Les 6 points clés d’un prêt immobilier

Les meilleurs conseils pour bien choisir son prêt immobilier

Pour bien choisir son prêt immobilier, il est nécessaire de prendre en considération tous les aspects de l'offre de prêt immobilier et de bien les comparer.

  1. 1Le taux
  2. 2L'assurance
  3. 3La garantie
  4. 4Le remboursement anticipé
  5. 5L'option modulable
  6. 6Les frais de dossier

1Les taux du prêt immobilier

Le taux du prêt immobilier est le principal élément à prendre en considération pour votre prêt immobilier puisqu’il détermine directement son coût. Vous pouvez choisir un prêt immobilier à taux fixe ou un prêt immobilier à taux variable :

  • Prêt immobilier à taux fixe : Un prêt sans surprises

    L'énorme avantage d'un prêt immobilier à taux fixe est de connaître à l'avance le montant de ses remboursements.
    Le coût total du crédit est connu dès le départ et un échéancier est fourni par la banque.
    Le taux étant figé pendant tout la durée du prêt, il vous protège en cas de remontée des taux mais, bien évidemment,vous ne pourrez pas bénéficier d'une baisse de taux (sauf en renégociant votre prêt immobilier avec les frais que cela engendre).

    Plébiscité par plus de 90% des emprunteurs, le prêt immobilier à taux fixe est une particularité française puisque dans la plupart des autres pays occidentaux, c'est l'inverse, le prêt immobilier proposé est surtout à taux variable.

  • Prêt immobilier à taux variable : Le juste coût

    Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, le taux varie chaque année à la hausse comme à la baisse.
    Cette variation est déterminée par deux éléments : l’indice de référence (en général l'Euribor 1 an) sur lequel est indexé le taux et la marge de l’établissement bancaire. Il faut donc tenir compte des deux pour envisager les possibles variations du taux du prêt immobilier dans les années à venir.
    L'avantage est de profiter au départ d’un taux relativement bas et qui ensuite varie en fonction du coût de l'argent. Il peut être interessant dans certains cas, notamment si vous pensez revendre rapidement votre bien ou si le prêt immobilier est effectué en In Fine et qu'il est associé à une assurance vie en fonds euros dont les taux de rendement varient aussi en fonction du coût de l'argent.
    Depuis plusieurs années, nous constatons que les taux restent très bas mais nous ne sommes pas à l'abri d'une brusque remontée des taux en cas de crise européenne.
    Nous vous conseillons donc de ne souscrire un prêt immobilier à taux révisable que s'il bénéficie d’un mécanisme de taux plafond (prêt à taux capé) et idéalement Capé +1, ce qui signifie qu'il ne pourra pas évoluer au-delà de plus d'un point par rapport au taux initial.

2L'assurance de prêt immobilier

Afin d'accorder un prêt immobilier, la banque exige des emprunteurs la souscription d'une assurance de prêt.
Il y a de fortes chances que l'établissement prêteur vous propose sa propre assurance de prêt immobilier. Rien ne vous oblige à l’accepter puisque depuis la loi Lagarde (entrée en application en septembre 2010), il est précisé que « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée ». On appelle la possibilité de souscrire son assurance emprunteur chez une autre compagnie que celle proposée par la banque, la délégation d'assurance.

L’assurance du prêt immobilier est le second élément à prendre en considération en termes de coût.

  • L'assurance décès / invalidité est systématiquement exigée par l'établissement prêteur. En cas de décès de l'emprunteur ou d'invalidité définitive, l'assurance garantit le paiement intégral du capital restant dû. De plus, si vous devez faire face à une baisse de vos revenus suite à une invalidité permanente ou suite à une incapacité de travail temporaire, le montant de vos échéances mensuelles est pris en charge le temps nécessaire à votre rétablissement.

    Certaines assurances de prêt immobilier sont constantes, le coût reste le même du début jusqu’à la fin du crédit.
    D'autres sont dégressives : leur coût correspond à un pourcentage du capital restant dû. Ainsi, elles sont plus chères au début et presque nulles à la fin du prêt.
    Pour mieux comparer ces assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur pourcentage mais bien sur leur coût total.

  • Vous pouvez aussi souscrire une assurance chômage qui assurera le paiement total ou partiel de vos mensualités pendant une période d'inactivité professionnelle.

3La garantie de prêt immobilier

La banque demande nécessairement une garantie sur le bien financé, en cas de défaillance dans les remboursements de votre prêt. L'emprunteur a le choix entre l'acte notarié et le cautionnement.

