Les 6 points clés d’un prêt immobilier

Les meilleurs conseils pour bien choisir son prêt immobilier

Pour bien choisir son prêt immobilier, il est nécessaire de prendre en considération tous les aspects de l'offre de prêt immobilier et de bien les comparer.

A retenir

Taux fixe ou taux variable

L’assurance n’est pas obligatoire mais fortement recommandée

La garantie : par acte notarial ou organisme de cautionnement

Le remboursement anticipé engendre des frais (IRA)

Les frais de dossiers sont compris entre 0 et 1 % du montant du prêt, ou sont forfaitaires

Les taux du prêt immobilier

Le taux du prêt immobilier est le principal élément à prendre en considération pour votre prêt immobilier puisqu’il détermine directement son coût. Vous pouvez choisir un prêt immobilier à taux fixe ou un prêt immobilier à taux variable.

Prêt immobilier à taux fixe

Le prêt immobilier à taux fixe est sans surprise pour l’emprunteur, qui peut connaître à l’avance le montant de ses remboursements. De ce fait, le coût total du crédit est connu dès le départ et un échéancier est fourni par la banque.

Le taux étant figé pendant toute la durée du prêt, il vous protège en cas de remontée des taux mais, bien évidemment, vous ne pourrez pas bénéficier d'une baisse de taux (sauf en renégociant votre prêt immobilier avec les frais que cela engendre).

Plébiscité par plus de 90 % des emprunteurs, le prêt immobilier à taux fixe est une particularité française puisque dans la plupart des autres pays occidentaux, c'est l'inverse, le prêt immobilier proposé est surtout à taux variable.

Prêt immobilier à taux variable

Le prêt immobilier à taux variable signifie que l’emprunteur va payer le juste coût ! Le taux varie en fonction d'une périodicité définie, à la hausse comme à la baisse en fonction de deux éléments :

  • Les taux de référence du marché monétaire de la zone euro ;
  • Le taux et la marge de l’établissement bancaire.

Il faut donc tenir compte des deux pour envisager les possibles variations du taux du prêt immobilier dans les années à venir.

L'avantage est de profiter au départ d’un taux relativement bas et qui ensuite varie en fonction du coût de l'argent. Il peut être intéressant dans certains cas, notamment si :

  • Vous pensez revendre rapidement votre bien ;
  • Si le prêt immobilier est effectué en in fine et qu'il est associé à une assurance vie en fonds euros dont les taux de rendement varient aussi en fonction du coût de l'argent.

Depuis plusieurs années, nous constatons que les taux restent très bas mais nous ne sommes pas à l'abri d'une brusque remontée des taux en cas de crise européenne.

Nous vous conseillons donc de ne souscrire un prêt immobilier à taux révisable que s'il bénéficie d’un taux plafond : c’est ce que l’on appelle un prêt à taux capé.

Par exemple, un taux Capé +1 est idéal, puisqu’il signifie que le taux ne pourra pas évoluer au-delà de plus d'un point par rapport au taux initial.

L'option modulable

Un prêt immobilier modulable permet à l'emprunteur d'ajuster ses mensualités en fonction de l'évolution de ses revenus, de ses dépenses imprévues, etc.

Au fur et à mesure de l'augmentation de vos revenus, vous pourrez moduler votre prêt immobilier en augmentant progressivement vos mensualités de prêt afin d'en diminuer la durée et donc le coût total.

À l’inverse, un prêt immobilier modulable peut aussi vous permettre d’alléger vos mensualités en rallongeant la durée du prêt si vous devez faire face à une période financièrement difficile.

L'assurance de prêt immobilier

L’assurance est le second élément à prendre en considération en termes de coût. Même si elle n’est obligatoire, la banque exige des emprunteurs la souscription d'une assurance de prêt avant de valider l’emprunt.

Il existe différents types d’assurance emprunteur en fonction des risques de la vie : assurance décès/invalidité, assurance perte d’emploi, assurance revente… Ces contrats induisent une prise en charge, partielle ou intégrale, des mensualités de remboursement du prêt, par l’organisme assureur en cas de sinistre couvert par les conditions.

Il y a de fortes chances que l'établissement prêteur vous propose sa propre assurance de prêt immobilier. Cependant des évolutions de la loi en faveur des assurés ont vu le jour, permettant aux emprunteurs de choisir leur contrat d’assurance et d’en changer au fil du temps :

  • Loi Lagarde (2010) : les emprunteurs sont libres de choisir leur contrat d’assurance lors de la souscription de leur prêt immobilier. Il n’y a plus d’obligation de choisir le contrat groupe de la banque prêteuse, ce qui offre la possibilité d’être assuré par d’autres organismes : c’est ce que l’on appelle la délégation d'assurance .
  • Loi Hamon (2014) : l’assuré peut changer d’assurance emprunteur durant les 12 premiers mois du prêt sans engager de frais.
  • Loi Sapin 2 / amendement Bourquin (2017) : toute assurance de prêt pourra être renégociée chaque année. Le préavis est cependant de 2 mois et la résiliation de l’ancien contrat doit se faire sur présentation des conditions du nouveau, afin de s’assurer de l’équivalence des garanties.

