Organismes de caution
Garantir son prêt immobilier sans passer par une hypothèque, c'est possible !
Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la banque demande nécessairement à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Si celle-ci est obligatoire, l'emprunteur peut toutefois choisir entre les organismes de caution ou l'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD).
C'est bien l'emprunteur qui opte pour la solution qui lui semble la plus appropriée mais l'organisme de caution doit être agréé par l'établissement prêteur.
Il faut également savoir que les organismes de caution n'acceptent pas toutes les demandes; ils sélectionnent les dossiers en fonction de l'endettement et de l'apport. Or, cela n'est pas le cas de l'hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers.
La caution est, généralement, une garantie réservée aux dossiers les moins risqués. Dans certains réseaux bancaires, c’est uniquement en cas de réponse négative de la caution qu'une garantie hypothécaire sera proposée aux clients estimés solvables.
Différents organismes de cautionnement existent :
- Crédit Logement, le leader,
- SACCEF pour les Caisses d'Epargne,
- CAMCA, organisme interne au Crédit Agricole,
- CMH pour une partie du Crédit Mutuel,
- SOCAMI pour les Banques Populaires,
- CNP Caution,
- etc.
Certaines banques ont mis en place des systèmes de cautionnement évitant de prendre une inscription hypothécaire. Leur fonctionnement est le même mais leur coût est dans certains cas inférieur.
Si vous pensez ne pas revendre le bien ou le faire à très longue échéance, la caution n'est pas forcément la meilleure solution compte tenu notamment du coût de départ et de l'usure de l'argent. Pour l'achat d'un bien neuf, le coût de l'hypothèque étant supérieur, il est fortement recommandé de passer par un organisme de cautionnement quelle que soit la durée. Ce sera la banque dont vous aurez accepté les offres de crédit immobilier qui mettra en place la caution. Vous n'avez pas de démarches à faire.
Conditions et mode d’emploi de la caution de prêt immobilier
Grâce à son mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers, à l'avantage psychologique qu'elle offre à l'emprunteur (son bien n'est pas chargé par une hypothèque), à la rémunération qu'elle apporte aux organismes de crédit et à son coût généralement plus faible, la caution exerce une forte concurrence sur les garanties hypothécaires et voit sa part de marché croître continuellement depuis plusieurs années.
Les organismes de caution sélectionnent leurs dossiers en examinant la solvabilité du débiteur. En effet, la valeur du bien n’importe pas dans la décision d'attribution de la caution. En revanche, le comportement bancaire, les revenus, le montant du prêt, les échéances, la profession des emprunteurs, la taille et les revenus du ménage, l'ancienneté dans l'emploi, l'apport personnel sont des critères qui ont un poids important en ce qui concerne le montant de la caution.
Ainsi, si le taux d'endettement est trop élevé par rapport au revenu, si les structures de revenus sont peu stables ou si les durées d'endettement sont trop longues, les dossiers peuvent être refusés.
Si l’emprunteur devient défaillant, l'établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la 3ème ou 4ème échéance impayée. Dès lors, l’organisme de substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit grâce à une solution amiable, soit en allant jusqu'à la saisie du bien.
Caractéristiques de certains organismes
Il faut savoir que tous les organismes de caution ne fonctionnent pas de la même manière et donc, ne vous offre pas les mêmes privilèges.
La restitution d'une partie de la somme déposée en garantie, lorsque le prêt est remboursé, est un des arguments fondamentaux de Crédit Logement. En cas de revente du bien et/ou de remboursement anticipé du prêt, ce sont actuellement entre 80% et 85% de la participation au fonds mutuel de garantie qui sont remboursés à l'emprunteur. Dans l’argumentaire commercial, un taux plus prudent de 75% est présenté.
D’autres organismes n’acceptent de traiter que les dossiers qui ont reçu un accord préalable de l'établissement de crédit quant à l'attribution du prêt.
Enfin, certains demandent une promesse d’hypothèque à l’emprunteur au moment de la souscription de la caution. Ce document, qui n'a pas de valeur juridique, sert à sensibiliser l'emprunteur aux risques qu'il encourt en cas de défaillance de paiement.
Prenons un exemple comparatif entre certains organismes de caution et l’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD).
