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Prêt en 2 lignes (prêt duo)

Optimisez votre prêt immobilier en le scindant en deux !

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Courtier expert

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Avec un prêt immobilier à taux fixe, plus la durée d’un crédit immobilier est longue plus le taux obtenu est élevé. Scinder votre financement en 2 prêts immobiliers de durées différentes peut vous permettre de réaliser des économies.

A retenir

Coupler un prêt "long" et un prêt "court"

Lisser les mensualités des deux prêts

Prendre en compte l'intégralité des frais de l'opération : frais de dossier, frais de garantie, etc.

Le principe du prêt en 2 lignes

En pratique, le prêt duo consiste à proposer à l’emprunteur 2 prêts au lieu d’un seul : un prêt « long », sur la durée désirée par l’emprunteur, et un prêt « court », sur une durée plus courte.

L’intérêt de l’opération ? Une partie du capital sera empruntée sur une durée plus courte, et donc à un taux plus bas, avec à la clé des économies sur le coût total des intérêts et de l’assurance emprunteur.

Le prêt le plus long à la mensualité lissée avec celle du prêt le plus court afin d’obtenir une mensualité constante sur toute la période.

Exemple

Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, un emprunteur peut obtenir un taux de 1,80 %. Dans ces conditions, la mensualité de son crédit immobilier sera de 1 026,27 €/mois (avec assurance).

Imaginons maintenant que sa banque lui propose plutôt un prêt en 2 lignes : il emprunte toujours une partie du capital sur 20 ans à 1,80 %, mais il emprunte le reste sur 10 ans seulement, à 1,20 %.

Grâce à un calcul d’optimisation de chacun de ces 2 montants (que vous pouvez faire facilement sur notre calculatrice de prêt en 2 lignes), l’emprunteur pourra emprunter 92 494 € sur 10 ans et 107 506 € sur 20 ans :

Exemple de prêt immobilier en 2 lignes

La mensualité totale de ce plan de financement sera de 1 006,12 €/mois (assurance comprise).

Sans consentir de baisse de taux, la banque permet donc à l’emprunteur d’abaisser sa mensualité de 20,15 € et le coût total des intérêts et de l’assurance de 4 835 € !

Les inconvénients du prêt duo

Le fait de faire plusieurs prêts immobiliers peut augmenter les frais de garantie (Crédit Logement, caution Saccef...).

Dans l’exemple ci-dessus, le surcout pour la caution Crédit Logement est de 692 € et celui de la caution SACCEF est de 386 €.

Les frais de dossier peuvent aussi être augmentés mais c’est assez rare, nous constatons plus souvent que le montant de ces frais est divisé en 2.

Toutes les banques ne proposant pas ce type de montage, et tous les conseillers en agence bancaire ne le maitrisant pas forcément, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier.

Vos questions / Nos réponses

Trier par :

Ange95800, le 03/12/20 à 23h40

Nous avons 13 ans d ecart, je suis plus vieille mais fonctionnaire et avons un prêt consommation en cours
Nous avons droit à un ptz , que nous conseillez vous ?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 04/12/20 à 9h40

Bonjour Ange95800
Je vous conseille de faire une simulation sur notre site, qu'un conseiller spécialisé dans les agents du service public puisse faire le point sur vos besoins et les solutions de financement.

Paul2b, le 06/10/20 à 17h18

J ai l intention d acheter en ancien en primo accédant un bien de 157000 euros.
Je verse 80000 en apport et je demande un prest action logement de 40000 à 0.5% sur 25 ans soit 148 euros avec assurance.
J ai sollicité un pret de 50000 à la banque postale qui a été proposé au taux de 0.95 soit 320 assurance comprise sur 15 ans.
Le cumul des 2 traités correspond à un taux d endettement de 28 % sur 15 ans et 9 % sur les 10 dernières années.
Mon problème est que la BP veut me laisser les 2 prêts et rechigne à financer le prêt que je demande .
Ont ils la légitimité pour m obliger un lissage?
Merci de vos conseils.

 Rédaction CyberPrêt.com, le 06/10/20 à 17h20

Bonjour Paul2b,
Les banques sont souveraines quant à la validation des conditions qu'elles proposent ainsi que des montages financiers, dans la mesure où cela respecte la réglementation.
La banque postale peut donc vous présenter un montage avec lissage.
C'est à vous de décider si cela peut vous convenir ou non et de leur en faire part.

max_ttrt, le 20/09/20 à 16h26

Bonjour. Une banque me propose un prêt duo sous forme de crédit immobilier sur 25 ans. Les données sont les suivantes :

- 1er mensualité à 180 : 1.15% pour des mensualités à 1225€.
- 181 à 300 : 1.50% pour des mensualités à 142 687€.

Ma question est : QUEL EST LE TAUX MOYEN ET QUEL EST CE CALCUL?

 Rédaction CyberPrêt.com, le 20/09/20 à 17h26

Bonjour max_ttrt,
Pour définir le taux moyen, il faut prendre le capital emprunté cumulé des deux lignes de prêt et la mensualité lissée.
Vous utilisez ensuite notre calculatrice de crédit immobilier en souhaitant rechercher un taux.
Cela va vous le calculer.

COLIBRI290, le 04/04/20 à 7h33

Bonjour
Lors de mon achat immobilier en 2014, j'ai souscrit 3 prêts : un prêt patronal, un PTZ plus et un Prêt classique. Puis je faire racheter uniquement les deux premiers prêts par une autre banque et conserver mon PTZ dans ma banque d'origine? Ai je plutôt intérêt à faire lisser mon nouveau prêt avec le PTZ (qui se terminera dans 18 ans) ou à souscrire le nouveau prêt sur 15 ans étant donné que mon taux d'endettement le permet?
Merci

 Rédaction CyberPrêt.com, le 04/04/20 à 10h33

Bonjour COLIBRI290,
Il est possible dans certains cas de faire racheter les prêts principaux et complémentaires sans faire racheter le prêt à taux zéro.
La banque analysera le risque qu'elle prendrait en accordant un rachat de prêt tout en ayant pas la totalité de la garantie financière en cas de défaillance.

Maya40, le 05/12/19 à 12h54

Nous avons une grande différence d'âge, peut on envisager de faire chacun un crédit pour l'achat d'une maison et associer nos credits ? Merci pour votre réponse

 Rédaction CyberPrêt.com, le 05/12/19 à 12h58

Bonjour Maya40,
Les crédits devront être faits auprès du même organisme bancaire et chacun devra être caution solidaire sur le prêt de l'autre.

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