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Prêt immobilier sans apport

Peut-on emprunter sans apport personnel ? La réponse est oui.

Christophe Probst

Par Christophe Probst, Responsable Qualité

Mis à jour le mardi 11 mai 2021

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Lorsque vous souhaitez faire une demande de prêt, l’organisme prêteur peut vous demander un apport, c’est-à-dire une somme qui est déjà en votre possession, et qui sera débloquée au début de l’emprunt et investie dans le projet. Cette somme sert généralement à financer les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d’agence, etc. Cependant, tout le monde n’a pas la chance d’avoir un apport ! Peut-on emprunter sans apport ?


A retenir

Emprunter 110 % du prix d’achat

Sans apport, le reste à vivre est primordial et le taux d'endettement doit être maîtrisé

Justifier d’une situation professionnelle et financière stable

Sans apport ? Empruntez la totalité du prix d'achat et frais annexes  !

Lors de l’étude de votre dossier, la banque s’intéresse à vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes bancaires, votre situation… Et votre apport ! L’apport est une valeur sûre pour la banque, de percevoir une partie du remboursement du projet.

Malgré cela, il est possible de trouver des banques nationales ou régionales qui acceptent de financer l’intégralité de l’opération : c’est le principe d’emprunter 110 % du prix d’achat ! Cela consiste à prêter le montant de l’acquisition du bien immobilier ainsi que les frais. Bien entendu, ce type de proposition n’est pas proposée à tous les acquéreurs.

Malgré l’indulgence de certains organismes, certains critères sont devenus plus déterminants : l’âge, la stabilité de la situation, la tenue des comptes, le reste à vivre et le taux d’endettement.

L’âge de l’emprunteur

Le fait de ne pas disposer d’épargne est plus compréhensif pour les jeunes acquéreurs que pour les anciens. En effet, une personne jeune, qui est entrée récemment dans la vie active, n’a pas toujours eu le temps de se constituer un apport.

A l’inverse, les banques peuvent s’interroger sur la solidité d’un dossier si un acquéreur plus âgé ne dispose d’aucune épargne. Après 40 ans, les organismes prêteurs peuvent donc se montrer plus frileux.

Cependant, ce phénomène n’est pas rare : les loyers et le coût de la vie ont augmenté depuis une 15aine d’années, rendant plus difficile la constitution d’une épargne.

Une situation professionnelle stable

Bien-sûr, si vous n’avez pas d’apport et que vous ne pouvez justifier d’une activité fixe, durable, et de revenus stables, l’organisme prêteur aura du mal à vous accompagner dans votre projet.

Les banques seront plus enclines à prêter si vous avez un CDI ou êtes titulaire d’un poste au sein de la fonction publique.

Une situation financière rassurante

La banque, en étudiant votre dossier, va regarder vos opérations financières : dépenses, épargnes, découverts, agios… L’objectif est de s’assurer que vous avez une bonne gestion de votre budget.

Si vous n’avez pas d’apport, mais démontrez une bonne tenue de vos ressources financières, votre dossier a plus de chances d’être accepté.

Des critères de solvabilité maîtrisés

Les banquiers vont étudier le taux d’endettement des acquéreurs qui n’ont pas d’apport avec une attention particulière. En effet, si les emprunteurs n’ont pas réussi à se constituer de l’épargne, pourront-ils assumer des mensualités du prêt ?

Le reste à vivre ainsi que le saut de charge vont être étudiés. Par "saut de charge" on entend l'écart entre les charges actuelles et celles à assumer suite à l'acquisition. Par exemple, si les futurs emprunteurs paient un loyer de 800 € et que la mensualité de prêt est de 1 100 €, pourront-ils assumer 300 € de plus par mois alors qu’ils n’ont pas réussi à épargner auparavant ?

Cependant, garder de l’épargne de sécurité plutôt que de payer les frais annexes peut être accepté par les organismes prêteurs qui préfèreront récupérer l’épargne dans leur livre.

L’investissement locatif

Les banquiers acceptent plus facilement d’accorder un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif que pour une résidence principale ou secondaire. Ce sont généralement des clients qui ont des revenus confortables et que les banques souhaitent capter ou conserver.

De plus, les banques prennent en compte les revenus locatifs, ce qui peut alléger considérablement le taux d’endettement de l’emprunteur. De plus, les investisseurs locatifs peuvent déduire les intérêts du crédit immobilier des revenus fonciers pour optimiser leur fiscalité.

