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Le taux affiché du prêt est un taux
valable généralement la première année.
Ce n'est pas le taux le plus bas qui est
forcément le meilleur car les années suivantes, le taux
sera calculé en fonction d'un indice, généralement
l'Euribor 1 an (4.96% le 07/05/2008) + une marge (de
0.8% à 1.8%).
C'est cette marge qui va réellement
permettre de comparer les offres.
Cela veut dire que même si les taux ne
varient pas, une offre à 4.70% en taux variable
aujourd'hui peut être de 5.96% (4.96% + 1%) l'année
prochaine.
La durée : L'avantage majeur des prêts à taux
variables actuellement est leur durée puisqu'ils
permettent d'emprunter jusqu'à 40 ans (voire 50 ans mais
dans de moins bonnes conditions).
L'indice :
Le prêt à taux variable (ou révisable) est composé d’un
indice de référence (en général l'Euribor 3 mois, 6 mois
ou 1 an) et d’une
marge.
Il est donc aussi important de comparer le type d’indice que le montant de la marge
pouvant aller de 0.80% à 1.80%.
Les prêts Capés : Ils ont l’avantage d’offrir une sécurité avec
un taux plafond (de +1% à +3% par rapport au taux
initial) au-delà duquel la hausse n’est plus répercutée.
L'inconvénient essentiel de ce produit est qu'il
entraîne un risque de fluctuation annuelle qui peut
entraîner des augmentations importantes de mensualités
d'une année sur l'autre.
Echéances constantes : Ce sont des prêts dont seule
la durée diminue ou progresse (jusqu’à
+ 5 ans) en fonction de l’évolution des taux sur toute la
période d’emprunt.
Le risque de fluctuation des mensualités est plus faible mais compte
tenu de l'allongement de durée le coût total du prêt
peut-être très important.
Si l'allongement de la durée n'est pas suffisant pour
compenser la hausse du prêt, les mensualités peuvent
être amenées à augmenter dans certaines conditions.
Autres produits :
Certains autres emprunts proposent un taux fixe pendant
2 ans, 3 ans, 4 ans voire 10 ans puis le taux devient variable sur la
durée restante.
C'est le produit idéal pour les personnes qui ne pensent
pas conserver leur bien plus de 10 ans, ce qui est le
cas des primo-accédants dont la durée moyenne du prêt est de 7 ans.
Ce prêt leur permet d'emprunter sur une
longue durée (jusqu'à 30 ans) avec un taux fixe 10 ans
inférieur à un taux fixe sur 30 ans.
Au delà de 10 ans le taux devient
variable mais ce sont des prêts qui atteignent rarement
cette durée.
Prêts mixtes : Nous proposons également des prêts mixtes, c’est-à-dire
composés d’une partie à taux fixe et d’une partie à taux
variable.
Passage à taux fixe :
En ce qui concerne le passage à taux fixe, le nouveau
taux est recalculé sur un indice de référence à long
terme (en général OAT ou TME sur la durée restante) plus une nouvelle marge.
Nous vous déconseillons de vous focaliser sur cette
option car si les taux à court terme augmentent,
logiquement les taux à long terme augmentent aussi et
ainsi ce type d’option n’offre pas de grands attraits.
Par exemple, l'OAT 10 ans (TEC 10) est à 4.23% au
09/05/2008, si vous rajouter une marge de 1.20% (c'est
la moyenne) vous obtenez un taux à 5.43% soit un taux
supérieur aux prêts immobiliers à taux fixe proposés
actuellement.
Généralement, le contrat de prêt prévoit que le retour
en taux variable n'est plus possible.
En conclusion, il est difficile de faire un choix entre un prêt à
taux fixe ou variable car il est impossible de connaître
l’évolution des taux même à court terme.
Actuellement, les personnes qui optent
pour le taux variable le font car leur dossier est trop
tendu pour être accepté par des banques traditionnelles
en taux fixe et trouvent uniquement la solution dans des
établissements spécialisés dans le prêt immobilier en
taux variable sur des durées de 30 ans et plus.
C'est aujourd'hui un risque majeur car en
cas de hausse des taux et de baisse des prix de
l'immobilier, certains emprunteurs risquent de ne plus
pouvoir faire face à leurs échéances et ne
rembourseront pas le capital dû à la banque en revendant
leur bien.
Ce risque est assez élevé car même si les
taux ont déjà beaucoup augmentés depuis deux ans, ils
ont déjà été plus élevés au cours des dix dernières
années et si actuellement les taux semblent stables,
nous ne sommes pas à l'abri de nouvelles hausses.
Depuis le début de l'année 2007, compte tenu du faible
écart entre les taux fixes et les taux variables (les
taux fixes sont même souvent plus bas que les taux
variables), nous vous conseillons quand même de
privilégier les taux fixes qui pourront toujours être
renégociés (avec des frais) en cas de baisse des taux.
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