Prêt immobilier sans apport

Peut-on emprunter sans apport personnel ? La réponse est oui.

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Peut-on emprunter sans apport personnel ? La réponse est oui.

Lorsque vous souhaitez faire une demande de prêt, l’organisme prêteur peut vous demander un apport, c’est-à-dire une somme qui est déjà en votre possession, et qui sera débloquée au début de l’emprunt et investie dans le projet. Cette somme sert généralement à financer les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d’agence, etc. Cependant, tout le monde n’a pas la chance d’avoir un apport ! Peut-on emprunter sans apport ?

À retenir

Emprunter 110 % du prix d’achat

Sans apport, le reste à vivre est primordial et le taux d'endettement doit être maîtrisé

Justifier d’une situation professionnelle et financière stable

Sans apport ? Empruntez la totalité du prix d'achat et frais annexes !

Lors de l’étude de votre dossier, la banque s’intéresse à vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes bancaires, votre situation… Et votre apport ! L’apport est une valeur sûre pour la banque, de percevoir une partie du remboursement du projet.

Malgré cela, il est possible de trouver des banques nationales ou régionales qui acceptent de financer l’intégralité de l’opération : c’est le principe d’emprunter 110 % du prix d’achat ! Cela consiste à prêter le montant de l’acquisition du bien immobilier ainsi que les frais. Bien entendu, ce type de proposition n’est pas proposée à tous les acquéreurs.

Malgré l’indulgence de certains organismes, certains critères sont devenus plus déterminants : l’âge, la stabilité de la situation, la tenue des comptes, le reste à vivre et le taux d’endettement.

Le fait de ne pas disposer d’épargne est plus compréhensif pour les jeunes acquéreurs que pour les anciens. En effet, une personne jeune, qui est entrée récemment dans la vie active, n’a pas toujours eu le temps de se constituer un apport.

A l’inverse, les banques peuvent s’interroger sur la solidité d’un dossier si un acquéreur plus âgé ne dispose d’aucune épargne. Après 40 ans, les organismes prêteurs peuvent donc se montrer plus frileux.

Cependant, ce phénomène n’est pas rare : les loyers et le coût de la vie ont augmenté depuis une 15aine d’années, rendant plus difficile la constitution d’une épargne.

Bien-sûr, si vous n’avez pas d’apport et que vous ne pouvez justifier d’une activité fixe, durable, et de revenus stables, l’organisme prêteur aura du mal à vous accompagner dans votre projet.

Les banques seront plus enclines à prêter si vous avez un CDI ou êtes titulaire d’un poste au sein de la fonction publique.

La banque, en étudiant votre dossier, va regarder vos opérations financières : dépenses, épargnes, découverts, agios… L’objectif est de s’assurer que vous avez une bonne gestion de votre budget.

Si vous n’avez pas d’apport, mais démontrez une bonne tenue de vos ressources financières, votre dossier a plus de chances d’être accepté.

Les banquiers vont étudier le taux d’endettement des acquéreurs qui n’ont pas d’apport avec une attention particulière. En effet, si les emprunteurs n’ont pas réussi à se constituer de l’épargne, pourront-ils assumer des mensualités du prêt ?

Le reste à vivre ainsi que le saut de charge vont être étudiés. Par "saut de charge" on entend l'écart entre les charges actuelles et celles à assumer suite à l'acquisition. Par exemple, si les futurs emprunteurs paient un loyer de 800 € et que la mensualité de prêt est de 1 100 €, pourront-ils assumer 300 € de plus par mois alors qu’ils n’ont pas réussi à épargner auparavant ?

Cependant, garder de l’épargne de sécurité plutôt que de payer les frais annexes peut être accepté par les organismes prêteurs qui préfèreront récupérer l’épargne dans leur livre.

Les banquiers acceptent plus facilement d’accorder un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif que pour une résidence principale ou secondaire. Ce sont généralement des clients qui ont des revenus confortables et que les banques souhaitent capter ou conserver.

De plus, les banques prennent en compte les revenus locatifs, ce qui peut alléger le taux d’endettement de l’emprunteur. De plus, les investisseurs locatifs peuvent déduire les intérêts du crédit immobilier des revenus fonciers pour optimiser leur fiscalité.

