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Prêt Immobilier : Faut-il acheter un bien ancien, neuf ou faire constuire

Nous allons voir les avantages et inconvénients de l'acquisition d'un bien immobilier neuf, ancien et de la construction

François Pache

Par François Pache,
Responsable de rédaction et marketing

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Acheter un bien immobilier on le sait, est souvent un projet de toute une vie. Celui-ci représente un investissement conséquent surtout lorsqu’on est primo-accédant.

Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver dans toutes ces offres et de nombreuses questions se posent. Faut-il acheter dans le neuf ? Acheter dans l’ancien ? Quels sont les couts liés par exemple aux frais de notaire, au crédit ? D’autres encore achètent un bien immobilier dans le but de profiter d’avantages fiscaux tels les dispositifs locatifs.

CyberPrêt vous propose un tour d’horizon des questions les plus fréquentes lorsque l’on décide d’investir dans un bien immobilier.

Le prix du m² est plus élevé dans le neuf

Il suffit de se promener dans une ville, pour trouver des chantiers immobiliers en cours. De nombreux appartements sortent régulièrement de terre et les programmes immobiliers sont souvent très alléchants. Alors qu’en est-il du prix d’un bien neuf ?

À bien regarder, force est de constater que le prix au m² dans le neuf est plus élevé que dans l’ancien. Par exemple, dans une ville comme Lyon il faut compter 5613 € du m² dans le neuf pour 4490 € dans l’ancien. À Bordeaux, le prix au m² du neuf s’élève à 4665 € contre 4489 m² dans l’ancien. Mieux vaut donc connaitre le prix au m² dans les principales villes de France.

Si le prix au mètre carré est plus élevé dans le neuf, en revanche il n’y a pas de travaux à prévoir. Les charges de copropriété sont réduites voire inexistantes, car pas de gros investissements collectifs. De plus, les nouvelles normes énergétiques permettent de réaliser des économies sur les factures d’énergie.

Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien

Acheter un bien immobilier inclut également des frais de notaire qui vont venir se rajouter en plus du prix d’achat. Ainsi, les frais de notaire applicables lors d’une acquisition d’un bien immobilier sont généralement évalués entre 7 et 8 % du prix de vente du bien contre 2 à 3 % pour l’immobilier neuf.

Il semble judicieux de bien calculer ses frais de notaire et de se poser les bonnes questions. En effet, si vous achetez dans l’ancien avec des travaux, les frais de notaire ne s’appliquent que sur le prix du bien. De fait, même si le taux de prêt immobilier est plus élevé dans l’ancien, l’opération pourra finalement s’avérer moins couteuse.

Exemple :

  • Bien immobilier neuf : prix du bien 200 000 € -> frais de notaire = 15 700 €.
  • Bien immobilier ancien : Prix du bien 150 000 € + 50 000 € de travaux. Les frais de notaire ne s’appliquent que sur le bien à acheter. Frais de notaire = 12 200 € soit 3500 € d’économie.

Acheter dans l’ancien implique souvent des travaux

Quand on décide d’acheter dans l’ancien, on se confronte souvent à la nécessité de réaliser des travaux. Remise aux normes et énergétiques, rénovations, revêtement extérieur, etc. Néanmoins, il existe certaines mesures financières pour réaliser ces travaux dans l’ancien.

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : sous condition de travaux représentant 25 % du cout total de l’opération (achat + travaux) soit environ un tiers du prix d’achat pour les zones B2 et C.
  • Le Prêt PAS : il permet de financer l’intégralité de l’opération pour les personnes éligibles. Cependant ce prêt ne donnant plus droit aux aides aux logement, il a perdu de son intérêt.
  • Le Prêt Conventionné (PC) : permet le financement à 100 % de l’opération
  • Le PEL : permet de financer jusqu’à 92 000 €
  • Le Prêt Action Logement : offre un financement jusqu’à 40 % du cout total de l’opération, entre 5 000 à 40 000 €.

Acheter dans l’ancien, permet également de s’ouvrir aux négociations. Ainsi, même si le bien compte des travaux à réaliser, grâce à une bonne marge de négociations cela peut devenir un bon investissement. Néanmoins, il faut prendre en compte le fait que si des travaux sont à réaliser, le bien ne sera pas forcément habitable immédiatement.

A retenir

Si vous avez besoin d’en passer par un prêt bancaire, sachez qu’il est plus intéressant de passer par un courtier immobilier que de faire le tour des banques vous-même. En effet, apporteur d’affaires, le courtier peut vous faire bénéficier de conditions plus avantageuses.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), un prêt aidé dédié principalement à l’achat dans le neuf

Si vous envisagez d’acheter dans un bien neuf, le prêt à taux zéro est le meilleur des prêts aidés. En effet, il permet aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété. L’emprunt pour l’achat d’un bien neuf est réalisé sans intérêts à payer.

Ainsi le cout total du crédit est beaucoup moins important. Néanmoins, il comporte certaines conditions pour en profiter :

  • Être primo-accédant
  • Ne pas dépasser un certain plafond de ressources
  • Sélectionner un bien entrant dans les critères du prêt à taux zéro à savoir bien neuf ou bien ancien avec travaux, situés dans les zones éligibles au dispositif PTZ
  • Dans un bien ancien : ce prêt est accordé en contrepartie de la réalisation de travaux importants notamment en termes de rénovation. Les travaux doivent représenter 25 % du cout total de l’opération (achat + travaux) soit environ un tiers du prix d’achat pour les zones B2 et C et réalisés dans les 3 ans suivant la date de signature.

l’achat dans le neuf implique souvent un différé

Lorsqu’on achète dans le neuf, on peut se retrouver devant 2 cas de figure :

  • Le bien est terminé et dans ce cas on a plus qu’à emménager.
  • Le bien fait partie d’un programme immobilier en construction et l’achat dans le neuf implique donc un différé. On parle alors de VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).

