Prêt progressif

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Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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Le prêt progressif est un prêt immobilier dont les mensualités augmentent chaque année en fonction d’un pourcentage connu à l’avance (en général de 1 ou 2 %). Peu connu du grand public, ce type de prêt fonctionne aussi bien sur un crédit immobilier à taux fixe que sur un crédit immobilier à taux variable. Il permet d'augmenter le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs ou de diminuer le coût total du crédit immobilier.

A retenir

Pour un crédit immobilier à taux fixe ou taux variable ;

Augmentation annuelle des mensualités de 1 à 2 % ;

En anticipation d'une augmentation des revenus des emprunteurs ;

Objectifs : réduire la durée d'emprunt et gagner en pouvoir d'achat immobilier.

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Le prêt progressif est un crédit qui prévoit une augmentation régulière de sa mensualité chaque année. La plupart du temps, cette augmentation est de 1 %, mais elle peut atteindre 1,5 ou 2 %, selon la banque et la durée du prêt immobilier.

Exemple :

Pour un prêt de 160 000 € sur 15 ans à un taux fixe de 1,15 %, avec une hausse de 1 % des mensualités par an, on obtient :

Année Mensualités
1 904,14 €/mois
2 913,18 €/mois
3 922,31 €/mois
4 931,53 €/mois
5 940,85 €/mois
6 950,26 €/mois
7 959,76 €/mois
8 969,36 €/mois
9 979,05 €/mois
10 988,84 €/mois
11 998,73 €/mois
12 1 008,72 €/mois
13 1 018,80 €/mois
14 1 028,99 €/mois
15 1 039,28 €/mois

Tout l’intérêt de ce prêt immobilier réside dans le fait que ses mensualités sont plus faibles au début qu’à la fin. En conséquence, le prêt progressif est plus particulièrement destiné :

  • Aux fonctionnaires dont les revenus vont évoluer avec les changements d'échelons ;
  • Aux jeunes emprunteurs arrivés dans la vie active depuis peu de temps mais ayant de bonnes perspectives d’évolution ;
  • Aux investisseurs locatifs dont les revenus fonciers vont croître en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).

Les mensualités d'un prêt progressif augmentent généralement de 1 % par an, un niveau qui est donc bien inférieur à celui de l'inflation. Pour la plupart des emprunteurs (notamment les fonctionnaires titulaires), l'augmentation des revenus compensera largement la hausse des mensualités.

Augmenter son pouvoir d'achat immobilier

C’est essentiellement la mensualité de départ d’un prêt immobilier qui est prise en compte pour le calcul de l’endettement. Les emprunteurs peuvent donc obtenir un montant de prêt immobilier plus important avec un prêt progressif qu’avec un prêt amortissable classique.

Réduire le coût total d’un prêt immobilier

Le prêt progressif peut également permettre de réaliser des économies en termes d’intérêts. En effet, puisque les mensualités du prêt augmentent, pour un même montant et une même mensualité initiale, la durée est plus courte.

Exemple :

Un jeune emprunteur a des revenus de 1 800 € par mois. Il souhaite des mensualités initiales avoisinant les 600 € par mois (soit 33 % d’endettement) pour un emprunt total de 150 000 € à 2 % sur 25 ans.

  • Prêt classique (à mensualité constante) : 150 000 € sur 25 ans, soit 635,78 €/mois ;
  • Prêt progressif : 150 000 € sur 25 ans, pour une mensualité allant de 568,61 € la première année à 721,98 € la dernière année ;
  • « Emprunter plus » avec un prêt progressif : 167 720 € sur 25 ans, mensualité de départ identique à celle du prêt à mensualités constantes (635,78 €/mois) ;
  • « Réduction de durée » avec un prêt progressif : 150 000 € sur 22 ans, mensualité de départ proche de celle du prêt à mensualités constantes (636,87 €/mois).

Bien que le prêt progressif se présente comme une solution idéale en fonction de certains profils, il peut présenter quelques inconvénients. Puisque tout le principe revient à une augmentation progressive des mensualités avec le temps, une négociation pour revoir à la baisse vos échéances de crédit est impossible. Ainsi, il y a :

  • Moins de flexibilité concernant son crédit immobilier ;
  • Plus aucune négociation de la baisse des mensualités possible ;
  • Un renoncement à la modularité.

Concernant le prêt progressif, il s’agit d’un taux fixe. La banque organise contractuellement une modulation des échéances chaque année en fonction d’un pourcentage défini à l’avance. Cette solution permet de commencer le prêt avec des mensualités moins élevées qu’avec un prêt amortissable classique.

Le coût du prêt progressif va dépendre de la durée du prêt et de son taux de progressivité. En moyenne, il permet d’accéder à une enveloppe d’acquisition plus importante ou une mensualité plus basse. Il s’agit d’une facilité en début de prêt, car les mensualités sont amenées à s’accroître vers la fin du prêt. Toutefois, son coût global vaut les intérêts d’un prêt classique à conditions égales.

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