Prêt immobilier sans apport

Peut-on emprunter sans apport personnel ? La réponse est oui.

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Peut-on emprunter sans apport personnel ? La réponse est oui.

Lorsque vous souhaitez faire une demande de prêt, les organismes prêteurs demandent le montant de l’apport personnel, c’est-à-dire une somme qui est déjà en votre possession et que vous dévouez au financement de votre projet. Plus le montant de l’apport sera important, plus les banques seront rassurées et enclines à proposer un prêt. Pour les organismes prêteurs, l’apport est avant tout une sécurité.

Cette somme sert généralement à financer les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d’agence, etc. Cependant, tout le monde n’a pas la chance d’avoir un apport ! Au regard de la situation tendue de l’année 2022, peut-on encore emprunter sans apport ?

À retenir

Emprunter 100 % du prix d’achat

Sans apport, le reste à vivre est primordial et le taux d'endettement doit être maîtrisé

Justifier d’une situation professionnelle et financière solide

Avancement de votre projet immobilier

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Lors de l’étude de votre dossier, la banque s’intéresse à vos revenus et leur stabilité, la tenue de vos comptes bancaires, votre situation… Et votre apport ! L’apport est une valeur sûre pour la banque, de percevoir une partie du remboursement du projet.

Si, il n’y a pas si longtemps, on pouvait encore parler de crédit immobilier à 110 %, cela n’est plus le cas aujourd’hui. En effet, la situation actuelle du marché de l’immobilier et les nouvelles normes encadrant les crédits ont tendance à rendre les banques plus sélectives sur le profil des emprunteurs. Pour rappel, les règles du HCSF obligent les banques à ne pas prêter sur une durée supérieure à 25 ans et selon un endettement limité à 35 % (assurances comprises), hormis dérogation s’appliquant à 20 % des dossiers tous les trimestres. De plus, la hausse des taux immobiliers et les tensions géopolitiques du début de l’année 2022 renforcent les difficultés d’accès au crédit pour les profils les plus fragiles.

Ainsi, on parle désormais d’emprunt à 100 %.

Bien que certaines banques puissent accepter de financer plus que la totalité du prix d’achat du logement, la majorité réclamera un apport minimum englobant 50 % des frais connexes (frais de notaire, frais de dossier, frais d’assurance, etc.) Les établissements bancaires favorisent généralement des profils particuliers qui les rassurent :

  • Etre jeune primo-accédant : Pour un profil jeune, l’absence d’apport s’explique plus facilement et l’établissement bancaire pourrait avoir à cœur de fidéliser une nouvelle clientèle. La justification d’une situation professionnelle évolutive et sécurisée peut être un bon atout pour rassurer les banques et permettre d’obtenir un financement à 100 % ;
  • Un patrimoine intéressant : L’étendue de votre patrimoine, que l’argent soit placé sur un compte assurance-vie ou bien un livret d’épargne, témoigne d’une capacité à savoir gérer son argent et épargner. Un élément supplémentaire pour rassurer la banque sur votre capacité à honorer les mensualités d’un prêt ou à réagir en cas de défaillance ;
  • Un projet d’investissement locatif : Le montage financier de l’investissement locatif permet de trouver à un intérêt à emprunter à 100 %, car les intérêts du crédit sont déductibles des loyers perçus auprès de la fiscalité. Plus important est l’emprunt, plus importante sera la déduction des impôts. Malgré tout, vous ne serez pas à l’abri que la banque vous réclame un apport.

Bon à savoir : Les projets coûteux, comme les projets construction, ne sont envisageables sans apport ni épargne. En effet, il faut prendre en compte des frais supplémentaires qui viennent régulièrement s’ajouter au projet (il faut pouvoir maîtriser des coûts de construction hasardeux, les fluctuations du prix de la matière première…). Sans épargne, les banques considèrent le risque bien trop élevé.

Présentement, l’acquisition d’un bien dans le cadre d’un financement à plus de 100 % s’avère plus ardue. Toutefois, si l’entreprise est extrêmement compliquée, elle n’en demeure pas moins possible.

Ces nouvelles exigences rendent plus essentielle encore la nécessité de bien préparer son acquisition immobilière et d’établir soigneusement son budget en amont de toutes les autres démarches à effectuer. Il vous faut également justifier d’une situation stable et d’une gestion financière saine. L’accompagnement et les conseils d’un courtier immobilier vous permettent de maîtriser au mieux votre projet et d’ouvrir le champ de vos possibilités. Une solution adaptée pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.

