Organismes de caution
Garantir son prêt immobilier sans passer par une hypothèque, c'est possible !
Par Christophe Probst,
Courtier expert
Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la banque demande nécessairement à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Si celle-ci est obligatoire, l'emprunteur peut toutefois choisir entre les organismes de caution ou l'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).
C'est bien l'emprunteur qui opte pour la solution qui lui semble la plus appropriée mais l'organisme de caution doit être agréé par l'établissement prêteur.
Il faut également savoir que les organismes de caution n'acceptent pas toutes les demandes; ils sélectionnent les dossiers en fonction de l'endettement et de l'apport. Or, cela n'est pas le cas de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers.
La caution est, généralement, une garantie réservée aux dossiers les moins risqués. Dans certains réseaux bancaires, c’est uniquement en cas de réponse négative de la caution qu'une garantie hypothécaire sera proposée aux clients estimés solvables.
Différents organismes de cautionnement existent :
- Crédit Logement, le leader,
- La caution SACCEF pour les Caisses d'Epargne,
- CAMCA, organisme interne au Crédit Agricole,
- CMH pour une partie du Crédit Mutuel,
- SOCAMI pour les Banques Populaires,
- CNP Caution,
- etc.
Certaines banques ont mis en place des systèmes de cautionnement évitant de prendre une inscription hypothécaire. Leur fonctionnement est le même mais leur coût est dans certains cas inférieur.
Si vous pensez ne pas revendre le bien ou le faire à très longue échéance, la caution n'est pas forcément la meilleure solution compte tenu notamment du coût de départ et de l'usure de l'argent. Pour l'achat d'un bien neuf, le coût de l'hypothèque étant supérieur, il est fortement recommandé de passer par un organisme de cautionnement quelle que soit la durée. Ce sera la banque dont vous aurez accepté les offres de crédit immobilier qui mettra en place la caution. Vous n'avez pas de démarches à faire.
Conditions et mode d’emploi de la caution de prêt immobilier
Grâce à son mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers, à l'avantage psychologique qu'elle offre à l'emprunteur (son bien n'est pas chargé par une hypothèque), à la rémunération qu'elle apporte aux organismes de crédit et à son coût généralement plus faible, la caution exerce une forte concurrence sur les garanties hypothécaires et voit sa part de marché croître continuellement depuis plusieurs années.
Les organismes de caution sélectionnent leurs dossiers en examinant la solvabilité du débiteur. En effet, la valeur du bien n’importe pas dans la décision d'attribution de la caution. En revanche, le comportement bancaire, les revenus, le montant du prêt, les échéances, la profession des emprunteurs, la taille et les revenus du ménage, l'ancienneté dans l'emploi, l'apport personnel sont des critères qui ont un poids important en ce qui concerne le montant de la caution.
Ainsi, si le taux d'endettement est trop élevé par rapport au revenu, si les structures de revenus sont peu stables ou si les durées d'endettement sont trop longues, les dossiers peuvent être refusés.
Si l’emprunteur devient défaillant, l'établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la 3ème ou 4ème échéance impayée. Dès lors, l’organisme de substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit grâce à une solution amiable, soit en allant jusqu'à la saisie du bien.
Caractéristiques de certains organismes
Il faut savoir que tous les organismes de caution ne fonctionnent pas de la même manière et donc, ne vous offre pas les mêmes privilèges.
La restitution d'une partie de la somme déposée en garantie, lorsque le prêt est remboursé, est un des arguments fondamentaux de Crédit Logement. En cas de revente du bien et/ou de remboursement anticipé du prêt, ce sont actuellement entre 80% et 85% de la participation au fonds mutuel de garantie qui sont remboursés à l'emprunteur. Dans l’argumentaire commercial, un taux plus prudent de 75% est présenté.
D’autres organismes n’acceptent de traiter que les dossiers qui ont reçu un accord préalable de l'établissement de crédit quant à l'attribution du prêt.
Enfin, certains demandent une promesse d’hypothèque à l’emprunteur au moment de la souscription de la caution. Ce document, qui n'a pas de valeur juridique, sert à sensibiliser l'emprunteur aux risques qu'il encourt en cas de défaillance de paiement.
Prenons un exemple comparatif entre certains organismes de caution et l’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD).