Dans la seconde option, il sera peut-être nécessaire de faire appel à un prêt relais ou d’assumer des frais d’intérêts intercalaires. En effet, le financement d’un bien immobilier acquis en VEFA implique un déblocage partiel des fonds et ce, en fonction de l’avancement des travaux.

N'hésitez pas à utiliser notre simulateur afin de calculer le coût des intérêts intercalaires liés à votre projet.

Sachez également que se faire accompagner par un courtier en prêt immobilier vous aidera non seulement à bien comprendre tous ces points mais également et surtout à obtenir de bonnes conditions d’emprunt. Dans le cas d'un achat immobilier en VEFA, votre courtier immobilier pourra notamment vous aider à réduire vos intérêts intercalaires.

Acheter un bien immobilier pour faire de l’investissement locatif

Vous désirez faire un investissement locatif pour préparer votre retraite, transmettre un patrimoine, ou encore profiter d’une défiscalisation ? Plusieurs dispositifs immobiliers s’offrent à vous.

Parmi ceux-ci, on peut citer le dispositif loi Pinel pour un investissement dans un bien neuf ou encore le dispositif Denormandie pour un investissement locatif dans un bien ancien.

Le dispositif loi Pinel porte sur les biens immobiliers neufs. Il implique un engagement de location d’une durée de 6, 9, ou 12 ans. En contrepartie un investisseur bénéficiera d’une défiscalisation dont le pourcentage varie en fonction de la durée d’engagement de location.

L’avantage fiscal peut aller jusqu’à 21 % de défiscalisation répartis sur les 12 années d’engagement. N'hésitez pas à utiliser notre simulateur de défiscalisation Pinel afin de calculer le montant de votre réduction d'impot Pinel.

Le dispositif Denormandie permet quant à lui, de réaliser un investissement locatif, mais dans l’ancien. L’engagement locatif est également de 6, 9 et 12 ans et il faut également réaliser des travaux qui représentent au moins 25 % du montant de l’achat.

Faire construire sa maison ce qu’il faut prendre en compte

Certains préfèreront s’orienter vers la construction pour faire l’acquisition de leur premier bien immobilier. Mais contrairement à un appartement que l’on achète neuf, faire construire sa maison implique un certain nombre de démarches.

  • Trouver le bon terrain pour faire construire.
  • Déterminer son budget et calculer sa capacité d’emprunt, en sachant qu’il faudra le prix du terrain + celui de la maison.
  • Consulter le PLU et s’informer sur le terrain (étude de sol).
  • Trouver le constructeur.
  • Déposer un permis de construire. Il faut compter environ 1500 € à 2000 € pour faire réaliser le dossier accompagnant la demande de permis.

Si vous faites construire votre maison, mieux vaut souscrire à un CCMI, c’est-à-dire un contrat de construction de maison individuelle. Ce contrat vise à protéger la personne qui fait construire sa maison et comprend les plans, le prix, les conditions suspensives, les informations relatives au paiement et au déroulement des travaux avec un échelonnement des travaux. Ce type de contrat comprend obligatoirement des garanties financières et des assurances de parfait achèvement des travaux et dommage ouvrage.

Faire construire sa maison individuelle dans le cadre d’un projet collectif via un programme de construction peut s’avérer être une bonne solution. En effet, vous pourrez bénéficier d’un accompagnement complet pour la réalisation de toutes ces démarches.

Achat d’un terrain constructible

La construction d’une maison individuelle passe inévitablement par l’achat au préalable d’un terrain constructible. Mais acheter un terrain nécessite de prêter une attention particulière à certains points :

  • Vérifier que le terrain est bien constructible. Pour ce faire, il convient d’aller consulter le PLU (Plan local d’urbanisme) en mairie.
  • Contrôler les surfaces de votre terrain. Cela permet d’obtenir le COS (le coefficient d’occupation des sols) qui va déterminer la surface constructible.
  • Vérifier la viabilité du terrain. En effet pour être constructible celui doit impérativement être viabilisé. Ceci veut dire que l’on doit pouvoir permettre de faire tous les raccordements nécessaires à l’eau, électricité, gaz…
  • Vérifier la qualité du terrain. En effet, seule une étude de sol pour déterminer s’il présente des risques dans la qualité de votre terrain : failles, cavité souterraine indécelable à l’œil nu. Certains ont eu la déconvenue de voir leur projet anéanti par une cavité indécelable rendant impossible la construction.
  • Vérifier si d’autres projets de construction sont à venir ou non. Une construction peut en cacher une autre et vous pourriez voir surgir sous vos fenêtres un nouveau lotissement. Il convient donc de se renseigner auprès de la Direction Départementale des Territoires (DDT)

Une fois que vous avez résolu tous ces points, il ne vous reste plus qu’à passer à l’achat à proprement parler. Comme pour tout bien immobilier l’achat d’un terrain constructible en passe par la signature d’un compris et d’un acte définitif chez un notaire.

De fait, des frais de notaire sont à prévoir sur l’achat de votre terrain. Ceux-ci dépendent de la zone d’achat, mais d’une manière générale, ils sont les mêmes que pour l’achat d’un appartement ancien.

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