Le guide du prêt immobilier : vos questions, nos réponses
Six questions que se pose tout emprunteur, et pour chacune les pages et les calculatrices qui y répondent. Les chiffres sont tenus à jour par nos courtiers, et les taux relevés chaque semaine auprès des banques.
- 1Combien puis-je emprunter ?
- 2À quelles aides ai-je droit ?
- 3Quel type de prêt choisir ?
- 4Comment obtenir le meilleur taux ?
- 5Comment assurer et garantir mon prêt ?
- 6J'ai déjà un prêt : que puis-je faire ?
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Question 1
Combien puis-je emprunter ?
Votre budget avant de visiter : ce que les banques vous prêteront, l'apport à prévoir et les frais qui s'ajoutent au prix.
Capacité d'empruntCalcul
Vos revenus et vos crédits en cours : le montant que vous pouvez emprunter.
Quel salaire pour emprunter ?Calcul
Le revenu nécessaire pour 100 000 à 600 000 €, aux taux de la semaine.
Taux d'endettementCalcul
La règle des 35 % : votre verdict et la marge qu'il vous reste.
Frais de notaireCalcul
Ancien ou neuf, au barème officiel : l'apport minimum à prévoir.
Emprunter sans apport
Les profils que les banques financent à 110 %, et à quelles conditions.
Neuf, ancien ou construction
Ce qui change pour votre prêt : frais, PTZ, déblocage des fonds.
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Attestation Crédit Vérifié
Votre financement vérifié par un courtier, pour rassurer le vendeur.
Question 2
À quelles aides ai-je droit ?
Les prêts à taux zéro ou à taux réduit qui complètent votre prêt principal, selon votre situation et votre projet.
Prêt à taux zéro (PTZ)Calcul
Votre éligibilité et le montant, au barème en vigueur.
Prêt employeur (Action Logement)
Le prêt des salariés du privé, à taux réduit.
Prêt des fonctionnaires
Les avantages réservés aux agents de la fonction publique.
Prêt d'accession sociale (PAS)
Le prêt conventionné sous plafond de ressources.
Éco-prêt à taux zéro
Financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts.
Question 3
Quel type de prêt choisir ?
Au-delà du prêt classique à taux fixe, les montages qui répondent à une situation précise.
Prêt relaisCalcul
Acheter avant d'avoir vendu : le montant avancé et ce qu'il coûte.
Lissage de prêtsCalcul
PTZ + prêt principal : une seule mensualité constante.
Prêt en deux lignesCalcul
Une ligne courte et une longue, lissées : l'économie d'intérêts.
Prêt modulableCalcul
Augmenter ou baisser vos mensualités : la nouvelle durée et le coût.
Prêt progressifCalcul
Des mensualités qui suivent la hausse prévisible de vos revenus.
Prêt in fineCalcul
Le comparatif chiffré face à un prêt amortissable.
Achat dans le neuf (VEFA)Calcul
Les intérêts intercalaires pendant le chantier, selon 3 modes de remboursement.
Acheter en SCI
Résidence principale en SCI : ce que regardent les banques.
Prêt en francs suisses (CHF)
Frontaliers payés en CHF : emprunter dans la devise de vos revenus.
Question 4
Comment obtenir le meilleur taux ?
Les taux du moment, le rôle du courtier, et comment comparer deux offres sur leur coût réel.
Les taux de la semaine
Meilleurs taux et taux moyens par durée et par région, relevés auprès des banques.
Banque ou courtier ?
Ce que le courtier obtient que vous n'obtiendrez pas seul, et l'inverse.
Frais de courtage
Ce que coûte un courtier, et quand vous le payez.
TAEG et taux d'usureCalcul
Le coût réel de votre offre, comparé au taux d'usure.
Se protéger des arnaques
Faux courtiers, faux prêts : les signaux qui doivent vous alerter.
Question 5
Comment assurer et garantir mon prêt ?
L'assurance emprunteur et la garantie pèsent souvent plus que l'écart de taux entre deux banques.
Comparer les assurances de prêtCalcul
Votre tarif en 2 minutes, auprès de plusieurs assureurs.
Assurer un nouveau prêt
Garanties, exclusions, questionnaire de santé : bien choisir.
Changer d'assurance
Changer à tout moment avec la loi Lemoine, et ce que vous y gagnez.
Quotités d'assuranceCalcul
100/100, 50/50… le coût et la couverture de chaque répartition.
Assurance perte d'emploi
Vos mensualités prises en charge en cas de chômage, avec l'UGIP.
Garanties et cautionsCalcul
Crédit Logement, SACCEF, CNP, CASDEN, hypothèque : du simple au double.
Question 6
J'ai déjà un prêt : que puis-je faire ?
Renégocier, faire racheter, garder le bien après une séparation : les calculs avant de vous décider.
Rachat et renégociationCalcul
Le gain net de l'opération, frais compris.
Capital restant dûCalcul
La base de tout calcul de rachat, de prêt relais ou de revente.
Rachat de soulteCalcul
Divorce, succession : garder le bien, et à quel prix.
Regroupement de créditsCalcul
Réunir vos prêts en une seule mensualité.
Une réponse pour votre projet
La simulation complète réunit capacité d'emprunt, mensualités, frais de notaire et assurance, et vous dit si votre dossier entre dans les critères des banques. Nos courtiers vous répondent avec les offres des banques de votre région.
Les questions les plus fréquentes
Quelles sont les étapes d'un prêt immobilier ?
1. Calculer votre budget : capacité d'emprunt, apport, frais de notaire. 2. Faire une simulation ou demander une attestation de financement avant de faire une offre. 3. Signer le compromis de vente avec une condition suspensive d'obtention du prêt (un mois minimum). 4. Déposer votre dossier auprès des banques, seul ou avec un courtier, et choisir l'assurance emprunteur. 5. Recevoir l'offre de prêt : la loi vous impose un délai de réflexion de 10 jours avant de l'accepter. 6. Signer l'acte de vente chez le notaire, qui reçoit les fonds de la banque.
Combien puis-je emprunter ?
Les banques limitent vos mensualités de crédit, assurance comprise, à 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur 25 ans au maximum (27 ans dans le neuf ou avec de gros travaux, lorsqu'un différé est nécessaire). Le montant dépend ensuite des taux du moment : notre calculatrice de capacité d'emprunt fait le calcul avec les taux relevés cette semaine.
Faut-il un apport pour emprunter ?
La plupart des banques demandent un apport qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l'ancien et 4 % dans le neuf. Un prêt sans apport reste possible pour certains profils : jeunes actifs avec des revenus appelés à progresser, fonctionnaires, emprunteurs qui épargnent régulièrement.
Pourquoi passer par un courtier ?
Le courtier présente votre dossier à plusieurs banques, négocie le taux mais aussi l'assurance, la garantie et les frais de dossier, et vous fait gagner du temps. Ses honoraires ne sont dus qu'une fois votre prêt obtenu : la loi interdit d'exiger le moindre versement avant.
Guide rédigé par
Christophe Probst
Responsable commercial chez Cyberprêt depuis 2010
Christophe accompagne depuis 2010 les emprunteurs de Cyberprêt, de la première simulation jusqu'à la signature chez le notaire : ce guide répond aux questions qu'ils posent le plus souvent. Il est aussi le référent pédagogique de Courtage Academy, un centre de formation de référence qui a déjà formé plus de 5 000 courtiers.
Son profil LinkedIn · Mis à jour le
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Cyberprêt, courtier en crédit immobilier, ORIAS n° 13 002 284.