Comment bien choisir son assurance emprunteur ?

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Assurance de prêt immobilier

Si l’assurance emprunteur n’est pas une obligation juridique, elle demeure un incontournable du crédit immobilier. Au regard des banques, il s’agit d’une sécurité non négligeable dans l’octroi du prêt et il sera obligatoire d’y souscrire si vous escomptez emprunter (hormis en de très rares exceptions).

L’assurance de prêt permet d’apporter des sécurités réelles à l’organisme prêteur en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur, causé par un aléa imprévu (décès, invalidité, l’incapacité de travail temporaire ou définitive, etc.) Les banques ne peuvent pas vous obliger à souscrire à leur contrat si vous en trouvez un autre avec des garanties équivalentes.

Nous vous détaillons tout ce qu’il vous faut savoir pour être assuré de faire le meilleur choix !

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L’assurance emprunteur englobe la couverture pécuniaire pour des éventuels problèmes concernant votre santé, votre capacité ou votre emploi. Elles se déclinent comme tel :

Assurance décès, invalidité

L’assurance en cas de décès et d’invalidité est le niveau de garantie le plus bas par les banques pour se protéger. Généralement, il est suffisant pour financer un investissement locatif ou une résidence principale pour des personnes à la retraite.

Assurance décès, invalidité et incapacité de travail

L’assurance décès, invalidité et incapacité de travail est préconisée pour financer une résidence principale si vous n’êtes pas retraité.

  • Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) : incapacité totale et temporaire de l’exercice de son activité professionnelle, que ce soit pour cause de maladie ou d’accident ;
  • Incapacité Temporaire Partielle de Travail (ITP) : incapacité de travail partielle donne lieu à un mi-temps thérapeutique. L’assureur règle 50 % de la prestation ;
  • Invalidité Permanente Totale (IPT) : incapacité définitive à exercer son activité professionnelle. L’IPT correspond à un taux d’incapacité supérieur ou égal à 66 % ;
  • Invalidité Permanente Partielle (IPP) : persistance d’une incapacité à exercer tout ou partie de son activité professionnelle. L’IPP correspond à un taux d’incapacité supérieur ou égal à 33 % ;
  • Maladies Non Objectivables (MNO) : elles englobent par exemple les affections disco-vertébrales (DOS) et psychiques (PSY). Ces options d’assurance sont souvent exigées par les banques, notamment dans le cadre de l’achat d’une résidence principale.

Assurance perte d’emploi

Cette garantie couvre l’assuré dans le cadre d’un licenciement et s’il perçoit des indemnités chômage de la part de Pôle Emploi. Il s’agit pour l’emprunteur de posséder un report des mensualités au terme de la période de chômage selon deux modalités : un versement forfaitaire ou en un paiement des mensualités dues lors du chômage. Si cette garantie demeure facultative, elle ne s’avère pas moins fortement conseillée.

Bon à savoir : D’une assurance à l’autre, les offres peuvent différer, ainsi que les exclusions de garantie. Soyez bien attentif en lisant les conditions renseignées dans votre contrat.

Il peut vous être proposé deux types de contrat d’assurance emprunteur, appelés « contrats d’assurance groupe » proposés par les banques ou « contrats délégués » proposés par les assureurs alternatifs.

Le contrat d’assurance groupe

Les contrats dits « groupe » sont grandement favorisés par les banques, car plus rentables (voire plus que le crédit immobilier seul) pour elles qu’un contrat délégué. Dans ce type de contrat, c’est la banque qui propose elle-même son contrat d’assurance à l’emprunteur en faisant jouer ses propres intérêts, mais cette démarche peut s’avérer défavorisante pour l’emprunteur. De plus, leur incitation se révèle parfois si forte que le fait de proposer un contrat délégué peut entraîner un refus de financement ou un taux de crédit plus important. Ces pratiques illégales ont été encadrées par de nombreuses lois pour aider les emprunteurs à choisir librement leur contrat d’assurance emprunteur.

