Organismes de caution
Garantir son prêt immobilier sans passer par une hypothèque, c'est possible !
Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la banque demande nécessairement à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Si celle-ci est obligatoire, l'emprunteur peut toutefois choisir entre les organismes de caution ou l'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).
C'est bien l'emprunteur qui opte pour la solution qui lui semble la plus appropriée mais l'organisme de caution doit être agréé par l'établissement prêteur.
Il faut également savoir que les organismes de caution n'acceptent pas toutes les demandes; ils sélectionnent les dossiers en fonction de l'endettement et de l'apport. Or, cela n'est pas le cas de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers.
La caution est, généralement, une garantie réservée aux dossiers les moins risqués. Dans certains réseaux bancaires, c’est uniquement en cas de réponse négative de la caution qu'une garantie hypothécaire sera proposée aux clients estimés solvables.
Différents organismes de cautionnement existent :
- Crédit Logement, le leader,
- SACCEF pour les Caisses d'Epargne,
- CAMCA, organisme interne au Crédit Agricole,
- CMH pour une partie du Crédit Mutuel,
- SOCAMI pour les Banques Populaires,
- CNP Caution,
- etc.
Certaines banques ont mis en place des systèmes de cautionnement évitant de prendre une inscription hypothécaire. Leur fonctionnement est le même mais leur coût est dans certains cas inférieur.
Si vous pensez ne pas revendre le bien ou le faire à très longue échéance, la caution n'est pas forcément la meilleure solution compte tenu notamment du coût de départ et de l'usure de l'argent. Pour l'achat d'un bien neuf, le coût de l'hypothèque étant supérieur, il est fortement recommandé de passer par un organisme de cautionnement quelle que soit la durée. Ce sera la banque dont vous aurez accepté les offres de crédit immobilier qui mettra en place la caution. Vous n'avez pas de démarches à faire.
Conditions et mode d’emploi de la caution
Grâce à son mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers, à l'avantage psychologique qu'elle offre à l'emprunteur (son bien n'est pas chargé par une hypothèque), à la rémunération qu'elle apporte aux organismes de crédit et à son coût généralement plus faible, la caution exerce une forte concurrence sur les garanties hypothécaires et voit sa part de marché croître continuellement depuis plusieurs années.
Les organismes de caution sélectionnent leurs dossiers en examinant la solvabilité du débiteur. En effet, la valeur du bien n’importe pas dans la décision d'attribution de la caution. En revanche, le comportement bancaire, les revenus, le montant du prêt, les échéances, la profession des emprunteurs, la taille et les revenus du ménage, l'ancienneté dans l'emploi, l'apport personnel sont des critères qui ont un poids important en ce qui concerne le montant de la caution.
Ainsi, si le taux d'endettement est trop élevé par rapport au revenu, si les structures de revenus sont peu stables ou si les durées d'endettement sont trop longues, les dossiers peuvent être refusés.
Si l’emprunteur devient défaillant, l'établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la 3ème ou 4ème échéance impayée. Dès lors, l’organisme de substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit grâce à une solution amiable, soit en allant jusqu'à la saisie du bien.
Caractéristiques de certains organismes
Il faut savoir que tous les organismes de caution ne fonctionnent pas de la même manière et donc, ne vous offre pas les mêmes privilèges.
La restitution d'une partie de la somme déposée en garantie, lorsque le prêt est remboursé, est un des arguments fondamentaux de Crédit Logement. En cas de revente du bien et/ou de remboursement anticipé du prêt, ce sont actuellement entre 80% et 85% de la participation au fonds mutuel de garantie qui sont remboursés à l'emprunteur. Dans l’argumentaire commercial, un taux plus prudent de 75% est présenté.
D’autres organismes n’acceptent de traiter que les dossiers qui ont reçu un accord préalable de l'établissement de crédit quant à l'attribution du prêt.
