Les différents prêts
Les prêts réglementés
Les assurances
Les garanties
La défiscalisation
Les assurances de prêt immobilier
Décès, invalidité, incapacité de travail
Ce sont des assurances demandées systématiquement par les établissements prêteurs pour couvrir les emprunteurs. L’âge de couverture maximum est généralement de 75 ans (au-delà c’est possible au cas par cas, jusqu'à 85 ans)
D’autre part, il nous est possible, dans le cadre de nos accords avec nos partenaires, de ne pas passer par l’assurance groupe de la banque sollicitée mais de déléguer l’assurance à une autre compagnie aux conditions tarifaires plus avantageuses.
A conditions identiques les coûts peuvent varier de 0.15% à 0.6% du capital emprunté en fonction de l’âge et de la durée du prêt.
Assurances dégressives ou constantes ?
Certaines assurances sont dégressives, c’est-à-dire que leur coût correspond à un pourcentage du capital restant dû, en clair elles sont plus chères au début et presque nulles à la fin du prêt.
D’autres sont constantes, l’assureur détermine un coût moyen qui reste le même du début jusqu’à la fin du crédit.
Pour comparer ces assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur pourcentage mais sur leur coût total réel.
Dans tous les cas de figure le bénéficiaire est la banque, à laquelle seront versées directement vos indemnités.
Les indemnisations
- En cas de décès le montant du capital restant dû sera intégralement remboursé.
- En cas d’invalidité le montant de vos indemnisations peut être total, partiel ou temporaire en fonction du pourcentage d’invalidité fixé par la sécurité sociale .
- En cas d’incapacité de travail le montant de vos échéances mensuelles est pris en charge pendant toute cette période après une franchise de 90 jours.
Les assurances doivent couvrir au moins 100 % du capital emprunté.
Il est possible de répartir entre les emprunteurs la quotité assurée ( 50/50 ou 60/40 etc… Généralement on réparti au prorata des revenus ).
Il est également possible de couvrir 100 % sur une tête puis 50 ou 100% sur une autre tête.
Les formalités d’assurances se réduisent à un questionnaire médical sauf pour les montants supérieurs à 152 000€ sur une tête où une analyse médicale peut avoir lieu .
Délégation d'assurance
Normalement, il est possible de souscrire son assurance de prêt immobilier dans une compagnie autre que celle de la banque auprès de laquelle vous souscrivez votre prêt immobilier.
Dans les faits, il est rare que celle-ci accepte ou alors elle modifie les conditions du taux de son prêt immobilier.
Date d'effet du contrat d'assurance
Le contrat d'assurance de prêt immobilier doit avoir une date d'effet antérieure au premier déblocage des fonds (date de signature de l'acte définitif chez le notaire). La banque ne fera pas son chèque si les emprunteurs ne sont pas assurés.
Il est donc préférable en cas d'incertitude sur la date exacte du déblocage des fonds de mettre une date d'effet de l'assurance 15 jours avant la date prévue de signature chez le notaire afin de pouvoir signer si la date est avancée. Cela veut dire qu'il manquera 15 jours à l'échéance du prêt immobilier ce qui importe peu puisqu'il n'y a plus de capital restant dû le dernier mois.
Généralement la première échéance de cette assurance intervient 1 mois après la date d'effet.
Les garanties à comparer pour son assurance de prêt immobilier
- Le pourcentage d'invalidité retenu par la compagnie d'assurance (il peut varier du simple au double)
- Les exclusions du contrat (certains sports, problèmes de dos, etc.)
- Le type de remboursements (certains assureurs remboursent uniquement au prorata de la perte de revenus engendrée par les problèmes de santé)
Même si il est possible de trouver des assurances moins chères que celle de votre banque, il faut bien comparer les garanties proposées pour voir si elles sont équivalentes, ensuite pour obtenir que son banquier fasse une délégation d'assurance, c'est bien souvent une question de négociation.
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