Exemple : achat d’un bien ancien accompagné d’un prêt de 200 000 €
Coût IPPD = 1 159€ + 830€ de frais de mainlevées (au moment de la vente du bien) = 1 989 € au total
CREDIT LOGEMENT = 2 350€ (dont 1 333,21€ restitués à la fin du prêt*) soit un coût total de 1 016,79 €
SACCEF = 2 000 €
CAMCA = 1,30% du prêt non restituable : 2600 €
SOCAMI Val de France : 1 parts à 8€ + fonds de garantie 0,30% du capital emprunté (qui sera en partie remboursé) + 0,90% du capital emprunté pour frais de gestion= 8€ + 600€ + 1 800€ = 2 408€, sachant qu'une partie des 600€ sera remboursée en fin de prêt (totalement ou partiellement en fonction de la décision de l’Assemblée Générale statuant sur l'exercice)
* Simulation effectuée à titre d'exemple, avec le taux de restitution proposé au trimestre actuel (sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure).
Exemples de tarifs donnés à titre indicatif, n'ayant pas de valeur contractuelle.
Vos questions / Nos réponses
Emilie, le 19/05/21 à 10h29
Bonjour,
Nous empruntons 290k€ dont 20k€ à 0% le reste a 1,25% nous sommes à un taux d’endettement de 26%. Notre dossier CMH avait été accepté, puis nous avons changer l’assurance en nous mettant à 50%. Le CMH exige 100% chacun est-ce possible ? Nous ne comprenons pas l’intérêt hormis qu’il s’agit d’une filiale de la banque
Merci pour votre retour
Rédaction CyberPrêt.com, le 19/05/21 à 11h29
Bonjour Emilie,
L'organisme de caution a accepté de garantir le prêt avec une assurance emprunteur qui couvrirait les mensualités ou le capital dans sa totalité en cas d'accident de la vie ou problème de santé. En modifiant les quotités d'assurance, vous n'avez plus le même niveau de couverture et la CMH peut considérer qu'il y a un risque trop important de défaillance si vous êtes moins bien couvert.
Vous pouvez demander à passer par une hypothèque ou bien faire des démarches dans une autre banque qui accepterait les quotités d'assurance que vous souhaitez.
Alicia, le 13/04/21 à 20h29
Bonjour,
Je viens de faire une demande d’un prêt de 123000€ dont 20000 à taux zéro et le reste à 1,4% et j’ai un apport de 48000€
Actuellement mon dossier est en attente d’accord de cautionnement auprès du CMH.
Quel est le délai moyen pour la réponse du CMH puis de la banque ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Rédaction CyberPrêt.com, le 11/04/21 à 9h29
Bonjour Alicia,
Les délais de traitement de la CMH ont augmenté ces derniers temps.
Il faut compter environ 7 jours pour avoir un retour.
tenequip, le 07/03/21 à 9h14
Bonjour
Notre fille et son compagnon envisage l'achat d'une maison. Ils sont pacsés. Pouvons nous servir de caution ou de garant pour le paiement des mensualités, indépendamment de l'hypothèque demandée par la banque ?
Merci
Rédaction CyberPrêt.com, le 08/03/21 à 9h14
Bonjour tenequip,
Vous pouvez en effet être caution solidaire sur le prêt, en plus de la garantie prise par la banque.
Nouchka, le 06/03/21 à 10h57
Est-il obligatoire d'avoir une caution pour un prêt immobilier d'achat de maison ancienne?Merci.
Rédaction CyberPrêt.com, le 08/03/21 à 10h58
Bonjour Nouchka,
La caution est une solution pour garantir un prêt immobilier.
Plutôt qu'une caution, il est possible de passer par une hypothèque ou bien un privilège prêteur de deniers dans le cas d'une maison ancienne.
Gérard, le 08/02/21 à 10h46
Le 6.02.2021
Bonjour
J'aimerai savoir si une caution bancaire peut être accordée pour un prêt immobilier (construction maison individuelle) de 16 ans et qui prévoit un différé d'amortissement de 2 ans
Rédaction CyberPrêt.com, le 08/02/21 à 11h46
Bonjour Gérard,
Un cautionnement est tout à fait envisageable dans le cas d'une construction avec une période de différé prévue pour qu'elle se réalise.
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