SCI pour résidence principale : Avantages / Inconvénients

Marion Rignault

Par Marion Rignault,
Rédactrice

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Si au lieu d'acheter votre résidence principale en nom propre, vous l'achetiez en SCI, qu'est-ce que cela changerait ?

SCI pour résidence principale : Avantages / Inconvénients

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique immobilière très utilisée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette solution peut vous permettre de faciliter la transmission du bien immobilier à vos héritiers et de limiter l’impact du taux d’usure qui est plus élevé pour les personnes morales. Suivez le guide, nous vous détaillons tout !

check Avantages

SCI
  • Taux d’usure plus élevés
  • Facilités de transmission du bien à ses héritiers
  • Les dettes et les bénéfices du patrimoine sont répartis entre les membres
Nom Propre
  • Aucunes formalités administratives
  • Abattement sur le calcul du montant de l’IFI
  • Taux d’emprunt généralement moins élevés

check Inconvénients

SCI
  • Formalités de création et de gestion
  • Taux de prêt immobilier parfois plus élevés (fonction des banques)
  • Pas d’abattement pour calculer le montant de l’IFI
  • Ne permet pas de bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’un Plan d’Épargne Logement (PEL)
Nom propre
  • Taux d’usure moins élevés
  • Bien détenu en indivision
  • Obligation d’honorer les droits de mutation lors d’une succession

Comme évoqué ci-dessus dans le tableau comparant un emprunt en SCI ou en nom propre, voici l’écart notable entre la limite des taux d’intérêts bancaires édictée par la Banque de France pour les crédits aux particuliers et aux SCI :

Taux d'usure appliqué

Prêts à taux fixe

SCI

Taux d’usure appliqués aux SCI (personnes morales)

Personnes physiques

Taux d’usure aux particuliers (personnes physiques)

2 à 10 ans

Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 2 ans et moins de 10 ans

4,25 3,41

10 à 20 ans

Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans

4,24 3,53

20 ans et +

Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus

4,31 3,57

Si vous décidez de vendre votre résidence principale, vous bénéficierez d'une exonération sur les plus-values. Cela va nécessiter que la SCI n’ait pas perçu de loyers et qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu.

SCI pour un couple marié

Les époux peuvent être propriétaires du bien à proportions inégales. Le partage se fait au prorata des parts de SCI possédées par l’un et l’autre des époux associés, s’opposant aux règles des régimes matrimoniaux qui veulent que chacun soit propriétaire du bien pour moitié.

SCI pour un couple pacsé ou en concubinage

En cas de décès de l’un des conjoints, la pleine jouissance du bien revient au conjoint toujours en vie et il récupère pleinement l’usufruit de l’ensemble des parts du bien. Quant aux héritiers, ils bénéficient de la nue-propriété des parts. Pour cela, il est nécessaire de mettre en place un démembrement croisé lors de la constitution de la SCI.

La SCI familiale facilite la transmission à vos enfants

La transmission de l’héritage patrimonial peut être anticipée grâce à la SCI en effectuant des donations de parts sociales régulières aux héritiers. Cela permet de réduire les frais de succession en profitant d’un abattement fiscal de 100 000 € tous les 15 ans.

Comme il s’agit d’une société, tous les associés d’une SCI doivent être des personnes majeures. Toutefois, une SCI peut se composer avec des enfants mineurs, à la condition d’avoir obtenu une autorisation de la part du Juge des tutelles.

La création de votre SCI peut se faire selon trois modalités :

  • Vous pouvez créer votre SCI vous-même si vous possédez de bonnes connaissances juridiques et comptables ;
  • Vous pouvez user des services d’un site spécialisé en création de SCI qui prendra en charge toutes les formalités administratives pour vous et en toute simplicité, moyennant les coûts de prestation et de frais juridiques. Une solution idéale pour les situations patrimoniales simples ;
  • Vous pouvez passer par l’expertise d’un notaire ou d’un avocat spécialisé. Bien que les coûts reviennent plus chers, vous êtes assuré d’une création de SCI en toute sécurité et sans accroc.

Vous pouvez gérer vous-même la comptabilité de votre SCI mais si vous souhaitez demander à un comptable de s’en charger, il faut compter un budget d’environ 500 €/an. Il s’occupera de l’établissement des comptes annuels, création des mandats, récupération des pièces comptables, télédéclaration fiscale…

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