Les garanties : hypothèque ou caution

Quelle garantie de prêt est la mieux adaptée à votre projet immobilier ?

Lorsqu’elle vous octroie un prêt immobilier, votre banque a besoin d’une garantie au cas où vous seriez en incapacité de régler vos mensualités. Cette dernière peut être une hypothèque, une IPPD, une caution ou un nantissement. Découvrez ces options et comparez-les grâce à notre simulateur !

A retenir

La garantie sur le prêt immobilier est obligatoire

L’emprunteur a le choix entre l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), la garantie par cautionnement et le nantissement

  1. 1A quoi sert une garantie sur un prêt ?
  2. 2Quelles garanties existent pour mon prêt immobilier ?
  3. 3Hypothèque, IPPD ou caution : laquelle choisir ?
  4. 4Vos questions / Nos réponses

Comparez les garanties

Grâce au simulateur ci-dessous, comparez les différents types de garantie de prêt immobilier pour déterminer celle qui est la mieux adaptée à votre projet.

1A quoi sert une garantie sur un prêt ?

Quand votre banque vous accorde un prêt immobilier, elle doit s’assurer de pouvoir récupérer la somme due en cas d’incapacité de paiement. La garantie est de ce fait obligatoire pour l’obtention du prêt.

2Quelles garanties existent pour mon prêt immobilier ?

Les garanties mises en place par le notaire

L’hypothèque et l’IPPD représentent une sécurité pour les banques, leur permettant de récupérer les sommes dues par la revente du bien.

  • L’hypothèque : s'applique aux biens neufs, aux rachats de crédits, aux travaux et aux prêts hypothécaires. Son coût est supérieur à celui de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD).
  • L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : s’applique aux biens anciens. Il n’est pas possible de demander une IPPD sur un bien vendu en état futur d’achèvement (VEFA).

Le coût de ces garanties varie en fonction du montant du prêt immobilier.

Si votre prêt immobilier est garanti par une hypothèque et une IPPD, celle-ci s’arrête automatiquement 1 an après la date prévue de fin de prêt. Si vous revendez votre bien avant ce délai, vous devrez payer au notaire des frais de mainlevée hypothécaire.

Plus de détails sur l'hypothèque et l'IPPD !

Les garanties mises en place avec les banques

Il existe une alternative aux garanties mises en place par les notaires :

  • Les organismes de caution : il existe de nombreux organismes de cautionnement qui interviennent avec les banques en fonction de leurs partenariats (principalement Caution Crédit Logement et SACCEF). Les tarifs et les conditions sont variables en fonction de votre projet. Seule la Caution Crédit Logement restitue une partie des frais (entre 50 et 70 % en fonction du montant) en fin de prêt s’il n’y a pas eu d’incidents de paiement.
  • Le nantissement : il s’agit de mettre en caution un placement financier (généralement une assurance-vie). Un contrat liant l’emprunteur et la banque est ainsi établi. Si le montant des fonds bloqués en garantie ne couvre pas celui du prêt immobilier, une garantie supplémentaire sera exigée.

Les garanties mises en place par les mutuelles de la fonction publique

Les adhérents des mutuelles de la fonction publique peuvent bénéficier d’un cautionnement gratuit. Les mutuelles professionnelles se portent ainsi caution pour l’emprunteur fonctionnaire, lui évitant d’avoir recours à l’hypothèque ou à un organisme de cautionnement.

Plus d’informations sur le prêt immobilier pour les fonctionnaires.

Les organismes de cautionnement privés ou publics demandent une étude de votre dossier. Son acceptation n’est pas automatique. Il est possible que votre dossier soit accepté par la banque mais refusé par l’organisme de caution. Vous devrez alors prendre celle mise en place par le notaire.

3Hypothèque, IPPD ou caution : laquelle choisir ?

C’est l’emprunteur qui choisit quelle garantie il veut mettre en place en fonction de leurs coûts respectifs.

En pratique, pour l'achat d'un bien ancien, la caution est plutôt conseillée aux personnes qui pensent revendre leur bien avant la fin du prêt. Ils éviteront ainsi les frais de mainlevée d’hypothèque. Par ailleurs, dans le neuf, les organismes de caution sont bien souvent moins chers.

