Prêt en 2 lignes (prêt duo)

Optimisez votre prêt immobilier en le scindant en deux !

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Avec un prêt immobilier à taux fixe, plus la durée d’un crédit immobilier est longue plus le taux obtenu est élevé. Scinder votre financement en 2 prêts immobiliers de durées différentes peut vous permettre de réaliser des économies.

À retenir

Coupler un prêt « long » et un prêt « court »

Lisser les mensualités des deux prêts

Prendre en compte l'intégralité des frais de l'opération : frais de dossier, frais de garantie, etc.

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En pratique, le prêt duo consiste à proposer à l’emprunteur 2 prêts au lieu d’un seul : un prêt « long », sur la durée désirée par l’emprunteur, et un prêt « court », sur une durée plus courte.

L’intérêt de l’opération ? Une partie du capital sera empruntée sur une durée plus courte, et donc à un taux plus bas, avec à la clé des économies sur le coût total des intérêts et de l’assurance emprunteur.

Le prêt le plus long à la mensualité lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.

Exemple

Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, un emprunteur peut obtenir un taux de 1,80 %. Dans ces conditions, la mensualité de son crédit immobilier sera de 1 026,27 €/mois (avec assurance).

Imaginons maintenant que sa banque lui propose plutôt un prêt en 2 lignes : il emprunte toujours une partie du capital sur 20 ans à 1,80 %, mais il emprunte le reste sur 10 ans seulement, à 1,20 %.

Grâce à un calcul d’optimisation de chacun de ces 2 montants (que vous pouvez faire facilement sur notre calculatrice de prêt en 2 lignes), l’emprunteur pourra emprunter 92 494 € sur 10 ans et 107 506 € sur 20 ans :

Exemple de prêt immobilier en 2 lignes

La mensualité totale de ce plan de financement sera de 1 006,12 €/mois (assurance comprise).

Sans consentir de baisse de taux, la banque permet donc à l’emprunteur d’abaisser sa mensualité de 20,15 € et le coût total des intérêts et de l’assurance de 4 835 € !

Le fait de faire plusieurs prêts immobiliers peut augmenter les frais de garantie (Crédit Logement, caution Saccef...).

Dans l’exemple ci-dessus, le surcout pour la caution Crédit Logement est de 692 € et celui de la caution SACCEF est de 386 €.

Les frais de dossier peuvent aussi être augmentés mais c’est assez rare, nous constatons plus souvent que le montant de ces frais est divisé en 2.

Toutes les banques ne proposant pas ce type de montage, et tous les conseillers en agence bancaire ne le maitrisant pas forcément, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier.

Les banques sont souveraines quant à la validation des conditions qu’elles proposent, ainsi que des montages financiers dans la mesure où cela respecte la réglementation. Votre banque peut donc vous présenter un lissage de prêt. Ensuite, c’est à vous de décider si cela peut vous convenir ou non.

C’est en effet envisageable pour un rachat de prêt immobilier. Tout va dépendre de la politique de la banque. N'hésitez pas à simuler votre projet en ligne sur notre site Cyberprêt.com afin d'étudier les solutions de financement avec un expert dédié.

Il est possible dans certains cas de faire racheter les prêts principaux et complémentaires, sans faire racheter le prêt à taux zéro. La banque analyse le risque qu’elle prend en accordant un rachat de prêt tout en ayant la totalité de la garantie financière en cas de défaillance. Idéalement, il faut prévoir un lissage du PTZ avec le nouveau prêt. En renseignant votre projet sur notre simulateur de prêt, soyez contacté par un courtier immobilier à même d'étudier les solutions de financement avec vous.

En général, il faut racheter les deux lignes de prêt concernant un même bien. Cela évite des problèmes de garantie si jamais vous veniez à ne plus assumer une des deux mensualités.

Lorsqu’il y a un montage à deux lignes de prêts imbriqués, le prêt dont la durée est la plus courte est remboursé en priorité, alors que le second commence à rembourser du capital lorsque le premier est terminé. Il y a donc une différence par rapport à un financement en une ligne de prêt.

En général, c’est le prêt avec le taux le plus faible qui est remboursé en priorité. S’il devait y avoir des indemnités de remboursement, alors elles seraient calculées pour chaque prêt en fonction des intérêts de chacun d’eux.

🔍 Vos questions spécifiques sur le prêt duo

Il est possible dans votre cas d’envisager un prêt à paliers afin d’amputer le nouvel emprunt de votre mensualité actuelle. Pour être aiguillé et conseillé par un courtier expert, nous vous invitons à renseigner votre projet immobilier dans notre simulateur de crédit.

Il est possible de faire ces trois prêts de façon distincte, sachant que ce sont des prêts affectés. Certaines banques peuvent toutefois prévoir des paliers afin de maintenir un budget constant. N'hésitez pas simuler votre projet sur notre site Cyberprêt.com afin de pouvoir être conseillé par un expert immobilier.

Les crédits devront être faits auprès du même organisme bancaire et chacun devra être caution solidaire sur le prêt de l’autre.

En effet, tout ceci est normal. Il s'agit de deux prêts lissés sur des durées différentes, et la banque a mis en place un palier à la hausse sur le prêt le plus long. Vous avez la possibilité de vérifier de tels calculs grâce à nos outils de simulation à votre entière disposition sur le site.

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