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Découvrez le fonctionnement et les critères d’obtention d’un prêt immobilier sans apport.

Vos questions / Nos réponses

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mustapha, le 02/10/21 à 19h41

Bonsoir,
J'ai 40 ans et je suis en CDI depuis 3 ans, j'ai une épargne de 3000€ et je souhaite faire de l'investissement locatif sans apport. Est-ce encore possible dans l'absolu? Et dans mon cas, en particulier?
Merci

 Rédaction CyberPrêt.com, le 03/10/21 à 9h17

Bonjour Mustapha,
Bien qu'il s'agisse d'un investissement locatif, le HCSF préconise l'apport du montant des frais de notaire. Cette option est malgré tout envisageable si vous êtes propriétaire de votre résidence principale.

Soso H, le 26/09/21 à 18h33

Je suis veuve sans enfants je travaille un CDI un salaire de 2200 net J'ai 52 ans ,je cherche à acheter une petite maison ,pas d'apport mais 4000€ d'épargne es ce que je peux avoir un prêt.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 26/09/21 à 18h43

Bonjour Soso H,
L'obtention d'un prêt immobilier sans apport, est de plus en plus compliqué à obtenir, au vu des préconisations du Haut Comité de Stabilité Financière.
Il existe malgré tout encore des solutions.

Gwen, le 24/09/21 à 20h38

Bonjour, moi et mon conjoint voulons acheter une maison nous sommes depuis peut dans la vie active et étant jeune (22 ans) nous n’avons pas beaucoup d’argent pour un apport (3000€) il est en CDI gagnant 1900€ mais moi je suis en CDD gagnant 700€, nous avons un crédit voiture de 160€ par mois qui fini en 2026, notre compte est toujours bien tenu. Je voudrai donc savoir si la demande d’un petit crédit immobiliers dans notre cas serais possible. Merci.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 25/09/21 à 10h38

Bonjour Gwen;
Votre projet parait bien prématuré.
Idéalement; attendez d'avoir un CDI et plus d'apport.
Cela vous permettra d'avoir plus de solutions de financement.

AMANDINE, le 08/09/21 à 11h00

Bonjour
Nous sommes un couple de 28 ans tous les 2 en CDI hors période d'essai. Je gagne 1700€ net/mois et mon conjoint 1320€net/mois hors prime (avec les primes il est à 1800€ net/mois mais en poste depuis 2 ans). Je viens de solder mes crédits qui s'élevaient à 193€ et 490€/mois. Je vis seule avec un loyer de 700€/mois et Mr est hebergé gratuitement chez ses parents. Nous avions 5000€ d'épargne qui nous ont permis de solder mes 2 crédits et avons reçu un don de nos parents de 8.000€ que nous souhaitons garder en épargne. Nous avons signé notre compromis le 25/8/2021 pour un montant hors frais de notaire de 211.000€. Nous souhaitons donc un pret sans apport d'environ 232500€. Pensez vous que cela soit possible ?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 08/09/21 à 11h08

Bonjour Amandine,
Au regard des récentes normes HCSF, les prêts immobiliers sans apport sont normalement déconseillés. Il faudrait que vous puissiez prouver que vous êtes en mesure de supporter les mensualités à venir par une bonne gestion de vos comptes afin que votre dossier puisse être accepté.

Binjou, le 29/08/21 à 12h02

Bonjour,
Je suis en CDI je gagne 2700€ par mois, mon épouse est une assistante maternelle elle gagne autour de 500 € mensuel, nous avons 3 enfants à charge ( 10, 8, 6 ans), on est intéressés par l'achat d'une maison qui coûte 235000€.
Nous avons 8000 € d'apport, est ce qu'on pourrait trouver un financement pour notre projet ?
Merci

 Rédaction CyberPrêt.com, le 29/08/21 à 12h35

Bonjour Binjou,
Il est possible de trouver des financements même si votre apport est limité.
Cependant, les recommandations du Haut Comité de Stabilité Financière, préconisent aux banques de ne pas faire de Sur-financement et de ne financer qu'à hauteur du prix de l'acquisition.

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