Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Si vous souhaitez optimiser votre imposition, le prêt in fine peut être la solution !

Il est possible de financer un bien immobilier avec deux types de prêt : le prêt amortissable ou le prêt in fine. La formule amortissable est la plus fréquente. Elle s’applique lors de l’acquisition d’une résidence principale. Le prêt in fine qui est généralement plus onéreux, concerne davantage les investisseurs éligibles à l'Impôt sur la Fortunie Immobilière (IFI, ex ISF) ou les non-résidents fiscaux.

  1. 1Qu’est-ce que le prêt in fine ?
  2. 2Qu’est-ce que le prêt amortissable ?
  3. 3Prêt in fine ou amortissable : comment bien choisir ?
  4. 4Vos questions / Nos réponses
A retenir

Prêt in fine : pour les investissements locatifs et les foyers fortement imposés

Prêt amortissable : pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire

1Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.

Evidemment, la banque exige plusieurs garanties pour accorder ce type de prêt. Il nécessite un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée en fonction des banques et du profil des investisseurs. Cet apport est nanti sur un placement de type assurance-vie. L’emprunteur doit mensuellement enrichir ce placement pour, à la fin du prêt, la solder pour rembourser l’organisme financier.

Le prêt in fine est intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu et sur la CSG/CRDS. Les intérêts d’emprunt ne peuvent cependant pas créer de déficit foncier !

Contrairement au prêt amortissable, le crédit in fine a un impact constant sur votre IFI puisque, dans la mesure où vous ne remboursez pas de capital à la banque, la valeur vénale du bien est nulle jusqu'à la dernière mensualité. L'épargne nantie est placée sur un contrat d’assurance-vie qui fructifie, permettant d’engendrer une rente supplémentaire.

Durée Excellent Bon Moyen
7 ans 1.15 % 1.35 % 1.85 %
10 ans 1.50 % 1.70 % 1.90 %
12 ans 1.65 % 1.85 % 2.10 %
15 ans 1.80 % 2.00 % 2.35 %
20 ans 2.00 % 2.20 % 2.45 %

Taux actuels (hors assurances) mis à jour le 15 novembre 2018.

Pour connaître les taux en prêt amortissable : taux prêt immobilier.

2Qu’est-ce que le prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est un prêt classique, utilisé par la majorité des acheteurs. Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital.

Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue. S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé.

3Prêt in fine ou amortissable : comment bien choisir ?

La réponse dépend essentiellement de votre dossier :

  • Les détails de votre projet : montant, durée, loyer à percevoir, etc.
  • Votre situation financière en général : revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspectives d'évolution.

L'aide d'un conseiller spécialisé est souvent indispensable pour prendre la bonne décision.

Sachez toutefois que le prêt in fine est une option à retenir systématiquement lorsque deux critères sont réunis :

  • Il s’agit d’un investissement locatif ;
  • Vous disposez d’un apport intéressant.

En revanche, si vous financez votre résidence principale ou secondaire, le prêt in fine n’aura que très peu d’intérêt. Le taux d’intérêt est supérieur à un prêt amortissable et vous ne pourrez pas profiter de la déduction fiscale si le bien n’est pas loué.

Exemple d’emprunt de 200 000 euros sur 15 ans :

Prix achat : 200 000 €

Durée d’emprunt : 15 ans

Nombre de parts fiscales du foyer : 3

Revenu net annuel (hors foncier) : 45 000 € revalorisé tous les ans de 2 %

Nombre de bien locatif : 1 appartement

Loyer mensuel perçu pour ce bien : 800 € (hors charges) revalorisé tous les ans de 1,5 %

La banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30 % du capital emprunté, soit 60 000 €. Le rendement sécuritaire de cette assurance-vie est de 1,50 %.


Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :

  Prêt amortissable Prêt in fine
Montant 140 000 € 200 000 €
Durée 15 ans 15 ans
Taux 1,13 % 1,55 %
Mensualité du prêt 847,16 € 258,33 €
Nantissement mensuel de l'assurance-vie 0 € 619,04 €
Loyer 800 € 800 €
Effort mensuel 45,92 € 77,37 €

Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :

  Prêt amortissable Prêt in fine
Apport personnel 60 000 € 60 000 €
Versements sur adossement 0 € 111 427 €
Amortissement du capital 140 000 € 0 €
Intérêts versés 12 266 € 46 500 €
Impôts sur le revenu payés en 15 ans 73 491 € 58 808 €
Total des dépenses 212 489 € 217 927 €
Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) 76 310 € 66 753 €
Total des dépenses avec impôts 288 638 € 284 680 €

Finalement, malgré un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 3 958 euros grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.

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Vos questions / Nos réponses

Rédaction CyberPrêt.com, le 14/09/18 à 15h58

Bonjour BOB,
Ce n'est pas une obligation !
Le prêt in fine peut être garanti par un produit financier mis en nantissement.
En fonction du support financier, et des risques de perte de capital, les banques ont tendance à demander une garantie supplémentaire. Cette dernière peut prendre la forme d'une hypothèque.

BOB, le 14/09/18 à 15h19

BONJOUR UN PRET IN FINE DOIT T IL OBLIGATOIREMENT ETRE COUVERT PAR UN ACTE CHEZ UN NOTAIRE MERCI

Rédaction CyberPrêt.com, le 17/05/18 à 12h30

Bonjour mimine,
Il est possible de déclarer et déduire les intérêts d'emprunt jusqu'à la hauteur des revenus fonciers perçus, dans le cadre d'une opération immobilière vouée à la location (défiscalisation ou non).
Les intérêts d'emprunt ne peuvent pas être utilisé pour créer un déficit foncier.

mimine, le 17/05/18 à 11h40

bonjour
J'ai contacté un prêt ine fine en 2015, puis je déduire la totalité des intérêts pour 2017 ou pas vu la nouvelle loi .et pourrai je continuer en 2018 merci

Rédaction CyberPrêt.com, le 23/04/18 à 14h27

Bonjour helen-h,
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers sans pouvoir toutefois être supérieurs aux revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt ne peuvent pas créer de déficit foncier

helen-h, le 23/04/18 à 14h26

j'ai reçu l'attestation de paiement d'intérêts sur prêt in fine pour un montant de 3523,48 (intérêt et assurance comprise ) pour un prêt de 206000 sur 5 ans . Puis déduire l'intégralité de cette somme sur les loyers que j'ai perçu .
CORDIALEMENT

Rédaction CyberPrêt.com, le 14/03/18 à 9h48

Bonjour gth,
En effet, le contrat d'assurance vie est soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30% sur les plus-values.
Pour les contrats d’une durée supérieure ou égale à 8 ans, il y a un abattement de 4 600 euros pour un célibataire ou de 9 200 euros pour un couple.

gth, le 13/03/18 à 17h25

le capital placé sur une assurance vie génère des intérets qui s'ajoutent au capital; à la sortie du pret in fine faudra t-il payer des impots sur les intérets ?

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