Garantir son prêt immobilier sans passer par une hypothèque, c'est possible !
Par Christophe Probst, Responsable commercial
Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la banque demande nécessairement à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Si celle-ci est obligatoire, l'emprunteur peut toutefois choisir entre les organismes de caution ou l'hypothèque et l'hypothèque légale spéciale (ancien Privilège de Prêteur de Deniers).
C'est bien l'emprunteur qui opte pour la solution qui lui semble la plus appropriée mais l'organisme de caution doit être agréé par l'établissement prêteur.
La caution est, généralement, une garantie réservée aux dossiers les moins risqués. Dans certains réseaux bancaires, c’est uniquement en cas de réponse négative de la caution qu'une garantie hypothécaire sera proposée aux clients estimés solvables.
Certaines banques ont mis en place des systèmes de cautionnement évitant de prendre une inscription hypothécaire. Leur fonctionnement est le même mais leur coût est dans certains cas inférieur.
Si vous pensez ne pas revendre le bien ou le faire à très longue échéance, la caution n'est pas forcément la meilleure solution compte tenu notamment du coût de départ et de l'usure de l'argent. Pour l'achat d'un bien neuf, le coût de l'hypothèque étant supérieur, il est fortement recommandé de passer par un organisme de cautionnement quelle que soit la durée. Ce sera la banque dont vous aurez accepté les offres de crédit immobilier qui mettra en place la caution. Vous n'avez pas de démarches à faire.
Grâce à son mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers, à l'avantage psychologique qu'elle offre à l'emprunteur (son bien n'est pas chargé par une hypothèque), à la rémunération qu'elle apporte aux organismes de crédit et à son coût généralement plus faible, la caution exerce une forte concurrence sur les garanties hypothécaires et voit sa part de marché croître continuellement depuis plusieurs années.
Les organismes de caution sélectionnent leurs dossiers en examinant la solvabilité du débiteur. En effet, la valeur du bien n’importe pas dans la décision d'attribution de la caution. En revanche, le comportement bancaire, les revenus, le montant du prêt, les échéances, la profession des emprunteurs, la taille et les revenus du ménage, l'ancienneté dans l'emploi, l'apport personnel sont des critères qui ont un poids important en ce qui concerne le montant de la caution.
Ainsi, si le taux d'endettement est trop élevé par rapport au revenu, si les structures de revenus sont peu stables ou si les durées d'endettement sont trop longues, les dossiers peuvent être refusés.
Si l’emprunteur devient défaillant, l'établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la 3ème ou 4ème échéance impayée. Dès lors, l’organisme se substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit grâce à une solution à l'amiable, soit en allant jusqu'à la saisie du bien.
Il faut savoir que tous les organismes de caution ne fonctionnent pas de la même manière et donc, ne vous offrent pas les mêmes privilèges.
La restitution d'une partie de la somme déposée en garantie, lorsque le prêt est remboursé, est un des arguments fondamentaux de Crédit Logement. En cas de revente du bien et/ou de remboursement anticipé du prêt, ce sont actuellement entre 80 % et 85 % de la participation au fonds mutuel de garantie qui sont remboursés à l'emprunteur. Dans l’argumentaire commercial, un taux plus prudent de 75 % est présenté.
D’autres organismes n’acceptent de traiter que les dossiers qui ont reçu un accord préalable de l'établissement de crédit quant à l'attribution du prêt.
Enfin, certains demandent une promesse d’hypothèque à l’emprunteur au moment de la souscription de la caution. Ce document, qui n'a pas de valeur juridique, sert à sensibiliser l'emprunteur aux risques qu'il encourt en cas de défaillance de paiement.
Prenons un exemple comparatif entre certains organismes de caution et l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ancienne inscription en privilège prêteur de deniers).
Exemple : achat d’un bien ancien accompagné d’un prêt de 200 000 €
Coût hypothèque légale spéciale (ex-PPD) = 1 159 € + 830 € de frais de mainlevées (au moment de la vente du bien) = 1 989 € au total
CREDIT LOGEMENT = 2 350 € (dont 1 333,21 € restitués à la fin du prêt*) soit un coût total de 1 016,79 €
SOCAMI Val de France : 1 parts à 8 € + fonds de garantie 0,30 % du capital emprunté (qui sera en partie remboursé) + 0,90 % du capital emprunté pour frais de gestion= 8 € + 600 € + 1 800 € = 2 408 €, sachant qu'une partie des 600 € sera remboursée en fin de prêt (totalement ou partiellement en fonction de la décision de l’Assemblée Générale statuant sur l'exercice)
* Simulation effectuée à titre d'exemple, avec le taux de restitution proposé au trimestre actuel (sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure). Exemples de tarifs donnés à titre indicatif, n'ayant pas de valeur contractuelle.