Malgré l’indulgence de certains organismes, certains critères sont devenus plus déterminants : l’âge, la stabilité de la situation, la tenue des comptes, le reste à vivre, le taux d’endettement et le saut de charge.

Comme nous avons pu l’évoquer, le fait de ne pas disposer d’épargne est plus compréhensif pour les jeunes acquéreurs que pour les anciens. En effet, une personne jeune, qui est entrée récemment dans la vie active, n’a pas toujours eu le temps de se constituer un apport.

A l’inverse, les banques peuvent s’interroger sur la solidité d’un dossier si un acquéreur plus âgé ne dispose d’aucune épargne. Après 40 ans, les organismes prêteurs peuvent donc se montrer plus frileux.

Cependant, ce phénomène n’est pas rare : les loyers et le coût de la vie ont augmenté depuis une quinzaine d’années, rendant plus difficile la constitution d’une épargne. Face au contexte d’inflation qui est le nôtre actuellement, ces difficultés risquent de s’accroître considérablement.

Bien sûr, si vous n’avez pas d’apport et que vous ne pouvez pas justifier d’une activité fixe, durable, et de revenus stables, l’organisme prêteur aura du mal à vous accompagner dans votre projet.

Les banques seront plus enclines à prêter si vous avez un CDI ou êtes titulaire d’un poste au sein de la fonction publique. Dans le cas inverse, il faudra parvenir à convaincre la banque en présentant une gestion impeccable de votre argent, votre capacité à épargner et l’existence d’un patrimoine intéressant

Lors de l’étude de votre dossier emprunteur, la banque va détailler vos opérations financières : dépenses, épargnes, découverts, agios… L’objectif est de s’assurer que vous avez une bonne gestion de votre budget et que vous soyez en capacité d’assurer les mensualités dans le cadre du prêt.

Si vous n’avez pas d’apport, mais démontrez une bonne tenue de vos ressources financières, votre dossier a plus de chances d’être accepté. Cependant, le moindre incident de paiement (prélèvements, virements ou chèques refusés) ou le moindre fichage à la Banque de France vous expose inéluctablement à un refus de financement.

Les banquiers vont étudier le taux d’endettement des acquéreurs qui n’ont pas d’apport avec une attention particulière, plus encore depuis que les récentes réglementations ont établi un plafonnement d’endettement à 35 % pour tous les profils emprunteurs (hors exception de travaux) et une limite d’emprunt à 25 ans. En effet, si les emprunteurs n’ont pas réussi à se constituer de l’épargne, pourront-ils assumer des mensualités du prêt ?

Le reste à vivre, critère essentiel pour les banques, ainsi que le saut de charge vont être étudiés. Par « saut de charge » on entend l'écart entre les charges actuelles et celles à assumer suite à l'acquisition. Par exemple, si les futurs emprunteurs paient un loyer de 800 € et que la mensualité de prêt est de 1 100 €, pourront-ils assumer 300 € de plus par mois alors qu’ils n’ont pas réussi à épargner auparavant ?

Cependant, garder de l’épargne de sécurité plutôt que de payer les frais annexes peut être accepté par les organismes prêteurs qui préfèreront récupérer l’épargne dans leur livre.

Les banquiers acceptent plus facilement d’accorder un prêt immobilier sans apport pour un investissement locatif que pour une résidence principale ou secondaire. Ce sont généralement des clients qui ont des revenus confortables et que les banques souhaitent capter ou conserver.

De plus, les banques prennent en compte les revenus locatifs, ce qui peut alléger le taux d’endettement de l’emprunteur. Les investisseurs locatifs peuvent déduire les intérêts du crédit immobilier des revenus fonciers pour optimiser leur fiscalité.

Néanmoins, certaines banques demandent à présent un apport pour les investissements locatifs. Un courtier vous permettra, encore une fois, de préparer au mieux votre financement. Nous vous conseillons d’abord de préparer le financement avant de vous engager sur un bien.

Emprunter sans apport implique-t-il une assurance emprunteur plus coûteuse ? Vous pouvez déjà être rassuré, car ne génère aucun impact, les assurances s’intéressant principalement au profil de l’emprunteur dans sa globalité et des risques qu’il peut impliquer (état de santé, âge, profession).