Découvrez le fonctionnement et les critères d’obtention d’un prêt immobilier sans apport.

Vos questions / Nos réponses

Trier par :

cat, le 27/04/21 à 8h28

Bonjour, mon conjoint et moi (âgés de 39 et 41 ans) sommes confrontés à des refus de la part des banques, nous sommes désireux d'acheter un bien à 136000 € (145000 € FAI), nous avons 3002 € dans le foyer, nous n'avons pas d'apport, seulement 3500 € (que l'on peut apporter pour les frais de dossier ou autres) + 1200 € d'épargne, un prêt à la conso de 108 € (fin le 04/05/2025). Nous avons un loyer actuel location de 880 € (et nous serions en dessous de ce montant avec un prêt immo). Sans problème bancaire. Pourtant les portes se ferment les unes après les autres, soit c'est le prêt qui les gêne, soit l'apport qu'il faudrait apporter à hauteur de 14000 €, cela est insensé, existe t-il des courtiers spécialisés dans l'obtention de prêt sans apport à notre âge ? merci à vous

 Rédaction CyberPrêt.com, le 27/04/21 à 10h28

Bonjour cat,
Les financements pour l'acquisition d'une résidence principale sans apport sont de moins en moins simples à obtenir.
En effet, sous la pression de la banque de France, les banques ont resserré les conditions et ne font quasiment plus de " sans apport".

Aissa.C, le 26/04/21 à 4h34

Bonjour, je suis en CDI depuis 6 ans, je suis locataire depuis maintenant 3 ans et j’aimerais devenir propriétaire. J’ai un salaire de 1300€. J’ai le projet d’acheter dans le neuf un appartement de 126 500€ en VEFA. Je n’ai pas d’apport mais je suis éligible au PTZ (après simulation j’ai le droit à 54 000€). Pensez-vous que ma banque acceptera de me suivre dans mon projet ? Cordialement.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 26/04/21 à 10h34

Bonjour Aissa.C,
Les dossiers de financement sans apport sont de moins en moins validés par les organismes prêteurs
Votre projet semble prématuré car votre endettement est élevé, le reste à vivre est faible et vous n'avez pas de marge en épargne

Mila, le 17/04/21 à 7h39

Bonjour
Nous sommes concubin vivant ensemble depuis 2ans.
Notre revenu net est de 3500€. Mon concubin a un crédit de consommation encours.
Actuellement on paye 1235€ de loyer hors charges. Nous avons un apport de 5000€. J’ai le droit en action logement. Notre projet immobile est dans les 300000€.
Nous sommes capable de supporter nos charges mensuelles. J’ai 28ans et lui 35ans. Tous les deux en CDI, je suis cadre depuis 2ans et 6mois et lui employe en CDI depuis 3ans et 6mois.
Je souhaiterais savoir si c’est possible de se projeter en ce moment.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 17/04/21 à 11h39

Bonjour Mila,
Sans connaitre les mensualités du prêt consommation, il est difficile de se positionner.
Attention, les conditions d'obtention des prêts action logement viennent de changer et concerne en priorité le neuf.
Il faudrait envisager de solder le prêt consommation pour limiter l'endettement

Tania, le 15/04/21 à 23h41

Bonjour, couple de 33 et 34, CDI depuis 3 ans revenus mensuels 6500€. Nous envisageons l’achat + construction, de 360,000€. Pas d’apport, juste 16,000€ pour les frais. Leasing jusqu’à 02-22 de 250€. Nous avons un loyer mensuel 1600€. Serait il possible d’acquérir un bien?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 16/04/21 à 12h41

Bonjour Tania,
Dans la mesure où vous disposez de l'apport des frais, il ne devrait pas y avoir de difficultés à trouver un financement au vu de vos revenus.

Imanikinsha, le 09/04/21 à 12h09

Bonjour. Je suis fonctionnaire titulaire mère seule de 3 enfants avec 2800 euros de revenus mensuel. J'ai 37 ans et j'ai peut être trouvé la maison que je cherche à 173 000 euros. Je n'ai pas d'apport suffisant pour avoir les 10% mais j'ai épargné 7000 euros. Pensez-vous que je puisses me lancer?
Cordialement

 Rédaction CyberPrêt.com, le 09/04/21 à 14h09

Bonjour Imanikinsha,
Actuellement, l'apport des frais est une quasi exigence de la part des banque qui suivent les préconisations de l'état.
Votre projet semble donc un peu prématuré.

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