Lissage de prêt immobilier : une mensualité constante

Lisser, c'est découper le prêt principal en paliers pour que la mensualité totale reste la même pendant toute sa durée, alors que les autres prêts (prêt à taux zéro, prêt employeur, prêt travaux, crédit en cours) commencent ou s'arrêtent à des moments différents. Le prêt principal rembourse moins tant que les autres prêts courent, puis davantage quand ils sont terminés.

Il n'y a pas de frais. Le plus souvent, le lissage coûte un peu d'intérêts en plus, parce que le prêt principal est remboursé plus lentement au début. Avec un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,80 % et un prêt employeur de 30 000 € à 1 % sur 10 ans, la mensualité passe de 1 511 € à 1 401 € assurance comprise, pour environ 6 081 € d'intérêts en plus sur 20 ans. Avec un prêt à taux zéro différé, c'est l'inverse : le prêt principal rembourse plus au début, et le lissage fait économiser des intérêts.

Le prêt à taux zéro, le prêt Action Logement (prêt employeur), le prêt d'épargne logement, un prêt travaux et, plus largement, tout prêt qui s'ajoute au prêt principal. On peut aussi lisser un nouveau prêt avec un crédit déjà en cours, par exemple celui d'un investissement locatif, pour que l'ensemble ne dépasse pas votre budget.

Oui. Les banques vérifient que vos mensualités ne dépassent pas 35 % de vos revenus, assurance comprise. Sans lissage, c'est la mensualité la plus haute, celle des années où tous les prêts se cumulent, qui compte. Le lissage la ramène à un niveau constant et plus bas : dans notre exemple, 110 € de moins chaque mois, ce qui peut faire passer un dossier refusé.

Le PTZ commence souvent par plusieurs années sans remboursement. Avec un lissage, le prêt principal absorbe toute la mensualité pendant ce différé, puis rembourse moins quand le PTZ démarre. Exemple : 200 000 € sur 20 ans et un PTZ de 60 000 € avec 8 ans de différé puis 12 ans de remboursement donnent une mensualité constante de 1 468 € au lieu de 1 673 € au plus fort sans lissage.

Le lissage adapte le prêt principal aux autres prêts pour garder une mensualité totale constante. Le prêt à paliers, ou prêt progressif, fait au contraire varier volontairement la mensualité dans le temps, par exemple pour suivre une hausse de revenus attendue. Les deux reposent sur des paliers de remboursement, mais pas pour le même but.

La plupart le proposent dès qu'un PTZ ou un prêt employeur entre dans le plan de financement : c'est même souvent la condition pour respecter les 35 % d'endettement. Le lissage avec un crédit en cours dans une autre banque est plus rare : c'est un point à négocier, et un courtier sait quelles banques l'acceptent.

Le plan de lissage est calculé sur les échéances prévues. Si vous remboursez par anticipation le prêt complémentaire, la banque peut recalculer les paliers du prêt principal, ou vous garderez des mensualités plus élevées que nécessaire sur certaines périodes. Prévenez votre banque avant de le faire.