Bon à savoir : Plus le profil d’un emprunteur représente des risques pour une banque, moins il possède de force de négociation. Afin de ne pas être contraint de se voir refuser une offre de prêt ou de subir une hausse du taux d’intérêt en dédaignant le contrat groupe proposé par la banque, il est préférable d’approuver la décision bancaire, puis de changer d’assurance emprunteur une fois le crédit immobilier débloqué.

Le contrat d’assurance délégué

Le contrat délégué ou contrat d’assurance individuelle s’institut comme un véritable contrat d’assurance sur mesure proposé par des assureurs alternatifs. Le profil de l’assuré est étudié dans sa globalité (âge, santé, poids, taille, montant du crédit, etc.) afin de déterminer le coût de l’assurance emprunteur. Ce type de contrat est souvent plus avantageux et moins onéreux que le contrat groupe. Jusqu’à deux fois moins cher dans certains cas, il couvre également plus de risques !

Le paysage de l’assurance emprunteur a grandement évolué au cours des dernières années à dessein de permettre aux emprunteurs de souscrire plus facilement auprès des contrats alternatifs. Actuellement, il existe la loi Hamon qui permet de changer de garantie dans les 12 mois qui suivent le déblocage des fonds et l’amendement Bourquin qui offre l’opportunité d’en changer à chaque date anniversaire de la signature du contrat.

Toutefois, les récents événements entourant l’assurance emprunteur suite au projet de loi de Patricia Lemoine ont permis de nouvelles avancées significatives pour les assurés. A la clef, un pouvoir d’achat retrouvé et des dispositifs moins discriminants grâce à la résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, à l'exclusion des personnes morales, et si le nouveau contrat dispose de garanties au moins équivalentes à l'ancien contrat.

Cette loi est entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour tous les nouveaux contrats d’assurance et sera effective le 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance en cours.

La loi Lemoine encadre les projets immobiliers tels que :

  • L'acquisition de sa résidence principale ou secondaire ;
  • Des travaux dans sa résidence principale ou secondaire ;
  • L'acquisition d'un investissement locatif.

Le questionnaire médical supprimé

Afin d’estimer le montant de votre couverture et des risques qu’il prend à vous assurer, l’organisme d’assurance soumettait un questionnaire médical. Ce formulaire doit disparaître pour un grand nombre de profils emprunteurs. En effet, jugé fort discriminant pour les anciens malades ou les profils les plus fragiles, il est supprimé dans des cas bien spécifiques :

  • Si votre prêt immobilier est inférieur à 200 000 € d’emprunt par personne ;
  • Si la fin des remboursements est annoncée avant le 60ème anniversaire de l’assuré.

La fin des prix gonflés injustement pour les profils seniors, malades graves ou les anciens malades souhaitant accéder à la propriété.

Le droit à l’oubli réduit

Le droit à l’oubli connaît un bond de géant en passant de 10 ans à 5 ans pour toutes les personnes guéries d’un cancer ou les personnes atteintes d’une hépatite C. Le but : permettre aux anciens malades d’accéder au crédit immobilier plus facilement. L’avenir promet déjà d’inclure d’autres pathologies dans ces 5 ans. Une avancée qui devrait se poursuivre pour l’été 2022 pour tous les membres signataires de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

Déterminez dès à présent la répartition de votre quotité d’assurance grâce à notre outil de calcul. Nous vous expliquons tout en détail à la suite !

Si vous faites le choix d’emprunter à plusieurs (en couple dans la plupart des cas), il faudra se poser la question de la répartition de l’assurance. A combien s’assure-t-on chacun ? Il existe plusieurs manières de procéder.

  • La formule la plus sécuritaire : être assuré à 100 % sur chaque tête, soit le niveau maximum de couverture. S’il venait à arriver quoi que ce soit à l’un des emprunteurs, l’autre n’aura plus rien à payer ;
  • La formule minimale : l’assurance se répartit entre les deux emprunteurs, en général au prorata des revenus de chacun.

Exemple de la formule minimale : A salaires égaux, les emprunteurs peuvent s’assurer à 50/50. Mais dans un cas où le premier emprunteur perçoit 3 000 €/mois et le second 2 000 €/mois, la répartition peut se faire en 60/40.