Enfin, certains demandent une promesse d’hypothèque à l’emprunteur au moment de la souscription de la caution. Ce document, qui n'a pas de valeur juridique, sert à sensibiliser l'emprunteur aux risques qu'il encourt en cas de défaillance de paiement.
Prenons un exemple comparatif entre certains organismes de caution et l’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD).
Exemple : achat d’un bien ancien accompagné d’un prêt de 200 000 €
Coût IPPD = 1 159€ + 830€ de frais de mainlevées (au moment de la vente du bien) = 1 989 € au total
CREDIT LOGEMENT = 2 350€ (dont 1 333,21€ restitués à la fin du prêt*) soit un coût total de 1 016,79 €
SACCEF = 2 000 €
CAMCA = 1,30% du prêt non restituable : 2600 €
SOCAMI Val de France : 1 parts à 8€ + fonds de garantie 0,30% du capital emprunté (qui sera en partie remboursé) + 0,90% du capital emprunté pour frais de gestion= 8€ + 600€ + 1 800€ = 2 408€, sachant qu'une partie des 600€ sera remboursée en fin de prêt (totalement ou partiellement en fonction de la décision de l’Assemblée Générale statuant sur l'exercice)
* Simulation effectuée à titre d'exemple, avec le taux de restitution proposé au trimestre actuel (sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure).
Exemples de tarifs donnés à titre indicatif, n'ayant pas de valeur contractuelle.
Vos questions / Nos réponses
Sarahm, le 12/03/19 à 14h45
Bonjour,
Mon conjoint Achet seul une maison. On as eu du mal à trouver une banque qui accepte, mais la banque qu'on a trouver est d'accord. Tout se passe bien ils ont confiant.. et la l'organisme de caution refuse par ce que il n y as pas d apport. Ma question est si on remonte le dossier avec une petite apport de 5000 euro. Penser vous que ça sera accepter ?
Merci pour votre réponse
Rédaction CyberPrêt.com, le 12/03/19 à 15h45
Bonjour Sarahm,
Il faut faire le point avec le conseiller financier qui devrait avoir les raisons du refus et en fonction répondre aux attentes de l'organisme de caution.
Il y a sinon la possibilité de demander à la banque de passer par une hypothèque qui équivaut à la caution sans avoir à faire de demande.
David, le 15/02/19 à 21h30
bonjour,
Crédit Logement refuse de cautionner mon prêt immobilier car je construit sur un terrain donné par mon père. Dans l'acte de donation il y a un droit de retour au profit de mon père si je décède avant lui et sans héritier. (je précise que j'ai déjà deux enfants) A cause de "ce droit de retour" crédit logement ne veut pas me couvrir. Savez vous si d'autres organismes accepteraient ? Je ne comprends pas leur refus car pour moi cela n'a aucune incidence... Si je décède, la maison revient de façon tout à fait classique à mes enfants... MERCI
Rédaction CyberPrêt.com, le 16/02/19 à 11h30
Bonjour David,
Il existe plusieurs organismes de caution. Cependant, ils sont généralement liés à une banque dédiée. Si un organisme de caution refuse un cautionnement, il y a toujours la possibilité de passer par une sureté réelle comme une hypothèque.
Raymond P, le 18/12/18 à 14h31
Bonjour,
Actuellement sur un prêt en cautionnement, je souhaiterai vendre mon bien pour en racheter un autre avec l'argent de la vente du 1er. L'argent de la vente couvre intégralement l'achat du second bien. Quelles formalités dois-je entreprendre ? Dois-je rembourser mon prêt intial ? Ou continuer à payer les mensualités du prêt ? Merci pour votre retour.
Rédaction Cyberprêt, le 18/12/18 à 15h09
Bonjour Raymond P,
Dans la mesure où un prêt immobilier est un prêt affecté à un bien défini, vous devez rembourser le capital restant dû à la vente du bien.
