Prêt immobilier à palier et lissage de prêt immobilier

Lissage de prêt (prêt à paliers)

Lissez votre nouveau prêt pour obtenir un remboursement constant

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

Mis à jour le 17/06/2022

Si vous avez déjà un emprunt en cours ou si dans votre nouvelle opération vous allez bénéficier d’un prêt à taux zéro, prêt employeur ou autres prêts aidés, il peut être utile de lisser votre prêt principal pour avoir un endettement constant.

À retenir

Souscrire à un prêt à paliers pour bénéficier de ses mensualités variables

Lisser l’ensemble de vos prêts en définissant le montant global de vos remboursements mensuels

Le lissage de prêt n’est pas proposé par tous les organismes prêteurs

Il s’agit d'aménager les mensualités de votre nouveau prêt immobilier en fonction des mensualités d'autres prêts en cours ou à souscrire (crédits immobiliers, prêt à taux zéro, prêt travaux, prêt employeur ou autres) pour faire en sorte que votre endettement total soit toujours constant. Dans certains cas, cela peut aider à faire accepter votre dossier auprès de la banque si votre taux d’endettement est élevé.

Le lissage de prêt est souvent utile dans ces cas :

Si vous bénéficiez d'un PTZ, prêt travaux, prêt patronal, PEL ou autres prêts aidés ;
Si vous contractez un nouveau prêt immobilier en conservant d'autres prêts immobiliers en cours ;
Si vous souhaitez prévoir une baisse de votre mensualité au moment de votre départ à la retraite.

Calculez le gain ou le coût d’un lissage de votre prêt immobilier !

Exemple :

Pour acquérir un bien immobilier, un couple emprunte 200 000 € à un taux de 1,75 % sur 25 ans. Cependant, ils ont également un prêt personnel qui se terminera dans 6 ans et qu'ils remboursent à hauteur de 350 € par mois. Ce dernier impacte la capacité d’endettement du ménage.

Sans lissage

Année	Prêt principal	Prêt personnel	Total mensualité
De la 1ère à la 5ème année	823,58 €	350 €	1 173,58 €
De la 6ème à la 25ème année	823,58 €	-	823,58 €
Coût total			47 073,47 €

Sans lissage, les échéances de chaque prêt sont constantes, mais le total des mensualités évolue au fur et à mesure que le prêt personnel est remboursé. Cela génère donc une chute du montant des remboursements après la 6ème année.

Avec lissage

Année	Prêt principal	Prêt personnel	Total mensualité
De la 1ère à la 5ème année	556,32 €	350 €	906,32 €
De la 6ème à la 25ème année	906,32 €	-	906,32 €
Coût total			50 896,27 €

Avec le lissage et la souscription d’un prêt à paliers, les mensualités du prêt principal évoluent en fonction du remboursement du prêt personnel. Le total des mensualités reste alors constant tout au long des 25 ans.

Puisque l’on diffère une partie du remboursement du capital, le coût total des intérêts d’un lissage de prêt est supérieur à celui d’un prêt immobilier classique.

Toutes les banques ne font pas de prêts à paliers et même pour celles qui en font, l’acceptation n’est pas automatique. Par exemple, il est fréquent qu’elles refusent le lissage sur les prêts automobiles compte tenu du fait que les emprunteurs changent de voiture en cours de prêt et souscrivent alors souvent un nouveau prêt auto. Les lissages sur les prêts à la consommation font également souvent l’objet de refus.

Pour en savoir plus sur ce type d’opération, consultez notre calculatrice de lissage de prêt.

Dans votre démarche de lissage de prêt, pensez également à vos assurances emprunteur. Pour harmoniser votre cotisation mensuelle, privilégiez l’assurance sur le capital initial (et non sur le capital restant dû).

Au lieu de souscrire à un seul emprunt, vous pouvez également cumuler 2 prêts pour réaliser des économies sur le coût total des intérêts et de l’assurance : un « courte durée » dont le taux sera bas, et un « longue durée » lissé sur le premier.

C’est le principe du prêt duo ou prêt en deux lignes.

Comparez les propositions des meilleurs acteurs du marché grâce à notre comparateur d'assurances !

Comment fonctionne le lissage de prêt (prêt à paliers) ? — Découvrez le fonctionnement du prêt palier (lissage de prêt) ainsi que ses avantages et inconvénients.

Il n’y a pas d’obligation pour la banque d’accepter de faire un lissage de prêt. Le recours serait de voir avec d’autres organismes prêteurs. N'hésitez pas à simuler votre projet sur notre site pour qu'un conseiller puisse vous guider vers les meilleures solutions bancaires.

Il n’est pas rare que les banques ne souhaitent ou ne puissent pas revoir les conditions accordées lorsque le montage est en plusieurs lignes de prêt. La solution est d’envisager de faire racheter les prêts par une autre banque si vous souhaitez renégocier leurs conditions. Nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt afin qu'un conseiller immobilier puisse vous contacter et étudier les solutions envisageables avec vous.

Il est possible de prévoir un prêt à paliers. La banque s’assurera malgré tout que vous ayez bien la capacité d’assumer la mensualité future.

Dans la mesure où il n’y a pas d’amortissement négatif, cela peut en effet arriver. Souvent, cela permet d’amortir plus vite le prêt qui rentre dans le palier.

Il est en effet possible de lisser des prêts externes afin de limiter l’endettement. Attention cependant, toutes les banques n’acceptent pas de le faire. Nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt afin qu'un conseiller puisse vous aiguiller sur les solutions envisageables.

Il est effectivement possible de renégocier vos assurances emprunteurs même sur des prêts lissés. N'hésitez pas à utiliser nos outils à disposition pour estimer les avantages d'une renégociation de votre assurance emprunter.

🔍 Vos questions spécifiques sur le lissage de prêt :

Il faut faire la demande à la banque de moduler vos mensualités sur ce prêt avec une erreur de 8 mois, afin d’allonger la durée et réduire l’impact de cet empilage.

Manifestement, vous avez été mal conseillés au moment du rachat du prêt PAS. Maintenant que le nouveau prêt est en place, il faudra demander une modulation des mensualités du prêt principal lorsque le PTZ va commencer. Cela devrait permettre d’alléger les mensualités.

Le plus souvent, le prêt est décomposé en deux offres, une sur 10 ans et une sur 20 ans sans qu’elles ne soient lissées. Par conséquent, vous payez plus sur les 10 premières années et moins ensuite. Du côté de l’assurance, pour une économie globale, il faut recourir à une assurance sur le capital restant dû. Pour une maîtrise du budget et des mensualités constantes, il faut partir sur une assurance sur le capital emprunté.

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