Le coût de l’assurance correspond à un pourcentage du coût total de l’emprunt. Il peut varier de 0,10 % à 0,70 % selon de nombreux facteurs :

  • La durée du prêt ;
  • L’âge de l’emprunteur ;
  • La profession de l’emprunteur (surtout si les déplacements professionnels sont importants) ;
  • Si l’emprunteur est fumeur ;
  • En cas de problèmes médicaux ;
  • En fonction des formules de garanties choisies et de la compagnie d’assurance (certains écarts vont du simple au double).

Il existe deux modalités de remboursement pour l’assurance emprunteur :

  • Sur le capital initial : Cela signifie que le coût de l’assurance est calculé sur le montant emprunté. C’est la pratique la plus courante et elle permet des remboursements fixes ;
  • Sur le capital restant dû : Il s’agit d’un pourcentage prélevé sur le capital restant à rembourser à votre banque. A mesure que vous vous acquittez de votre prêt, le coût de l’assurance diminue.

Bon à savoir : Contrairement aux apparences, rembourser sur le capital restant dû n’est pas forcément moins onéreux que sur le capital initial. Les premières années de crédit vous feront payer plus chère d’assurance emprunteur que les années suivantes. Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que les durées d’emprunt (en moyenne 21 ans) vont rarement au bout.

Conseil d’expert : Nous vous conseillons de ne pas comparer les assurances de prêt en fonction du taux qu’elles proposent, mais bien des coûts qu’elles engendrent, que ce soit sur les premières années, le coût global ou la durée sur laquelle vous pensez conserver le bien immobilier.

Les problèmes de santé n’excluent pas d’une couverture de la part d’une assurance, toutefois, cette dernière demandera des justificatifs si les problèmes de santé datent de moins de 5 ans et ont été importants. C’est le médecin conseil de la compagnie d’assurance qui étudiera votre cas et prendra une décision selon ces quatre issues :

  • Votre dossier est accepté en l’état ;
  • Votre dossier est accepté mais il subit une majoration de tarif ;
  • Votre dossier est accepté mais il subit des exclusions de garantie ;
  • Votre dossier est malheureusement refusé.

La pratique d'un sport ou d'une activité jugée « à risque » n'est pas une donnée anodine dans la souscription d'une assurance emprunteur. Au contraire, les assurances vont prendre en compte tous les éléments à leur disposition pour estimer au mieux les risques auxquels elles s'exposent en décidant de couvrir votre emprunt. Les activités considérées comme risquées peuvent être nombreuses, allant des évidentes (parachutisme, plongée en eaux profondes, courses de formule, escalade...) aux plus insoupçonnées (équitation, rollers, escrime, arts martiaux...)

Même si l'activité est saisonnière, comme pour le ski ou le surf, il faut prévenir votre assureur, car si un accident venait à se produire, les remboursements de votre prêt immobilier ne seront pas couvert par la garantie. La couverture de l'assurance décès, incapacité, invalidité s'active lors d'un sinistre indépendant de la volonté de l'assuré. Or, la pratique d'une telle activité risquée est faite délibérément.

En prévenant votre assurance lors de la souscription de la garantie ou pendant la durée du prêt, elle peut vous proposer :

  • Une garantie sous la forme d'une surprime sur votre assurance ;
  • Une exclusion pure et simple de garantie.

Dans tous les cas, pour savoir si votre activité est considérée à risque ou non, vous pouvez vérifier directement dans les clauses de votre contrat d'assurance de prêt, ou en contactant votre assureur.

Il est désormais possible, pour tous les nouveaux contrats d'assurance, de résilier à tout moment et sans frais son contrat d'assurance de prêt. D’ici peu, le 1er septembre, cette liberté sera aussi acquise pour tous les contrats déjà en cours. Il n’est plus nécessaire de s’astreindre à la première année de souscription ou bien d’attendre la prochaine date anniversaire de son contrat. A conditions, bien entendu, de respecter le principe d'équivalence des garanties entre la nouvelle et l'ancienne assurance.