Malgré tout, les banques seront susceptibles de réclamer des assurances supplémentaires, telle que l’assurance perte d’emploi, par exemple. Cette exigence s’applique plus particulièrement aux profils jeunes dont l’ancienneté à un poste ne peut pas être justifiée.

Pour ce qui est de garantir votre prêt immobilier, il est possible que la banque apporte une sûreté réelle par le biais de l’hypothèque, ou encore que vous puissiez passer par les organismes de caution. Ces dernières ont tendance à se montrer plus exigeantes pour les prêts à 100 % de financement et ne cèdent leur accord que pour des profils qui comptent fournir 10 % de fonds propres dans leur projet. Dans la plupart des cas, c’est donc l’hypothèque qui est privilégiée.

Vous l’aurez compris, il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt sans apport. Même si des profils spécifiques peuvent favoriser ce montage, les chances sont minces. Comprenez bien que l’apport est primordial, vous permettant d’emprunter moins, sur une durée plus restreinte et à des mensualités plus basses. Des solutions existent néanmoins et il est possible de se constituer une part d’apport grâce à des primes ou des aides (prêt patronal, prêt à taux zéro, prêt PAS, etc.)

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Découvrez le fonctionnement et les critères d’obtention d’un prêt immobilier sans apport.

👏 Questions fréquentes

Les organismes prêteurs doivent s’assurer de ne pas mettre les emprunteurs dans une situation financière compliquée. Ils vont analyser l’endettement, le comportement bancaire et un éventuel saut de charges entre le loyer actuel et les mensualités à venir. C’est sur la base de cette étude qu’ils définiront la recevabilité d’un dossier. Il arrive parfois que les projets d’achat soient un peu prématurés. Idéalement, il faut envisager de se constituer de l’épargne pour effectuer ce type d’acquisition.

Les indemnités de chômage ne sont pas des salaires, mais une aide temporaire dans l’attente d’un retour à l’emploi. Elles ne sauraient être retenues comme ressource pour un calcul d’endettement.

La prime Accession peut tout à fait servir dans la constitution d’un apport puisqu’il s’agit d’une subvention de l’État destinée aux projets immobiliers. Toutefois, elle ne peut constituer un apport suffisant si elle est seule. Pour rappel, l’apport doit au moins couvrir les frais notariés. Vous pouvez d'ores et déjà simulez votre prêt sur notre site afin qu'un conseiller puisse analyser avec vous les différentes possibilités de financement.

Dans la mesure où les revenus du couple sont liés à un contrat à durée déterminée, il faudra forcément de l’apport dans le projet. N'hésitez pas à simuler votre prêt sur notre site afin qu'un conseiller étudie avec vous les diverses solutions de financement.

Dans la mesure où vous disposez de l’apport des frais, il ne devrait pas y avoir de difficultés à trouver un financement si vos revenus correspondent également aux critères. Simulez dès à présent votre projet dans notre simulateur de prêt pour décrocher les meilleures offres d'emprunt !

Des solutions sont envisageables. Il faut, à minima, l’apport des frais de notaire et des frais annexes. Nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt immobilier. Un courtier expert pourra prendre contact avec vous et vous proposer les meilleures solutions de financement.

🔍 Vos questions spécifiques sur le prêt immobilier sans apport

Emprunter sans apport avec le revenu principal qui est lié à de l’intérim ne permet pas d’avoir de solution actuellement. Les banques vont étudier la récurrence des revenus sur trois ans. Il serait préférable d’économiser avant d’entreprendre un tel projet.

Il faudra trouver un établissement bancaire qui accepte de prendre en considération vos rentes émanant de structures étrangères. Cela ne semble pas très envisageable dans la mesure où il n’y a guère de chance que ces revenus puissent être saisissables en cas de défaillance dans le remboursement des mensualités.

De tels montages financiers sont en effet envisageables. A prendre garde néanmoins, car si la SCI est composée de personnes morales ou qu’elle tombe sous le régime de l’IS, il y a de fortes chances que le dossier soit traité en prêt professionnel. Pour qu'un conseiller expert puisse vous orienter sur votre projet de financement, n'hésitez pas à renseigner votre projet sur notre simulateur de prêt immobilier.