  • L'acte notarié peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD). En fonction de votre achat, le notaire optera pour l’une de ces deux solutions. Ainsi, en cas de cessation des paiements, l’établissement prêteur peut faire saisir l'un de vos biens pour se payer.
    Le coût de cette garantie varie selon le montant de votre prêt immobilier.
    Des frais de mainlevées hypothécaires vous seront facturés par votre notaire si vous revendez votre bien avant la fin prévue du prêt immobilier.

  • Un organisme de caution de prêt immobilier peut s'engager, contre rémunération, à se substituer à vous en cas de défaillance de paiement. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente de votre bien.
    Cependant, lorsqu'il n'y a eu aucun incident de remboursement, certains organismes de caution vous restitue une partie de la somme déposée en garantie. Ainsi, cette solution s'avère généralement la moins onéreuse.

Le choix entre l'une ou l'autre de ces options doit se faire en fonction du délai estimatif de revente du bien à financer et du coût total de ces garanties. En effet, si vous pensez revendre le bien avant une dizaine d'années, le choix de la caution semble plus judicieux.

4Remboursement anticipé

Tout emprunteur a la possibilité de rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt immobilier de façon à réduire le montant ou la durée des mensualités.

Les banques ne peuvent pas s’opposer à un remboursement total par anticipation, quelle que soit la somme. Cependant, lors d’un remboursement anticipé, des frais peuvent être appliqués. Ces frais sont négociés et fixés dès la signature du contrat de prêt, ils sont appelés IRA (indemnité de remboursement anticipé) ou PRA (pénalités de remboursement anticipé).

Les pénalités de remboursement ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt et ne doivent jamais aller au-delà de 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Sachez que l'établissement prêteur a tout de même le droit de refuser un remboursement anticipé partiel inférieur ou égal à 10 % du prêt initial, sauf s'il s'agit du paiement du solde.

Exemple : En janvier 2010, une famille souscrit un prêt de 300 000€ sur 25 ans, au taux nominal de 3,50%. Un remboursement anticipé a lieu en janvier 2015. La famille doit encore à son établissement financier 258 961€.

  • A/. Si la famille a eu une grosse rentrée d’argent et souhaite faire un remboursement partiel de 50 000€ :
    • 3% du capital restant dû. Soit 258 961 × 3% = 7 769€.
    • 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée. Soit 50 000 × 6 × 3,50% ÷ 12 = 875€.
    Etant donné que la banque est dans l’obligation de se fier à la plus petite des deux sommes, la pénalité maximale du remboursement anticipé partiel sera de 875€.
     
  • B/. Si la famille veut faire un remboursement par anticipation de la totalité du capital restant dû. Le calcul s’organise de la même façon :
    • 3% du capital restant dû. Soit 258 961 × 3% = 7 769€.
    • 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée. Soit 258 961 × 6 × 3,50% ÷ 12 = 4 532€.
    Etant donné que la banque est dans l’obligation de se fier à la plus petite des deux sommes, la pénalité maximale du remboursement anticipé total sera de 4 532€.

5L'option modulable

L'option modulable : une solution intéressante pour des emprunteurs aux revenus variables.

Un prêt immobilier modulable permet à l'emprunteur d'ajuster ses mensualités en fonction de l'évolution de ses revenus, de ses dépenses imprévues, etc.
Au fur et à mesure de l'augmentation de vos revenus, vous pourrez moduler votre prêt immobilier en augmentant progressivement vos mensualités de prêt afin d'en diminuer la durée et donc le coût total.
À l’inverse, un prêt immobilier modulable peut aussi vous permettre d’alléger vos mensualités en rallongeant la durée du prêt si vous devez faire face à une période financièrement difficile.

6Frais de dossier

Les frais de dossier peuvent atteindre 0.4% à 1% du montant du prêt que vous souhaitez souscrire. Il est donc possible que l’on vous demande 1000€ de frais de dossier pour une demande de crédit à 100 000€. Lorsque vous passez par un courtier en prêt immobilier, les frais de dossiers sont générallement plafonnés à 500€.

Il faut savoir que ces charges sont tout à fait négociables, en particulier si vous avez un bon dossier. Cependant, soyez vigilants dans vos calculs, il est possible que votre banquier vous propose de réduire vos frais de dossier mais qu’en contrepartie votre taux soit légèrement rehaussé. Attention : vous n’êtes pas forcément gagnant.

A savoir : les frais de dossier pour les Plans Epargne Logement ainsi que pour les prêts à taux zéro sont nuls.

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