Tous ces dispositifs permettent de faire jouer la concurrence pour profiter des offres personnalisées et des tarifs intéressants d’assureurs spécialisés.

Certaines assurances de prêt immobilier sont constantes, le coût reste le même du début jusqu’à la fin du crédit. D'autres sont dégressives : leur coût correspond à un pourcentage du capital restant dû. Ainsi, elles sont plus chères au début et presque nulles à la fin du prêt. Pour comparer ces assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur pourcentage mais bien sur leur coût total.

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La garantie de prêt immobilier

La banque demande nécessairement une garantie de prêt, en cas de défaillance dans les remboursements.

L'emprunteur a le choix entre les garanties mises en place par les notaires, les banques et les organismes de caution.

  • L'acte notarié peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD). En fonction de votre achat, le notaire optera pour l’une de ces deux solutions. Ainsi, en cas de cessation des paiements, l’établissement prêteur peut faire saisir l'un de vos biens pour se payer. Le coût de cette garantie varie selon le montant de votre prêt immobilier. Des frais de mainlevées hypothécaires vous seront facturés par votre notaire si vous soldez le prêt avant son terme.
  • Un organisme de caution de prêt immobilier peut s'engager, contre rémunération, à se substituer à vous en cas de défaillance de paiement. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente de votre bien. Cependant, lorsqu'il n'y a eu aucun incident de remboursement, certains organismes de caution vous restituent une partie de la somme déposée en garantie. Cette garantie est donc à privilégier en cas de revente du bien prévue avant la fin du prêt.
  • Le nantissement : il s’agit de mettre en caution un placement financier (généralement une assurance-vie). Un contrat liant l’emprunteur et la banque est ainsi établi. Si le montant des fonds bloqués en garantie ne couvre pas celui du prêt immobilier, une garantie supplémentaire sera exigée.

Si l’emprunteur est fonctionnaire, il peut également solliciter sa mutuelle professionnelle afin d’obtenir un cautionnement gratuit ou à tarif réduit.

Le remboursement anticipé

Tout emprunteur a la possibilité de rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt immobilier de façon à réduire le montant ou la durée des mensualités.

Cependant, lors d’un remboursement anticipé, des frais peuvent être appliqués. Ces frais sont négociés et fixés dès la signature du contrat de prêt, ils sont appelés IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) ou PRA (Pénalités de Remboursement Anticipé).

Les pénalités de remboursement ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées et ne doivent jamais aller au-delà de 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Sachez que l'établissement prêteur a tout de même le droit de refuser un remboursement anticipé partiel inférieur ou égal à 10 % du prêt initial, sauf s'il s'agit du paiement du solde.

Exemple :

En janvier 2013, une famille souscrit un prêt de 300 000 € sur 25 ans, au taux nominal de 3,10 %. Un remboursement anticipé a lieu en octobre 2018. La famille doit encore à son établissement financier 249 972 €.

A/. Si la famille a eu une grosse rentrée d’argent et souhaite faire un remboursement partiel de 50 000 € :

  • 3 % du capital restant dû : 7 499 €
  • 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée : 775 €

Etant donné que la banque est dans l’obligation de se fier à la plus petite des deux sommes, la pénalité maximale du remboursement anticipé partiel sera de 775 €.

B/. Si la famille veut faire un remboursement par anticipation de la totalité du capital restant dû. Le calcul s’organise de la même façon :

  • 3 % du capital restant dû : 7 499 €
  • 6 mois d'intérêt sur la somme remboursée  : 3 875 €

La pénalité maximale du remboursement sera de 3 875 €.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont généralement compris entre 0 et 1 % du montant du prêt que vous souhaitez souscrire. Il est donc possible que l’on vous demande 1 000 € de frais de dossier pour une demande de crédit à 100 000 €. Lorsque vous passez par un courtier en prêt immobilier les frais de dossiers sont généralement plafonnés à 500 € ou sont forfaitaires.

Il faut savoir que ces charges sont tout à fait négociables, en particulier si vous avez un bon dossier. Cependant, soyez vigilants dans vos calculs, il est possible que votre banquier vous propose de réduire vos frais de dossier mais qu’en contrepartie votre taux soit légèrement rehaussé. Attention : vous n’êtes pas forcément gagnant.

A savoir : les frais de dossier pour les Plans d'Epargne Logement ainsi que pour les prêt à taux zéro sont nuls.

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Vos questions / Nos réponses

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Naty, le 25/05/18 à 4h22

Bonsoir je souhaite savoir si pour une opération de terrain + construction il est possible de refuser la période d’anticipation et faire un amortissement du crédit immobilier à chaque déblocage?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 25/05/18 à 12h39

Bonjour Naty,
Il est en effet possible de faire de l'amortissement immédiat. En revanche, toutes les banques ne pratiquent pas ce type d'amortissement.

Quel taux pour mon projet ?

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