Il existe des solutions au travers du prêt relais, ou plutôt de l’achat-revente, afin d’apporter un financement sans apport. Pour cela, vous pouvez pendre contact avec l'un de nos conseillers experts pour étudier votre projet de prêt avec lui. Vous n'avez qu'à simuler votre prêt sur notre site Cyberprêt.com.

En fonction de la région d’acquisition, certaines solutions existent. Cependant, en plus de ne pas avoir d’apport, vous exercez une activité professionnelle qui nécessite la validation du nouveau bien par les services de l’enfance et le maintien de vos contrats pour que vos revenus soient pris en compte pour le calcul de l’endettement. Prenez contact avec l'un de nos conseillers experts et décrochez les meilleures offres en simulant votre projet sur notre site Cyberprêt.com.

Il existe encore des solutions de financement sans apport, mais elles sont de plus en plus limitées. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière a indiqué aux banques qu’il ne fallait pas opérer de surfinancement sur les prêts immobiliers. Précisez votre projet dans notre simulateur de prêt pour qu'un conseiller expert puisse étudier les solutions de financement avec vous.

Dans la mesure où vous avez un profil évolutif, il est possible de trouver des solutions de financement malgré le manque d’apport. Il faudra cependant bien respecter les critères de recevabilité comme le taux d’endettement, le reste à vivre, etc. Sur certains projets, vous pouvez aussi bénéficier d’aide comme le prêt patronal, etc. Nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de crédit. Un courtier expert vous contactera pour vous trouver les meilleures solutions de financement selon votre situation et votre profil.

Il existe des solutions, même avec un apport réduit, notamment pour les jeunes professionnels de la fonction publique. Nos conseillers experts peuvent vous renseigner sur les différentes solutions de financement. Pour cela, simulez votre projet dans notre simulateur de prêt.

Si l’organisme de caution ne vous suit pas sur le projet, la solution de la sûreté réelle est toujours possible, c’est-à-dire l’hypothèque.

Le financement est envisageable si vous trouvez un organisme qui ne prend pas en compte les prêts qui se finissent avant la livraison du bien. Autrement, les banques pourraient envisager un lissage des prêts pour limiter le taux d’endettement.

Plusieurs solutions existent : soit emprunter la totalité (frais inclus) avec une option d’exonération de remboursement anticipé sur fonds propres ; soit mettre en place un prêt relais en attendant la vente de votre bien. Soyez contacté par un courtier expert pour obtenir son expertise et étudier la meilleure solution en simulant votre projet immobilier sur notre site Cyberprêt.com.

Si vos revenus sont composés uniquement des allocations aux adultes handicapés, cela risque d’être compliqué d’obtenir un financement pour un prêt immobilier. Ces allocations sont difficilement saisissables par un créancier en cas de défaillance des emprunteurs.

Si vous êtes propriétaire de l’autre part du bien, cela veut dire que vous avez de l’apport qui correspond à la valeur de cette part. Il faut le présenter de cette manière à la banque afin qu’elle réalise qu’elle ne prend pas de risque. Nos conseillers peuvent parvenir à le présenter en ce sens. N'hésitez pas à renseigner votre projet dans notre simulateur de crédit immobilier afin de pouvoir être contacté.

Les banques vont analyser la gestion de vos comptes et regarder votre capacité à rembourser les mensualités à venir. Dans la mesure où vous n’avez pas de loyer, si vous faites un achat, il va y avoir un saut de charge, c’est-à-dire une évolution de vos dépenses mensuelles. Si vous n’avez pas d’épargne, cela peut être pénalisant. Nous vous invitons à simuler votre projet de prêt sur notre site afin d'estimer votre capacité de financement.

La plupart du temps, un plan de surendettement entraîne un fichage à la Banque de France. Il faudrait avant tout s’assurer que ce ne soit plus le cas, autrement, vous ne pourrez bénéficier d’un prêt immobilier.

Pour les non-résidents français, la plupart du temps, les organismes bancaires demandent un minimum d’apport pour couvrir les frais de notaire, voire couvrir une partie du prix d’acquisition. Ces exigences s’accentuent si les emprunteurs n’ont pas la nationalité française. Si vous souhaitez bénéficier de l'assistance et des conseils d'un courtier expert, n'hésitez pas à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt immobilier.

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