Exemple : achat d’un bien ancien accompagné d’un prêt de 200 000 €
Coût IPPD = 1 159€ + 830€ de frais de mainlevées (au moment de la vente du bien) = 1 989 € au total
CREDIT LOGEMENT = 2 350€ (dont 1 333,21€ restitués à la fin du prêt*) soit un coût total de 1 016,79 €
SACCEF = 2 000 €
CAMCA = 1,30% du prêt non restituable : 2600 €
SOCAMI Val de France : 1 parts à 8€ + fonds de garantie 0,30% du capital emprunté (qui sera en partie remboursé) + 0,90% du capital emprunté pour frais de gestion= 8€ + 600€ + 1 800€ = 2 408€, sachant qu'une partie des 600€ sera remboursée en fin de prêt (totalement ou partiellement en fonction de la décision de l’Assemblée Générale statuant sur l'exercice)
* Simulation effectuée à titre d'exemple, avec le taux de restitution proposé au trimestre actuel (sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure).
Exemples de tarifs donnés à titre indicatif, n'ayant pas de valeur contractuelle.
Vos questions / Nos réponses
Jasmine, le 21/05/20 à 20h24
Bonjour, nous achetons une résidence principale en indivision avec mon conjoint pacsé. Ma moitié est payée par un apport familial, la sienne par un prêt bancaire, sa situation le permet largement. Le problème est seulement la caution bancaire qui n'accepte pas de ne pas avoir la main sur la totalité du financement, ce qui est logique. En aucun cas nous ne voulons être co-emprunteurs, et je ne pense pas pouvoir me porter caution sur son prêt car je n'ai pas de revenus. Comment pouvons-nous procéder ?
Merci pour votre aide.
Rédaction CyberPrêt.com, le 22/05/20 à 10h24
Bonjour Jasmine,
S'agissant de l'acquisition de votre résidence principale, l'organisme de caution demande à ce qu'il y ait à minima une co-solidarité sur le prêt.
Sans cela, il pourrait se retrouver en difficulté en cas de défaillance de l'emprunteur, pour saisir le bien et récupérer le montant de l'engagement à devoir.
Demandez à la banque si elle accepterait de passer par une hypothèque s'il n'y a pas de solution avec le cautionnement.
Rim, le 08/03/20 à 0h00
Je souhaite faire un investissement locatif avant d'acheter ma RP. La banque (banque populaire ) ne veut pas faire passer mon dossier à cause de cela. A-t-elle le "droit" de faire cela ? Ai-je une autre alternative sachant que je ne veut pas acheter ma RP?
Merci pour votre réponse.
Rédaction CyberPrêt.com, le 08/03/20 à 10h00
Bonjour Rim,
Les banques sont souveraines dans leurs politiques de validation des demandes de prêts. Dans la mesure où ils respectent la réglementation, ils peuvent refuser un dossier pour ce motif.
Benze, le 04/03/20 à 19h35
Bonjour, je viens d'acheter un bien pour de la RP, ma situation a changé depuis 4 mois, le bien est en cours de travaux cela touche à sa fin. La banque me dit qu'elle doit éditer un avenant que l'organisme de caution doit accepté. Que se passe t'il si la caution refuse ? Je ne peux pas louer librement mon bien ?
Merci
Rédaction CyberPrêt.com, le 05/03/20 à 9h35
Bonjour Benze,
La banque va prévenir l'organisme de caution qui va devoir analyser la nouvelle situation en prenant en compte les frais de logement (si ce bien n'est plus votre résidence principale) et les loyers que vous pourriez recevoir.
L'analyse de votre dossier est forcément différente en fonction que ce soit l'acquisition d'un bien locatif ou d'une résidence principale.
Zebulon, le 27/02/20 à 20h00
Bjr j ai eu un plan de financement de ma banque qui a inclus dans le côut total du financement une estimation de garantie et au 2ème rdv mon conseiller ma informé que je devais avoir la somme de la garantie car non financée dans le prêt que c était à part...merci pour votre réponse
Rédaction CyberPrêt.com, le 28/02/20 à 10h00
Bonjour Zebulon,
Le choix de financer ou non les frais annexes dont les frais de garantie, sont des politiques liées au choix de l'organisme prêteur. S'il vous demande l'apport des frais annexes, il faut les apporter.
Philou, le 06/01/20 à 13h56
Bonjour pouvez vous me dire si je peux avoir une tiers personne pour se porter caution pour un prêt immobilier à 140000 euros
Merci
Rédaction CyberPrêt.com, le 06/01/20 à 14h56
Bonjour Philou,
Les organismes de caution sont des personnes morales qui se portent caution auprès de l'organisme prêteur pour garantir le prêt.
Ils sont liés par une convention entre la banque et l'organisme.
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