Guide du crédit immobilier

Organismes de caution

Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la banque demande nécessairement à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Si celle-ci est obligatoire, l'emprunteur peut toutefois choisir entre les organismes de caution ou l'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).
C'est bien l'emprunteur qui opte pour la solution qui lui semble la plus appropriée mais l'organisme de caution doit être agréé par l'établissement prêteur.
Il faut également savoir que les organismes de caution n'acceptent pas toutes les demandes; ils sélectionnent les dossiers en fonction de l'endettement et de l'apport. Or, cela n'est pas le cas de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers.

La caution est, généralement, une garantie réservée aux dossiers les moins risqués. Dans certains réseaux bancaires, c’est uniquement en cas de réponse négative de la caution qu'une garantie hypothécaire sera proposée aux clients estimés solvables.

Différents organismes de cautionnement existent :

• Crédit Logement, le leader,
• SACCEF pour les Caisses d'Epargne,
• CAMCA, organisme interne au Crédit Agricole,
• CMH pour une partie du Crédit Mutuel,
• SOCAMI pour les Banques Populaires,
• CNP Caution,
• etc.

Certaines banques ont mis en place des systèmes de cautionnement évitant de prendre une inscription hypothécaire. Leur fonctionnement est le même mais leur coût est dans certains cas inférieur.

Si vous pensez ne pas revendre le bien ou le faire à très longue échéance, la caution n'est pas forcément la meilleure solution compte tenu notamment du coût de départ et de l'usure de l'argent. Pour l'achat d'un bien neuf, le coût de l'hypothèque étant supérieur, il est fortement recommandé de passer par un organisme de cautionnement quelle que soit la durée. Ce sera la banque dont vous aurez accepté les offres de crédit immobilier qui mettra en place la caution. Vous n'avez pas de démarches à faire.

Conditions et mode d’emploi de la caution

Grâce à son mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers, à l'avantage psychologique qu'elle offre à l'emprunteur (son bien n'est pas chargé par une hypothèque), à la rémunération qu'elle apporte aux organismes de crédit et à son coût généralement plus faible, la caution exerce une forte concurrence sur les garanties hypothécaires et voit sa part de marché croître continuellement depuis plusieurs années.

Les organismes de caution sélectionnent leurs dossiers en examinant la solvabilité du débiteur. En effet, la valeur du bien n’importe pas dans la décision d'attribution de la caution. En revanche, le comportement bancaire, les revenus, le montant du prêt, les échéances, la profession des emprunteurs, la taille et les revenus du ménage, l'ancienneté dans l'emploi, le taux d'apport personnel sont des critères qui ont un poids important en ce qui concerne le montant de la caution.

Ainsi, si le taux d'endettement est trop élevé par rapport au revenu, si les structures de revenus sont peu stables ou si les durées d'endettement sont trop longues, les dossiers peuvent être refusés.

Si l’emprunteur devient défaillant, l'établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la 3ème ou 4ème échéance impayée. Dès lors, l’organisme de substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit grâce à une solution amiable, soit en allant jusqu'à la saisie du bien.

Caractéristiques de certains organismes

Il faut savoir que tous les organismes de caution ne fonctionnent pas de la même manière et donc, ne vous offre pas les mêmes privilèges.

La restitution d'une partie de la somme déposée en garantie, lorsque le prêt est remboursé, est un des arguments fondamentaux de Crédit Logement. En cas de revente du bien et/ou de remboursement anticipé du prêt, ce sont actuellement entre 80% et 85% de la participation au fonds mutuel de garantie qui sont remboursés à l'emprunteur. Dans l’argumentaire commercial, un taux plus prudent de 75% est présenté.

D’autres organismes n’acceptent de traiter que les dossiers qui ont reçu un accord préalable de l'établissement de crédit quant à l'attribution du prêt.

Enfin, certains demandent une promesse d’hypothèque à l’emprunteur au moment de la souscription de la caution. Ce document, qui n'a pas de valeur juridique, sert à sensibiliser l'emprunteur aux risques qu'il encourt en cas de défaillance de paiement.

Prenons un exemple comparatif entre certains organismes de caution et l’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD). Exemple : achat d’un bien ancien accompagné d’un prêt de 200 000 € Coût IPPD = 1 159€ + 1 280€ de frais de mainlevées (au moment de la vente du bien) = 2 439 € au total CREDIT LOGEMENT = 2 350€ (dont 1 437,15€ restitués à la fin du prêt*) soit un coût total de 912,85 € SACCEF = 2 000 € CAMCA = 1,30% du prêt non restituable : 2600 € SOCAMI Val de France : 1 parts à 8€ + fonds de garantie 0,30% du capital emprunté (qui sera en partie remboursé) + 0,90% du capital emprunté pour frais de gestion= 8€ + 600€ + 1 800€ = 2 408€, sachant qu'une partie des 600€ sera remboursée en fin de prêt (totalement ou partiellement en fonction de la décision de l’Assemblée Générale statuant sur l'exercice) * Simulation effectuée à titre d'exemple, avec le taux de restitution proposé au trimestre actuel (sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure). Exemples de tarifs donnés à titre indicatif, n'ayant pas de valeur contractuelle.

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