Si les organismes de caution refusent de garantir le prêt, la seule solution demeure la garantie réelle (hypothèque ou hypothèque légale spéciale, ex-PPD) qui doit être validée par la banque.
Si vous pouvez bénéficier d’un prêt conventionné, il y aura une garantie par hypothèque. Si vous passez par un prêt non conventionné, une caution sera certainement proposée. Celle-ci permet d’éviter des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.
Il s’agit d’une démarche automatisée et instruite par la banque. Celle-ci se charge de prévenir l’organisme de caution de la fin du prêt ou du remboursement anticipé. Toutefois, il n’y a que quelques cautions qui sont récupérables, comme Crédit Logement ou la CASDEN. Il faut consulter les conditions générales de l’organisme de caution en question pour savoir si votre caution est récupérable.
Il faut consulter les conditions générales du prêt et vérifier s’il existe une option de transfert de prêt. Si tel est le cas, il est tout fait envisageable, avec accord de l’organisme de caution, de transférer la caution sur le nouvel emprunt. Si ce n’est pas le cas, vous devrez rembourser le crédit et en faire un nouveau, avec une nouvelle demande de caution.
Oui, il est possible d’obtenir une caution solidaire, en plus de la garantie prise par la banque.
Il est possible d’être caution dans la mesure où la nouvelle acquisition se fait en indivision. Dans le cas d’un démembrement (séparation nue-propriété et usufruit), la caution n’est pas envisageable.
Certaines cautions (comme Crédit Logement) peuvent s’adresser aux particuliers et aux SCI familiales résidant en France. Attention cependant, certaines cautions refusent le cautionnement s’il y a des associés mineurs (souvent le cas dans une SCI familiale).
Les délais de traitement de la CMH ont augmenté ces derniers temps. Il faut compter environ 7 jours pour avoir un retour.
🔍 Vos questions spécifiques sur la caution de prêt immobilier
L’organisme de caution a accepté de garantir le prêt avec une assurance emprunteur qui couvre les mensualités ou le capital dans sa totalité en cas d’accident de la vie ou de problème de santé. En modifiant les quotités d’assurance, vous n’avez plus le même niveau de couverture et l’organisme de caution peut considérer qu’il y a un risque trop important de défaillance si vous êtes moins bien couvert. Vous pouvez demander à passer par une hypothèque ou bien faire des démarches vers une caution qui accepte les quotités d’assurance que vous souhaitez.
Un cautionnement est tout à fait envisageable dans le cas d’une construction avec une période de différé prévue pour qu’elle se réalise.
Dans la mesure où la banque a accepté votre dossier, il y a possibilité de passer par une sûreté réelle afin de contourner le refus de l’organisme de caution. Ceci étant dit, il existe d’autres organismes de caution qui n’appartiennent pas tous au même groupe et vers qui vous pourriez vous tourner.
La banque et l’organisme de caution veulent s’assurer que l’argent donné ne rentre pas dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent. L’acte de déclaration fiscal et une lettre confirmant la donation sont normalement suffisants et cela devrait permettre de lever le doute sur la provenance de l’apport.
S’agissant de l’acquisition de votre résidence principale, l’organisme de caution demande à ce qu’il y ait à minima une co-solidarité sur le crédit. Sans cela, il pourrait se retrouver en difficulté en cas de défaillance de l’emprunteur pour saisir le bien et récupérer le montant de l’engagement à devoir. Il faut demander à la banque si elle accepte de passer par une hypothèque si le cautionnement est impossible.
La banque va prévenir l’organisme de caution qui va devoir analyser la nouvelle situation en prenant en compte les frais de logement (si ce bien n’est plus votre résidence principale) et les loyers que vous pourriez percevoir. L’analyse de votre dossier est forcément différente en fonction que ce soit l’acquisition d’un bien locatif ou d’une résidence principale.
Le choix de financer ou non les frais annexes, dont les frais de garantie, sont des politiques liées au choix de l’organisme prêteur. S’il vous demande l’apport des frais annexes (garantie, notaire, etc.), il faut les apporter. Si vous ne disposez pas d’épargne pour cela, il faudra prévoir une hypothèque.
Les organismes de caution peuvent en effet cautionner des intermittents du spectacle si la partie des revenus perçus est supérieure à la partie d’indemnisation Pôle Emploi. De plus, il faut justifier d’une récurrence et d’une stabilité de revenus sur plusieurs années.
En effet, la réglementation demande aux prêteurs de faire une évaluation du bien à financer. La plupart du temps, les organismes de caution se basent sur le montant du compromis mais dans le doute, ils peuvent faire une évaluation de la valeur vénale eux-mêmes, d'où la réclamation des photos.
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