Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Vous souhaitez optimiser votre imposition ? Le prêt in fine est peut-être la solution !

Le prêt amortissable représente l'immense majorité des prêts immobiliers distribués en France. Pour autant, ce n'est pas la seule solution disponible. Les investisseurs locatifs ont notamment tout intérêt à étudier la possibilité de souscrire plutôt un prêt in fine. Avec à la clé de belles économies d'impôts...

Qu’est le Prêt in fine ?

Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt.
Le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l’échéance du prêt immobilier. Pour se faire, l’emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois ou par mensualité, une somme sur un placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie, est nanti en faveur de la banque. C’est-à-dire que la valeur de votre placement à l’échéance du prêt servira à rembourser le capital.

Les taux actuels de prêt in fine

Durée Excellent Bon Moyen
7 ans 1.05% 1.45% 1.70%
10 ans 1.20% 1.60% 1.90%
12 ans 1.40% 1.79% 2.04%
15 ans 1.55% 1.95% 2.23%
20 ans 1.82% 2.17% 2.42%

Taux (hors assurances) mis à jour le 7 septembre 2016.

Pour connaître les taux en prêt amortissable : taux prêt immobilier.

Un prêt in fine, dans quel but ?

Le prêt in fine a été conçu comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs, qu'ils soient des particuliers ou des SCI. Quelques explications :

Les investisseurs locatifs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts de leur emprunt immobilier. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d’un traditionnel prêt amortissable : les intérêts sont dégressifs, plus le temps passe plus ils diminuent. A l’inverse, dans le cadre d’un prêt in fine, le capital n’est pas amorti, les intérêts restent donc à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt immobilier : davantage de déduction fiscale à la clé !

Alors, amortissable ou in fine ?

En fait, la réponse dépend de votre dossier. Non seulement, bien sûr, des détails de votre projet (montant, durée, loyer à percevoir, etc.), mais aussi de votre situation financière en général : revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspectives d'évolution... Autant dire qu'il vous faudra mener une étude précise avant de prendre votre décision, idéalement avec l'aide d'un courtier spécialisé.

Quoi qu'il en soit, l’inconvénient majeur du prêt in fine est son taux un peu plus élevé que les prêts immobiliers amortissables.

Toutefois, le prêt in fine comporte aussi de nombreux avantages :

  • Les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent une déduction fiscale importante,
  • Le surcoût du prêt in fine est souvent compensé par la capitalisation à un taux de rendement du placement supérieur au taux d’emprunt,
  • Le prêt in fine permet une diversification du patrimoine (investissement immobilier et financier),
  • Dans la grande majorité des cas, l’assurance du prêt in fine rembourse l’emprunt lorsqu’un accident de la vie survient (invalidité, décès...). Dans ces cas-là, vos successeurs bénéficieront, en plus du bien immobilier, du placement (le placement ne sera plus nanti en faveur de la banque puisque celle-ci aura été remboursée par l’assurance). Or il s’agit souvent d’une assurance-vie donc ils auront moins de frais de succession à payer !
  • Dans le cas d’un versement unique sur le placement au début du prêt, les mensualités à débourser seront moins importantes avec un prêt in fine.

Afin d'illustrer la complexité du problème, vous trouverez ci-dessous un exemple détaillé comparant prêt amortissable et prêt in fine dans le cas d'un investissement locatif.

Exemple d’un emprunt de 200 000 euros sur 15 ans

  • Prix achat : 200 000€
  • Emprunt sur 15 ans
  • Foyer de 3 parts fiscales
  • Revenu net annuel, hors foncier : 45 000€ (revalorisé tous les ans de 2%)
  • C'est le premier investissement locatif de ce ménage, qui n'a donc pas d'autre revenu locatif
  • Loyer du bien acheté : 800€ par mois hors charges, revalorisé tout les ans (+1,5% par an)

Dans le cas d’un prêt in fine la banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30% du capital emprunté, soit 60 000€. Le rendement de cette assurance-vie est de 3,00%.

Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :

  Prêt amortissable Prêt In Fine
Montant 140 000€ 200 000€
Durée 15 ans 15 ans
Taux 2,05% 2,50%
Mensualité du prêt 904,14€ 416,67€
Nantissement mensuel de l'assurance-vie 0€ 466,81€
Loyer 800€ 800€
Effort mensuel 104,14€ 83,48€

Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :

  Prêt amortissable Prêt In Fine
Apport personnel 60 000€ 60 000€
Versements sur adossement 0€ 84 027€
Amortissement du capital 140 000€ 0€
Intérêts versés 22 745€ 75 000€
Impôts sur le revenu payés en 15 ans 73 491€ 58 808€
Total des dépenses 296 236€ 277 834€

Au final, malgré un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 18 402€ grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.

L’intérêt du prêt in fine est donc principalement fiscal. Ce type de prêt concerne donc les personnes qui sont fortement imposées. A titre indicatif, déduire 5 000€ par an de ses revenus implique une diminution des impôts à payer de l’ordre de plusieurs milliers d’euros pour un ménage imposé à 40% contre seulement quelques centaines d’euros pour un ménage imposé à 14%.

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