Qu’est le Prêt in fine ?
Le prêt in fine est un prêt immobilier dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital sera alors remboursé dans sa totalité à l’échéance du prêt. Pour se faire, l’emprunteur se constitue une épargne en versant, en une fois ou par mensualité, une somme sur un placement. Ce placement, qui est bien souvent une assurance vie, est nanti en faveur de la banque. C’est-à-dire que la valeur de votre placement à l’échéance du prêt servira à rembourser le capital.
Un prêt in fine, dans quel but ?
Le prêt in fine a été conçu comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs. Explications :
Les investisseurs locatifs peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts de leur emprunt immobilier. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d’un traditionnel prêt amortissable : les intérêts sont dégressifs, plus le temps passe plus ils diminuent. A l’inverse, dans le cadre d’un prêt in fine, le capital n’est pas amorti, les intérêts restent donc à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt : plus de déduction fiscale à la clé !
Avantages et inconvénients du prêt in fine :
L’inconvénient majeur du prêt in fine est son taux plus élevé que les autres emprunts immobiliers. Mais au regard des différents avantages qu’il apporte cet inconvénient est minime :
- Les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent une déduction fiscale importante,
- Le surcoût du prêt in fine est souvent compensé par la capitalisation à un taux de rendement du placement supérieur au taux d’emprunt,
- Le prêt in fine permet une diversification du patrimoine (investissement immobilier et financier),
- Dans la grande majorité des cas, l’assurance du prêt in fine rembourse l’emprunt lorsqu’un accident de la vie survient (invalidité, décès…). Dans ces cas là, vos successeurs bénéficieront, en plus du bien immobilier, du placement (le placement ne sera plus nanti en faveur de la banque puisque celle-ci aura été remboursée par l’assurance). Or il s’agit souvent d’une assurance vie donc moins de frais de succession à payer !
- Dans le cas d’un versement unique sur le placement au début du prêt, les mensualités à débourser seront moins importantes avec un prêt in fine.
Exemples d’un emprunt de 100 000 euros sur 15 ans :
Avec un prêt amortissable classique
| |
Taux de rendement du placement |
Versement initial sur placement |
Epargne mensuelle |
Taux d’emprunt |
Echéance mensuelle |
Total des intérêts susceptibles d’être déductibles |
| Prêt amortissable |
- |
- |
- |
4,50% |
764,99€ |
37699,06€ |
Avec un prêt in fine et dans le cas où le placement permettrait uniquement le remboursement du capital emprunté (soit 100 000 euros sur 15 ans) :
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Taux de rendement du placement |
Versement initial sur placement |
Epargne mensuelle |
Taux d’emprunt |
Echéance mensuelle |
Total mensualité (épargne + emprunt) |
Total des intérêts susceptibles d’être déductibles |
| Prêt in fine |
4,5% |
50979,96€ |
- |
4,70% |
391,67€ |
391,67€ |
70500,6€ |
| Prêt in fine |
4,5% |
20000€ |
236,99€ |
4,70% |
391,67€ |
628,66€ |
70500,6€ |
| Prêt in fine |
4,5% |
- |
389,99€ |
4,70% |
391,67€ |
781,66€ |
70500,6€ |
Dans cet exemple, le prêt in fine vous permet donc de déduire 32801,54 euros de plus qu’avec un prêt amortissable classique sur 15 ans (soit 2186,77 euros par an déductibles en plus). En plus, dans le cadre d’un prêt in fine où vous n’avez effectué aucun versement initial sur votre placement, vos mensualités sont très peu supérieures aux mensualités du prêt amortissable (16,67€ de différence).
L’intérêt du prêt in fine est donc principalement fiscal. Ce type de prêt concerne donc les personnes qui sont fortement imposées. A titre indicatif, déduire 5000 euros par an de ses revenus implique une diminution des impôts à payer de l’ordre de plusieurs milliers d’euros pour un ménage imposé à 40% contre seulement quelques centaines d’euros pour un ménage imposé à 5,5%.
