Choisir le meilleur prêt
immobilier
Pour bien choisir son prêt immobilier, il est nécessaire de bien comparer tous
les aspects de l'offre de prêt immobilier.
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Le taux
Le
taux du prêt immobilier est le principal élément à
prendre en compte puisqu’il détermine directement le
coût du prêt immobilier.
Un prêt immobilier à
taux fixe vous permet de connaître dès le début, le
montant total de votre remboursement d’emprunt. Mais
vous ne pourrez alors pas bénéficier d'une baisse de
taux. Pour un prêt immobilier à taux fixe, le choix est
simple, il suffit de comparer le taux du prêt hors
assurances.
Dans le cas d’un prêt immobilier à
taux variable, il faut être plus vigilant sur le
taux proposé. Le prêt à taux révisable (ou variable)
voit son taux varier chaque année, à la hausse comme à
la baisse. Cette variation est déterminée par deux
éléments : l’indice de référence sur lequel est indexé
le taux, et la marge de l’établissement bancaire. Il
faut donc tenir compte des deux pour envisager les
possibles variations du taux du prêt immobilier dans les
années à venir. L'avantage est de profiter, au départ,
d’un taux relativement bas et de rester libre
d'effectuer des remboursements par anticipation. Mais il
est important de s’assurer qu’un prêt à taux révisable
bénéficie d’un mécanisme de taux plafond (prêt à taux
capé) sinon le taux peut s'envoler.
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L'assurance
L’assurance
du prêt immobilier est le second poste par son
importance en termes de coût.
L'assurance décès invalidité est, en général,
obligatoire. Elle garantit le paiement du capital
restant dû en cas de décès de l'emprunteur ou de baisse
de ses revenus suite à une invalidité permanente ou une
incapacité de travail temporaire.
Afin de ne pas se tromper dans son choix, il faut faire
attention aux taux proposés. Certaines assurances sont
dégressives, c’est-à-dire que leur coût correspond à un
pourcentage du capital restant dû (elles sont plus
chères au début et presque nulles à la fin du prêt).
D’autres sont constantes, le coût reste le même du début
jusqu’à la fin du crédit. Pour mieux comparer ces
assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur
pourcentage mais sur leur coût total réel.
Vous pouvez aussi souscrire une assurance chômage qui se
substituera partiellement à vous pour payer tout ou
partie de vos mensualités pendant une période de
chômage.
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La garantie
Pour garantir son prêt immobilier les banques vous
offrent deux possibilités: l'acte notarié ou le
cautionnement.
L’acte notarié peut prendre la forme d’une
hypothèque ou d’une inscription en privilège du
prêteur de deniers (en cas de cessation des paiements,
l’établissement prêteur peut faire saisir un de vos
biens pour se payer). En fonction de votre achat, le
notaire optera pour l’une de ses deux solutions et son
coût variera en fonction du montant du prêt immobilier à
garantir. Si vous revendez votre bien avant la fin
initialement prévue du prêt immobilier, il faudra payer
au notaire des frais de mainlevées au moment du
remboursement du prêt immobilier.
L’organisme de
caution de prêt immobilier s'engage, contre
rémunération, à se substituer à vous en cas de
défaillance de paiement. Avec le cautionnement, une
partie de vos versements vous est reversée à la fin de
votre crédit s'il n'y a eu aucun incident de
remboursement. Mais en cas de défaillance, il y aura là
aussi une saisie-vente du bien immobilier financé.
Le choix entre l'un ou l'autre doit se faire en fonction
du délai estimatif de revente du bien à financer. Si
vous pensez revendre le bien avant une dizaine d'années,
le choix de la caution semble plus judicieux.
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Remboursement
anticipé
Les pénalités de remboursement anticipé du prêt
immobilier sont à négocier dès la mise en place du prêt.
Ce point est particulièrement important si vous comptez
revendre le bien avant la fin du prêt. Toute personne
ayant souscrit un prêt immobilier peut rembourser avant
la fin du contrat, la totalité ou une partie du capital
restant dû.
Cependant, l'établissement a le droit de refuser un
remboursement partiel inférieur ou égal à 10 % du prêt
initial, sauf s'il s'agit du paiement du solde.
La plupart des contrats de prêts immobiliers prévoient
des pénalités en cas de remboursement anticipé.
Celles-ci ne peuvent pas être supérieures à 3% du
capital restant dû avant le remboursement anticipé et
sont plafonnées à un semestre de taux d’intérêt sur le
capital remboursé.
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L'option modulable
La possibilité de moduler son prêt immobilier est une
option intéressante qui vous permettra, au fur et à
mesure de l'augmentation de vos revenus, d'augmenter
progressivement vos mensualités de prêt pour diminuer la
durée du prêt et donc son coût total. A l’inverse, un
prêt immobilier modulable peut aussi vous permettre
d’alléger vos mensualités en rallongeant la durée du
prêt si vous devez faire face à une période
financièrement difficile.
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Frais de dossier
Les frais de dossier pour un prêt immobilier varient en
fonction de votre projet, ils sont en moyenne de 600€.
Quoiqu’il en soit,
chaque élément du prêt immobilier (taux, frais de
dossier, assurance…) se négocie dès la mise en place du
prêt. Si vous avez besoin de plus conseils sur le prêt
immobilier, allez sur le
guide
de l'emprunteur ou
contactez-nous.
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