Il y a cependant, parfois, la possibilité de transférer le prêt existant sur un autre bien avec accord de la banque et de l'organisme de caution. Dans ce cas il n'est plus nécessaire de rembourser le prêt.
sabrina, le 29/11/18 à 15h03
Bonjour, mon dossier pour le prêt immobilier est à l'organisme de cautionnement et ensuite au comité des risques de la banque, je voulais savoir le délai pour la réponse?
Pour le reste à vivre, il faut combien le reste au minimum pour (2 + 2enfants à charge)?
Merci
Rédaction Cyberprêt, le 30/11/18 à 9h40
Bonjour sabrina,
Les délais de traitement ainsi que les normes de reste à vivre, sont différents en fonction des établissements de crédit. Mais si la banque a adressé votre dossier à l'organisme de caution, c'est que vous respectez les critères de recevabilité.
Ricco, le 25/10/18 à 10h36
Si je vend mon bien cautionner et garde la somme pour acheter un bien équivalent sui je obliger de solder mon emprunt ou est-ce que je peut m en servir pour acheter un autre bien
Rédaction Cyberprêt, le 26/10/18 à 18h35
Bonjour Ricco,
Si vous avez une clause de transfert de prêt vers un autre bien, vous pouvez en effet ne pas rembourser le prêt et le transférer sur une nouvelle acquisition avec l'accord de l’organisme de caution. Sinon, vous devrez rembourser le prêt qui est affecté à un bien dont vous n'êtes plus propriétaire.
Salima59, le 15/10/18 à 19h47
Bonjour
Est-ce qu'un organisme de caution peut refuser le dossier en cas de présence d'éléments d'exclusion de l'assurance emprunteur du fait de la situation médicale d'un des emprunteurs? D'après ce que je comprends, l'organisme étudie surtout l'aspect solvable d'où ma question.
Rédaction Cyberprêt, le 19/10/18 à 18h25
Bonjour Salima59,
L'organisme de caution valide la solvabilité du dossier indépendamment des assurances de prêt.
thierry, le 05/10/18 à 17h37
je rachete mon pret immobilier + une soulte qui etait garantit par une hypotheque
puis je prendre un caution mutuelle d un etablissement specialisé pour garantir mon nouveau pret
merci
Rédaction Cyberprêt, le 08/10/18 à 9h42
Bonjour thierry,
Si votre bien était garanti par une hypothèque, et si celle-ci est levée, alors vous pouvez tout à fait bénéficier d'une caution bancaire/mutuelle pour un rachat de prêt avec financement d'une soulte.
Olivier, le 04/07/18 à 11h34
Bonjour,
Les organismes de caution exigent-ils lorsque le bien est acheté à deux que chaque acquéreur se porte caution solidaire de l'autre?
Rédaction Cyberprêt, le 04/07/18 à 12h12
Bonjour Olivier,
Dans la mesure où le bien est acheté à deux, il y aura une caution solidaire entre les acquéreurs.
Charly, le 03/02/18 à 17h14
J'ai payé une cotisation de 1091€ en 2006 au pres de CMH de Mulhouse pour un appartement que j'ai acheté mon prêt se fini dans 2 mois est-ce que je peux récupérer ma cotisation ?
Rédaction Cyberprêt, le 05/02/18 à 12h51
Bonjour Charly,
Il faut regarder dans vos offres de prêt afin de voir si cela est mentionné.
Cependant, la CMH est une caution qui ne prévoit pas de restitution à terme de financement. Elle évite des frais à la mise ne place et surtout des frais de main levée en cas d'hypothèque
Sylvie, le 16/01/18 à 21h18
Bonjour ou puis je trouver l organisme ippd merci urgent
Rédaction Cyberprêt, le 17/01/18 à 8h32
Bonjour Sylvie,
IPPD signifie : inscription au privilège de prêteur de deniers.
Il s'agit d'une garantie réelle qui se fait chez le notaire.
C'est l’équivalent d'une Hypothèque pour les biens existants ou anciens.
Il faut donc vous rapprocher d'un notaire afin de la mettre en place.
