Neuf, ancien ou construction : ce qui change pour votre prêt
Le prix du bien ne suffit pas pour comparer deux projets. Dans l'ancien, les frais d'acquisition et les travaux pèsent sur le besoin de crédit. Dans le neuf ou en construction, le calendrier des versements peut ajouter des intérêts avant votre emménagement.
- Fraisà calculer selon l'opération
- PTZconditions différentes
- Fondsen une fois ou par étapes
- Différéun coût à budgéter
Mis à jour le . Sources officielles indiquées ci-dessous ; les conditions d'accord restent propres à chaque banque.
Dans cette page : Comparer le coût à financer, pas seulement le prix affiché · Le PTZ dépend du bien et de sa localisation · VEFA et CCMI : le crédit est débloqué au fil du chantier · Intérêts intercalaires et durée : chiffrer l'attente · Dans l'ancien : intégrer les travaux au dossier dès le départ
Comparer le coût à financer, pas seulement le prix affiché
| Projet | Budget à présenter à la banque | Versement du prêt |
|---|---|---|
| Ancien | Prix, frais d'acquisition, garantie et éventuels travaux sur devis. | Fonds pour l'achat chez le notaire ; partie travaux selon les justificatifs prévus au prêt. |
| Neuf achevé | Prix, frais d'acquisition, garantie et dépenses restant à financer. | Fonds pour l'achat lors de la signature définitive. |
| VEFA, achat sur plan | Prix, frais, assurance et coût de la période de construction. | Par appels de fonds suivant l'avancement. |
| Construction | Terrain, construction, frais, raccordements, assurances, taxes et travaux réservés. | Terrain puis construction, selon le contrat et les étapes du chantier. |
Les frais d'acquisition sont réduits en VEFA par rapport à l'ancien. Ils ne sont pas identiques pour toutes les opérations : faites une estimation des frais de notaire adaptée au bien et au département. Pour une construction, distinguez les frais liés au terrain du budget du contrat de construction.
Ajoutez au plan de financement les dépenses laissées à votre charge et une trésorerie pour la période où vous payez encore votre logement actuel. Une mensualité calculée uniquement sur le prix d'achat sous-estime le besoin.
Le PTZ dépend du bien et de sa localisation
Le prêt à taux zéro complète un autre crédit pour une résidence principale, sous conditions de ressources et de première accession, avec des exceptions prévues par les textes. Il n'est pas réservé au neuf.
- Neuf et construction : depuis le 1er avril 2025, le PTZ est ouvert aux maisons et aux appartements neufs sur tout le territoire. La zone continue d'intervenir dans le calcul ; le type de logement et les revenus influent aussi sur le montant.
- Ancien avec travaux : le régime courant vise les zones B2 et C. Les travaux éligibles doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, avec des conditions de performance énergétique et de réalisation.
- Vente d'un logement social : des règles spécifiques existent ; ne lui appliquez pas automatiquement les conditions de l'ancien avec travaux.
Sources : Service Public — PTZ et PTZ dans l'ancien.
Vérifiez la commune et votre situation avec le simulateur de PTZ. Pour des travaux énergétiques, examinez également l'éco-PTZ. Les mêmes travaux financés par un éco-PTZ ne sont pas retenus dans le coût servant au calcul du PTZ d'acquisition.
VEFA et CCMI : le crédit est débloqué au fil du chantier
En VEFA : des plafonds cumulés selon l'avancement
Le promoteur appelle les fonds selon le contrat et l'avancement. Les paiements cumulés sont plafonnés à 35 % aux fondations achevées, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement. Le solde de 5 % est payable à la livraison en l'absence de réserve sur la conformité ; une consignation est possible dans les cas prévus.
Source : Service Public — VEFA.
Avec un CCMI : un autre échéancier
Pour un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), les plafonds cumulés sont : 15 % à l'ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 40 % aux murs, 60 % à la mise hors d'eau, 75 % aux cloisons et à la mise hors d'air, puis 95 % à l'achèvement des équipements prévus. Le solde suit les règles de réception et de réserves.
Prévoyez le financement de l'assurance dommages-ouvrage. La garantie de livraison du constructeur doit être justifiée : elle ne remplace pas la garantie du prêt, qui protège la banque.
Source : Service Public — contrat de construction.
Transmettez à la banque le contrat et l'échéancier. Faites préciser l'ordre d'utilisation de l'apport et des prêts, les justificatifs nécessaires et le délai de traitement des appels de fonds.
