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Qu’est le Prêt in fine ?
Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt.
Le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l’échéance du prêt immobilier. Pour se faire, l’emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois ou par mensualité, une somme sur un placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie, est nanti en faveur de la banque. C’est-à-dire que la valeur de votre placement à l’échéance du prêt servira à rembourser le capital.
Un prêt in fine, dans quel but ?
Le prêt in fine a été conçu comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs, qu'ils soient des particuliers ou des SCI. Quelques explications :
Les investisseurs locatifs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts de leur emprunt immobilier. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d’un traditionnel prêt amortissable : les intérêts sont dégressifs, plus le temps passe plus ils diminuent. A l’inverse, dans le cadre d’un prêt in fine, le capital n’est pas amorti, les intérêts restent donc à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt immobilier : davantage de déduction fiscale à la clé !
Avantages et inconvénients du prêt in fine
L’inconvénient majeur du prêt in fine est son taux plus élevé que les autres emprunts immobiliers. Mais au regard des différents avantages qu’il apporte cet inconvénient est minime :
- Les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent une déduction fiscale importante,
- Le surcoût du prêt in fine est souvent compensé par la capitalisation à un taux de rendement du placement supérieur au taux d’emprunt,
- Le prêt in fine permet une diversification du patrimoine (investissement immobilier et financier),
- Dans la grande majorité des cas, l’assurance du prêt in fine rembourse l’emprunt lorsqu’un accident de la vie survient (invalidité, décès…). Dans ces cas là, vos successeurs bénéficieront, en plus du bien immobilier, du placement (le placement ne sera plus nanti en faveur de la banque puisque celle-ci aura été remboursée par l’assurance). Or il s’agit souvent d’une assurance vie donc moins de frais de succession à payer !
- Dans le cas d’un versement unique sur le placement au début du prêt, les mensualités à débourser seront moins importantes avec un prêt in fine.
Exemple d’un emprunt de 200 000 euros sur 15 ans
- Prix achat : 200 000€
- Emprunt sur 15 ans
- Foyer de 3 parts fiscales
- Revenu net annuel, hors foncier : 45 000€ (revalorisé tous les ans de 2%)
- C'est le premier investissement locatif de ce ménage, qui n'a donc pas d'autre revenu locatif
- Loyer du bien acheté : 800€ par mois hors charges, revalorisé tout les ans (+1,5% par an)
Dans le cas d’un prêt in fine la banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30% du capital emprunté, soit 60 000€. Le rendement de cette assurance-vie est de 4,50%.
Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :
| Prêt amortissable | Prêt In Fine | |
|---|---|---|
| Montant | 140 000€ | 200 000€ |
| Durée | 15 ans | 15 ans |
| Taux | 3,85% | 4,05% |
| Mensualité du prêt | 1 025,07€ | 675,00€ |
| Nantissement mensuel de l'assurance-vie | 0€ | 319,79€ |
| Loyer | 800€ | 800€ |
| Effort mensuel | 225,07€ | 194,79€ |
Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :
| Prêt amortissable | Prêt In Fine | |
|---|---|---|
| Apport personnel | 60 000€ | 60 000€ |
| Versements sur adossement | 0€ | 57 562€ |
| Amortissement du capital | 140 000€ | 0€ |
| Intérêts versés | 44 513€ | 121 500€ |
| Impôts sur le revenu payés en 15 ans | 52 170€ | 42 470€ |
| Total des dépenses | 296 683€ | 281 532€ |
Au final, malgré un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 15 151€ grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.
L’intérêt du prêt in fine est donc principalement fiscal. Ce type de prêt concerne donc les personnes qui sont fortement imposées. A titre indicatif, déduire 5000 euros par an de ses revenus implique une diminution des impôts à payer de l’ordre de plusieurs milliers d’euros pour un ménage imposé à 40% contre seulement quelques centaines d’euros pour un ménage imposé à 5,5%.