Toutefois, il faut tout de même respecter un préavis de deux semaines pour prévenir son assurance du changement d’organisme dans le cadre de la loi Hamon et deux mois pour l’amendement Bourquin. Et si les assurances pouvaient parfois recourir à des pratiques malhonnêtes en négligeant le délai de réponse de dix jours et enchaîner ainsi l’assuré à une année supplémentaire d’assurance, des sanctions plus sévères sont prévues à leur encontre.

Tout comme le crédit immobilier, le choix de votre assurance emprunteur est crucial dans votre projet d’acquisition. L’un ne va pas sans l’autre et vous pourriez tirer un véritable avantage à bénéficier de l’accompagnement d’un courtier en assurance. Il saura vous conseiller au mieux pour trouver le contrat d’assurance le plus avantageux pour vous !

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Tout va dépendre des clauses du contrat car certains assureurs ont fait des contrats spécialement pour les seniors. En moyenne, l’âge maximal en fin de prêt s’échelonne entre 85 et 90 ans. Toutefois, à partir de 65 ans, l’âge prend une importance plus élevée et peut majorer les coûts de l’assurance de prêt de manière significative. La limite d’âge varie d’un assureur à l’autre.

Le Taux Annuel Effectif d’Assurance est un taux qui exprime la part du coût de l’assurance dans la part globale du prêt et permet de représenter le meilleur rapport garanties/prix. Il est obligatoire pour les assurances de renseigner ce coût, en plus des garanties et du coût des mensualités.

Il s’agit d’une assurance complémentaire à l’assurance de prêt. Dans le cas d’une perte d’emploi, la garantie rembourse en totalité ou partie vos échéances le temps de vous puissiez retrouver un emploi. Elle n’est pas obligatoire en soi, mais elle permet de sécuriser l’avenir.

Lors d’un remboursement indemnitaire, la couverture de l’assurance va être proportionnelle à la baisse des revenus en cas de sinistre. Quant au remboursement forfaitaire, comme son nom l’indique, il correspond à un forfait. C’est-à-dire que la prise en charge de l’assurance est fixée à la souscription de la garantie et représente un pourcentage de la mensualité (la quotité d’indemnisation qui aura été déterminée entre l’assureur et l’assuré).

Bien que le fonctionnaire rassure les banques par sa situation stable, il doit se plier à la souscription d’une assurance emprunteur comme tout le monde. Toutefois, certains organismes permettent de bénéficier d’assurances spécialisées dans la fonction publique (comme MGEN, ADREA, AGPM, Interiale, etc.) Le fonctionnaire possède également l’avantage de ne pas avoir besoin de signer une assurance perte d’emploi grâce à la sécurité de l’emploi.

En effet, des garanties complémentaires existent afin de couvrir les professionnels hospitaliers et s’adapter aux risques de leur métier.

La loi Lemoine s’applique sur les contrats d’assurance de prêt immobilier souscrits par des personnes physiques pour le financement d’un bien destiné à devenir une habitation ou une habitation à usage mixte (habitation et professionnel).

Si vous faites racheter le crédit immobilier par une autre banque, il faudra demander la possibilité de transférer l’assurance sur le nouveau prêt.

En renégociant le prêt auprès de votre banque, vous pouvez conserver votre assurance et les avantages que vous aviez. Il suffit de prévenir l’assureur des changements ayant lieu.

Le délai de carence dépend de l’assureur et du contrat choisi. Soyez attentifs aux conditions générales des contrats d’assurance.

🔍 Vos questions spécifiques sur l’assurance emprunteur :

Les contrats d'assurance groupe collectif comprennent une franchise en cas d'ITT de 90 jours. La plupart des banques ne disposent pas de contrats spécifiques pour les fonctionnaires, c'est-à-dire avec une franchise à 180 jours pour l'ITT. Par conséquent, ils obligent les emprunteurs à se couvrir avec une ITT à 90 jours. En cas de proposition d'assurance externe, celle-ci devant être à l'équivalence, il ne pourra pas y avoir de franchise à 180 jours. La seule solution est de voir avec une banque qui s'adresse aux fonctionnaires. N'hésitez pas à faire une simulation sur notre site, des solutions existent. Un courtier expert pourra vous contacter afin de vous conseiller et de vous proposer des solutions.

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