Intérêts intercalaires et durée : chiffrer l'attente
Un déblocage progressif peut générer des intérêts intercalaires, calculés sur les sommes déjà versées. Ils s'ajoutent au coût du financement. Selon l'offre, le capital commence à être remboursé pendant le chantier ou après un différé. Reporter les paiements ne supprime pas les intérêts ; vérifiez aussi la date de départ et le coût de l'assurance.
Le cadre HCSF retient 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, et 25 ans. Lorsque l'entrée dans le logement est décalée, un différé peut porter la durée totale jusqu'à 27 ans, dont au plus 25 ans d'amortissement, dans le neuf ou dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux dans le coût total. La durée du différé doit correspondre au décalage réel, dans la limite autorisée. Les banques disposent d'une marge de flexibilité sans être tenues de l'utiliser pour votre dossier.
Source : ministère de l'Économie.
Deux seuils à ne pas confondre : les 10 % de travaux concernent la durée avec différé dans le cadre HCSF ; les 25 % concernent l'éligibilité au PTZ ancien. Ce ne sont pas des pourcentages de votre apport.
Comparez les modes de remboursement avec la calculatrice d'intérêts intercalaires.
Dans l'ancien : intégrer les travaux au dossier dès le départ
Faites chiffrer les travaux avant de fixer le montant du prêt. Présentez des devis détaillés et un calendrier à la banque, en distinguant ce qui sera payé au vendeur de ce qui sera versé aux entreprises. Faites préciser les justificatifs nécessaires au déblocage et les délais d'utilisation de l'enveloppe travaux.
Demandez aussi si le crédit couvre tous les postes prévus. Un dépassement de budget ne déclenche pas automatiquement un prêt supplémentaire. Pour les travaux énergétiques, le PTZ d'acquisition, l'éco-PTZ et les aides éventuelles doivent être articulés sans financer deux fois la même dépense.
Enfin, comparez les garanties de crédit et l'assurance emprunteur en tenant compte de la phase de construction ou de travaux, et pas seulement des mensualités après emménagement.
Sources et outils pour votre financement
- Service Public — vente en l'état futur d'achèvement
- Service Public — contrat de construction
- Service Public — prêt à taux zéro
- Service Public — PTZ dans l'ancien
- ANIL — contrat de crédit immobilier
- Ministère de l'Économie — règles et capacité d'emprunt
- Capacité d'empruntEstimez le montant à financer avec vos revenus et vos charges.
- Taux immobiliersConsultez les taux relevés auprès des banques.
- Attestation Crédit VérifiéFaites étudier la cohérence de votre financement.
Comparez des budgets de financement complets
Ancien avec travaux, achat sur plan ou construction : présentez le prix, les frais et le calendrier. Nos courtiers étudient le prêt principal, les aides possibles et le coût du différé.
Vos questions sur ce financement
Un achat neuf permet-il toujours d'emprunter sur 27 ans ?
Non. La durée supplémentaire correspond à un différé lié au décalage d'entrée dans le logement, dans les conditions du HCSF. Un logement neuf déjà disponible ne donne pas automatiquement droit à cette durée.
Le PTZ ancien exige-t-il seulement 10 % de travaux ?
Non. Le régime courant du PTZ ancien avec travaux en zones B2 et C impose au moins 25 % de travaux éligibles dans le coût total de l'opération, avec les autres conditions du dispositif. Le seuil de 10 % concerne un autre sujet : le différé admis par le HCSF.
Les intérêts intercalaires remboursent-ils le capital ?
Non. Ce sont des intérêts sur les sommes débloquées. Le remboursement du capital dépend du calendrier d'amortissement prévu dans votre offre.
La garantie de livraison remplace-t-elle la garantie bancaire ?
Non. La garantie de livraison concerne l'exécution du contrat de construction. La garantie du crédit couvre le risque de non-remboursement envers la banque.
Page rédigée par
Christophe Probst
Responsable commercial chez Cyberprêt depuis 2010
Christophe relève chaque semaine les taux immobiliers proposés par les banques. Il est aussi le référent pédagogique de Courtage Academy, le centre de formation des courtiers de Cyberprêt.
Son profil LinkedIn · Mis à jour le
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Cyberprêt, courtier en crédit immobilier, ORIAS n° 13 002 284.