Taux d'endettement : êtes-vous sous les 35 % ?

Additionnez toutes vos mensualités de crédit, celle du futur prêt comprise, assurance incluse, et divisez par vos revenus nets mensuels avant impôt. Exemple : un couple qui gagne 3 400 € par mois, avec un crédit auto de 250 €, veut emprunter 200 000 € sur 20 ans au taux moyen de 3,80 % relevé le 20 octobre 2026. La mensualité, assurance comprise, est d'environ 1 241 € : (250 + 1 241) ÷ 3 400 = 43,9 %.

35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. C'est la règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), obligatoire pour les banques depuis le 1er janvier 2022, avec une durée de prêt de 25 ans au plus. Elle peut atteindre 27 ans quand l'entrée dans le logement est décalée (achat dans le neuf, ou travaux d'au moins 10 % du coût de l'opération), avec un différé de 2 ans au plus et 25 ans de remboursement. Dans notre exemple, le couple dépasse les 35 % : il peut emprunter au plus 151 000 € sur 20 ans, ou 170 000 € sur 25 ans.

Oui, mais rarement : chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu'à 20 % du montant de ses crédits immobiliers hors de ces règles. Au moins 70 % de cette marge doit aller aux achats de résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Les banques la réservent en général aux revenus élevés, avec un reste à vivre confortable ou un apport important.

Les salaires nets avant impôt sur 12 mois, avec les primes et le 13e mois s'ils sont réguliers, les pensions et retraites, les revenus des indépendants (en général la moyenne des deux ou trois dernières années) et une partie des loyers perçus. Les revenus en CDD ou en intérim peuvent être retenus s'ils sont réguliers depuis plusieurs années. Les revenus exceptionnels ne comptent pas, et les allocations familiales rarement.

Toutes les mensualités de crédit qui continueront après l'achat (prêt auto, crédit à la consommation, autre prêt immobilier, location avec option d'achat), et le futur prêt avec son assurance. Les pensions alimentaires que vous versez sont déduites de vos revenus. Votre loyer, si vous restez locataire (pour un investissement locatif par exemple), n'entre pas dans les 35 %, pas plus que les dépenses courantes (énergie, abonnements, impôts) : la banque les regarde à travers votre reste à vivre.

La plupart des banques retiennent 70 % des loyers perçus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Exemple : avec 600 € de loyers, 420 € s'ajoutent à vos revenus. Pour la règle des 35 %, les loyers s'ajoutent toujours aux revenus : l'ancienne méthode dite différentielle, qui retirait le loyer de la mensualité du prêt locatif et donnait un taux plus bas aux investisseurs, n'est plus admise par le HCSF.

C'est ce qui vous reste chaque mois une fois les crédits payés. Aucune règle ne fixe de minimum : chaque banque a ses repères, selon la taille du foyer et la région. Avec 3 400 € de revenus et 35 % d'endettement, il reste 2 210 € par mois avant impôt et dépenses courantes, soit environ 737 € par personne pour un foyer de trois. La calculatrice vous donne le vôtre.

En soldant un petit crédit avant de demander le prêt : sans son crédit auto de 250 €, notre couple pourrait emprunter 191 000 € sur 20 ans au lieu de 151 000 €. Vous pouvez aussi allonger la durée (jusqu'à 25 ans), augmenter votre apport, emprunter avec un co-emprunteur, ou regrouper vos crédits en cours. Un courtier sait quelles banques sont les plus souples avec votre profil.