Choisir le meilleur prêt immobilier

Pour bien choisir son prêt immobilier, il est nécessaire de bien comparer tous les aspects de l'offre de prêt immobilier.

Le taux

Le taux du prêt immobilier est le principal élément à prendre en compte puisqu’il détermine directement le coût du prêt immobilier.

Un prêt immobilier à taux fixe vous permet de connaître dès le début, le montant total de votre remboursement d’emprunt. Mais vous ne pourrez alors pas bénéficier d'une baisse de taux. Pour un prêt immobilier à taux fixe, le choix est simple, il suffit de comparer le taux du prêt hors assurances.

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, il faut être plus vigilant sur le taux proposé. Le prêt à taux révisable (ou variable) voit son taux varier chaque année, à la hausse comme à la baisse. Cette variation est déterminée par deux éléments : l’indice de référence sur lequel est indexé le taux, et la marge de l’établissement bancaire. Il faut donc tenir compte des deux pour envisager les possibles variations du taux du prêt immobilier dans les années à venir. L'avantage est de profiter, au départ, d’un taux relativement bas et de rester libre d'effectuer des remboursements par anticipation. Mais il est important de s’assurer qu’un prêt à taux révisable bénéficie d’un mécanisme de taux plafond (prêt à taux capé) sinon le taux peut s'envoler.

L'assurance

L’assurance du prêt immobilier est le second poste par son importance en termes de coût.

L'assurance décès invalidité est, en général, obligatoire. Elle garantit le paiement du capital restant dû en cas de décès de l'emprunteur ou de baisse de ses revenus suite à une invalidité permanente ou une incapacité de travail temporaire. Afin de ne pas se tromper dans son choix, il faut faire attention aux taux proposés. Certaines assurances sont dégressives, c’est-à-dire que leur coût correspond à un pourcentage du capital restant dû (elles sont plus chères au début et presque nulles à la fin du prêt). D’autres sont constantes, le coût reste le même du début jusqu’à la fin du crédit. Pour mieux comparer ces assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur pourcentage mais sur leur coût total réel.

Vous pouvez aussi souscrire une assurance chômage qui se substituera partiellement à vous pour payer tout ou partie de vos mensualités pendant une période de chômage.

La garantie

Pour garantir son prêt immobilier les banques vous offrent deux possibilités: l'acte notarié ou le cautionnement.

L’acte notarié peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une inscription en privilège du prêteur de deniers (en cas de cessation des paiements, l’établissement prêteur peut faire saisir un de vos biens pour se payer). En fonction de votre achat, le notaire optera pour l’une de ses deux solutions et son coût variera en fonction du montant du prêt immobilier à garantir. Si vous revendez votre bien avant la fin initialement prévue du prêt immobilier, il faudra payer au notaire des frais de mainlevées au moment du remboursement du prêt immobilier.

L’organisme de caution de prêt immobilier s'engage, contre rémunération, à se substituer à vous en cas de défaillance de paiement. Avec le cautionnement, une partie de vos versements vous est reversée à la fin de votre crédit s'il n'y a eu aucun incident de remboursement. Mais en cas de défaillance, il y aura là aussi une saisie-vente du bien immobilier financé.

Le choix entre l'un ou l'autre doit se faire en fonction du délai estimatif de revente du bien à financer. Si vous pensez revendre le bien avant une dizaine d'années, le choix de la caution semble plus judicieux.

Remboursement anticipé

Les pénalités de remboursement anticipé du prêt immobilier sont à négocier dès la mise en place du prêt.

Ce point est particulièrement important si vous comptez revendre le bien avant la fin du prêt. Toute personne ayant souscrit un prêt immobilier peut rembourser avant la fin du contrat, la totalité ou une partie du capital restant dû.

Cependant, l'établissement a le droit de refuser un remboursement partiel inférieur ou égal à 10 % du prêt initial, sauf s'il s'agit du paiement du solde.

La plupart des contrats de prêts immobiliers prévoient des pénalités en cas de remboursement anticipé. Celles-ci ne peuvent pas être supérieures à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé et sont plafonnées à un semestre de taux d’intérêt sur le capital remboursé.

L'option modulable

La possibilité de moduler son prêt immobilier est une option intéressante qui vous permettra, au fur et à mesure de l'augmentation de vos revenus, d'augmenter progressivement vos mensualités de prêt pour diminuer la durée du prêt et donc son coût total. A l’inverse, un prêt immobilier modulable peut aussi vous permettre d’alléger vos mensualités en rallongeant la durée du prêt si vous devez faire face à une période financièrement difficile.

Frais de dossier

Les frais de dossier pour un prêt immobilier varient en fonction de votre projet, ils sont en moyenne de 600€.

Quoiqu’il en soit, chaque élément du prêt immobilier (taux, frais de dossier, assurance…) se négocie dès la mise en place du prêt. Si vous avez besoin de plus conseils sur le prêt immobilier, allez sur le guide de l'emprunteur ou contactez-nous.