein de la fonction publique.

Une situation financière rassurante

La banque, en étudiant votre dossier, va regarder vos opérations financières : dépenses, épargnes, découverts, agios… L’objectif est de s’assurer que vous avez une bonne gestion de votre budget.

Si vous n’avez pas d’apport, mais démontrez une bonne tenue de vos ressources financières, votre dossier a plus de chances d’être accepté.

Des critères de solvabilité maîtrisés

Les banquiers vont étudier le taux d’endettement des acquéreurs qui n’ont pas d’apport avec une attention particulière. En effet, si les emprunteurs n’ont pas réussi à se constituer de l’épargne, pourront-ils assumer des mensualités du prêt ?

Le reste à vivre ainsi que le saut de charge vont être étudiés. Par "saut de charge" on entend l'écart entre les charges actuelles et celles à assumer suite à l'acquisition. Par exemple, si les futurs emprunteurs paient un loyer de 800 € et que la mensualité de prêt est de 1 100 €, pourront-ils assumer 300 € de plus par mois alors qu’ils n’ont pas réussi à épargner auparavant ?

Cependant, garder de l’épargne de sécurité plutôt que de payer les frais annexes peut être accepté par les organismes prêteurs qui préfèreront récupérer l’épargne dans leur livre.

L’investissement locatif

Les banquiers acceptent plus facilement d’accorder un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif que pour une résidence principale ou secondaire. Ce sont généralement des clients qui ont des revenus confortables et que les banques souhaitent capter ou conserver.

De plus, les banques prennent en compte les revenus locatifs, ce qui peut alléger le taux d’endettement de l’emprunteur. De plus, les investisseurs locatifs peuvent déduire les intérêts du crédit immobilier des revenus fonciers pour optimiser leur fiscalité.

Découvrez le fonctionnement et les critères d’obtention d’un prêt immobilier sans apport.

Vos questions / Nos réponses

Trier par :

Judith, le 21/07/21 à 2h09

Bonjour. Nous sommes un couple 49/ 38 ans mon conjoint gagne 4000€ le mois sur un cdd annuel prévu renouvelable sur 3 ans. Nous avons une épargne de 10000€ environs sans crédits notre loyer est de 750€. Nous voulons acheter un bien de 150.000€ en résidence principale. Pouvons nous avoir un prêt sans financement ? Sinon, quelles sont nos possibilités? Merci.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 21/07/21 à 12h09

Bonjour Judith,
Dans la mesure où les revenus du couple sont liés à un contrat à durée déterminée, il faudra forcément de l'apport dans le projet.

Chika, le 20/07/21 à 13h22

Bonjour,

Nous avons un investissement locatif a crédit (pinel). 490€ de loyer pour 650€ de credit / mois.

Nous sommes en couple (37 et 40 ans), 3 enfants et le cumul de nos revenue est de 5300€.

Nous avons finis de payer notre résidence principal. Nous avons de l'épargne mais ne souhaitons le conserver.

Un prêt a 110% est il possible pour un investissement locatif dans l'ancien?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 20/07/21 à 14h22

Bonjour Chika,
Il est en effet possible de mettre en place un prêt immobilier sans apport pour l'acquisition d'un bien locatif.

Tif, le 21/06/21 à 17h44

Bonjour,
J'ai 44 ans, je suis en CDI depuis 17 ans dans le secteur privé.
Je gagne 2500€ net sur 13 mois et j'ai 2 primes par an (500€ net en mai et 600€ net en décembre).
Je n'ai aucun crédit en cours, pas de découvert, ai toujours payé mes loyers en temps et en heure (mon loyer est de 811€ par mois).
J'ai une petite épargne d'environ 8000€ (épargne + assurance vie) que je souhaite garder "au cas où".
J'avais également réussi à épargner 7000€ il y a quelques années mais que j'ai utilisé pour un gros projet personnel. Donc j'arrive à épargner régulièrement tous les mois.
Mais je n'ai pas d'apport !
Serait-ce possible pour moi d"emprunter 185 000 ou 200 000 € frais de notaire inclus sans apport personnel ?
Merci.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 21/06/21 à 18h44

Bonjour Tif,
Il existe encore quelques banques qui peuvent suivre sans l'apport des frais mais cela devient de plus en plus compliqué.
Vous avez peut être le droit à une prêt 1% logement (pret patronal) ce qui vous permettrait d'avoir l'apport des frais.

Pierre49, le 19/05/21 à 23h09

Bonjour,
Ma compagne et moi souhaitons acheter une maison pour 184 000€. Je suis en CDI hors période d'essai et elle est en CDI de la fonction publique. Nos salaires sont de 3600€ net/mois avec un apport de 14 000€. Nous voyons souvent qu'il est demandé 10% de l'apport, hors cela ne fait que 7% ... Cela suffira-t-il ? Merci d'avance :)

 Rédaction CyberPrêt.com, le 20/05/21 à 9h09

Bonjour Pierre49,
Les banques ont des conditions de recevabilité qui se sont durcies ces derniers mois. Il est possible de trouver des solutions. Cependant, je vous invite à vous faire accompagner de spécialistes qui seront vous aider dans vos démarches.
N'hésitez pas à faire une simulation afin qu'un conseiller puisse le faire.

Sam, le 03/05/21 à 1h12

Bonjour,
Couple marié, 2 enfants. Moi 45 ans, CDI dans la fonction publique depuis 8 ans et madame, 41 ans en CDI depuis 4 mois. Revenus du couple 4700€. Une voiture en leasing 210€/mois. Un crédit 180€/mois. Un loyer 1000€/mois. Une petite épargne de 3000€. Pas d'apport. Un prêt est il envisageable auprès des banques pour un projet immobilier?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 03/05/21 à 11h12

Bonjour Sam,
Le haut comité de stabilité financière a demandé aux banques de limiter les financements sans apport. Il sera donc difficile de trouver des solutions de financement, mais il y en a.
Faite appel à un courtier pour que vous soyez accompagné dans vos recherches.

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