Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Si vous souhaitez optimiser votre imposition, le prêt in fine est peut-être la solution !

Il est possible de financer un bien immobilier avec deux types de prêt : le prêt amortissable ou le prêt in fine. La formule amortissable est la plus fréquente. Elle s’applique lors de l’acquisition d’une résidence principale. Le prêt in fine qui est généralement plus onéreux, concerne davantage les investisseurs éligibles à l’ISF ou les non-résidents fiscaux.

  1. 1Qu’est-ce que le Prêt in fine ?
  2. 2Les taux actuels de prêt in fine
  3. 3Qu’est-ce que le prêt amortissable ?
  4. 4Prêt in fine ou amortissable : comment bien choisir ?
  5. 5Exemple d’un emprunt de 200 000 euros sur 15 ans
  6. 6Vos questions / Nos réponses

1Qu’est-ce que le Prêt in fine ?

Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité. Evidemment, la banque exige plusieurs garanties pour accorder ce type de prêt. Il nécessite un apport minimal correspondant à 30 % de la somme empruntée. Cet apport est nanti sur un placement de type assurance-vie. Il sera utilisé pour rembourser le capital à la fin du prêt. Si cet apport est insuffisant pour que le rendement permette d’atteindre le montant du prêt souhaité, l’emprunteur devra faire un effort financier mensuel.

Le Prêt in fine peut se révéler intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts sont déductibles des revenus fonciers et permettent de réaliser une importante économie d’impôts. Si l’emprunteur, particulier ou SCI, possède déjà une base de revenus locatifs imposables, les intérêts du prêt in fine qui sont relativement lourds, pourront être imputés aux loyers perçus. Contrairement au prêt immobilier amortissable, le crédit in fine n’a aucun impact sur votre ISF puisque vous ne remboursez pas de capital à la banque. Autre avantage : le capital est placé sur un contrat d’assurance-vie qui se valorise et permet de réaliser un effet de levier. De fait, le prêt in fine génère donc le plus souvent un déficit foncier imputable sur votre revenu global.

2Les taux actuels de prêt in fine

Durée Excellent Bon Moyen
7 ans 0.85% 1.05% 1.65%
10 ans 1.20% 1.40% 2.00%
12 ans 1.40% 1.60% 2.20%
15 ans 1.55% 1.75% 2.35%
20 ans 1.80% 2.00% 2.60%

Taux (hors assurances) mis à jour le 7 novembre 2017.

Pour connaître les taux en prêt amortissable : taux prêt immobilier.

3Qu’est-ce que le prêt amortissable ?

Le prêt amortissable est un prêt classique, utilisé par la majorité des acheteurs. Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital. Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue. S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé. Les prêts amortissables peuvent se décliner en prêts progressifs et dégressifs. Le montant des mensualités augmente ou diminue avec le temps.

4Prêt in fine ou amortissable : comment bien choisir ?

La réponse dépend essentiellement de votre dossier. Il vous faudra examiner les détails de votre projet (montant, durée, loyer à percevoir, etc.), mais aussi de votre situation financière en général : revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspectives d'évolution. L'aide d'un courtier spécialisé est souvent indispensable pour prendre la bonne décision.

Sachez toutefois que le prêt in fine est une option à retenir systématiquement lorsque deux critères sont réunis :

  • Il s’agit d’un investissement locatif.
  • Vous disposez d’un apport minimal de 30 %. Cette somme sera apportée en nantissement et représente une sérieuse garantie pour la banque.

En revanche, si vous financez votre résidence principale ou secondaire, le Prêt in fine n’aura que très peu d’intérêt. En effet, le lissage des intérêts est avantageux d’un point de vue fiscal. Or, vous ne pourrez pas profiter de cet avantage si le bien n’est pas mis en location.

5Exemple d’un emprunt de 200 000 euros sur 15 ans

  • Prix achat : 200 000 €
  • Emprunt sur 15 ans
  • Foyer de 3 parts fiscales
  • Revenu net annuel, hors foncier : 45 000 € (revalorisé tous les ans de 2 %)
  • C'est le premier investissement locatif de ce ménage, qui n'a donc pas d'autre revenu locatif
  • Loyer du bien acheté : 800 € par mois hors charges, revalorisé tous les ans (+1,5 % par an)

Dans le cas d’un prêt in fine la banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30 % du capital emprunté, soit 60 000 €. Le rendement de cette assurance-vie est de 3,00 %.

Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :

  Prêt amortissable Prêt In Fine
Montant 140 000€ 200 000€
Durée 15 ans 15 ans
Taux 2,05% 2,50%
Mensualité du prêt 904,14€ 416,67€
Nantissement mensuel de l'assurance-vie 0€ 466,81€
Loyer 800€ 800€
Effort mensuel 104,14€ 83,48€

Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :

  Prêt amortissable Prêt In Fine
Apport personnel 60 000€ 60 000€
Versements sur adossement 0€ 84 027€
Amortissement du capital 140 000€ 0€
Intérêts versés 22 745€ 75 000€
Impôts sur le revenu payés en 15 ans 73 491€ 58 808€
Total des dépenses 296 236€ 277 834€

Au final, malgré un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 18 402 euros grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.

L’intérêt du prêt in fine est donc, comme indiqué précédemment, principalement fiscal. Ce type de prêt concerne donc les personnes qui sont fortement imposées. A titre indicatif, déduire 5 000 euros par an de ses revenus implique une diminution des impôts à payer de l’ordre de plusieurs milliers d’euros pour un ménage imposé à 40 % contre seulement quelques centaines d’euros pour un ménage imposé à 14 %.

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