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Vos questions / Nos réponses

Rédaction CyberPrêt.com, le 18/06/18 à 17h53

Bonjour Sandra,
Crédit logement n'a pas pour habitude de recaler des dossiers par rapport au lieu géographique du bien à financer. Il faudrait demander davantage d'explications à la banque en charge du financement.

Sandra, le 18/06/18 à 17h13

Bonjour,
Je viens d'apprendre que le crédit logement a refusé nos dossiers à cause de la ville où j'ai acheté la maison. Est-ce possible? Il accorde leur réponse suivant l'endroit où on habite?? Merci de votre réponse.

Rédaction CyberPrêt.com, le 28/11/17 à 9h13

Bonjour serge
Dans votre cas, il faut dans un premier temps vous rapprocher du service client et surtout du service contentieux de la banque afin de faire part de votre situation.
La banque par nature va préférer essayer de trouver un arrangement que de saisir le bien.
Malheureusement, s'il n'y a pas de solution trouvée alors la contre garantie hypothécaire de la SACCEF entrera en vigueur pour la saisie du bien afin de recouvrer la dette.

serge, le 28/11/17 à 9h11

Bonsoir
J'ai souscrit un prêt immobilier auprès de la caisse d'épargne en 2014.
Actuellement j'ai 4 échéances impayées en raison d'une saisie des impots pour 80 % de mes retraites et la caisse d'épargne m'a envoyé une lettre R+AR prononçant la déchéance du terme du crédit immobilier.
Je ne souhaite pas me séparer de ma maison. Comment la SACCEF procédera t-elle en cas de denonciation du terme?
Est il possible de poursuivre le remboursement des échéances auprès de la SACCEF.
La banque peut elle annuler le crédit en cas de remboursements des impayées?
Merci de me répondre rapidement
Cordialement

Rédaction CyberPrêt.com, le 23/09/17 à 13h59

Bonjour DD78,
Il est en effet possible d'utiliser un support financier comme une assurance vie pour garantir un prêt.
En revanche, les banques préfèrent généralement que l’acquéreur soit le contractant de ce support financier.

DD78, le 22/09/17 à 11h25

Bonjour,

est-il possible de mettre une assurance vie en nantissement comme garantie pour permettre à mon fils d'obtenir son prêt immobilier ?

Rédaction CyberPrêt.com, le 15/11/16 à 18h10

Bonjour Fullmoon300
Nous ne savons pas si leurs fichiers sont communs (c'est peu probable) mais cela n'a pas d'importance car ils ne refusent pas forcément de cautionner un dossier parce que vous avez déjà un prêt immobilier (même s'il est cautionné par un organisme concurrent), ils raisonnent par rapport à un endettement global.
Vous devez de toutes façons déclarer tous vos crédits en cours à votre banquier qui l'indiquera à l'organisme de caution.

Fullmoon300, le 14/11/16 à 22h19

Bonsoir
Voilà j ai deux crédits immobiliers un à la caisse d epargne(caution saccef) et l autre crédit foncier (hypotheque). Aujourd hui je souhaiterai renégocier mes taux d emprunts qui sont de 4 % ! Ma question est la suivante : est ce que les organismes de crédit logement et saccef ont un fichier commun.? J ai peur qu il refuse en découvrant que j ai deux crédits que je paye sans aucune incidences. Mes revenus sont confortables (part de variable qui n est pas prise en compte ds les 33% d endettement) donc voilà j ai peur que ça bloque. Merci pour votre réponse.

Rédaction CyberPrêt.com, le 04/11/13 à 12h25

@ phi.vinc: Il arrive en effet que certaines banques qui vous accordaient un prêt avec une hypothèque ne souhaitent plus le faire si l’analyse de Crédit Logement est négative.

phi.vinc, le 04/11/13 à 9h53

Après avoir eu un refus de caution crédit logement, j’ai eu un refus de la banque alors qu’elle était ok au départ. C’est normal ?

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