Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.

Évidemment, la banque exige plusieurs garanties pour accorder ce type de prêt. Il nécessite un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée en fonction des banques et du profil des investisseurs. Cet apport est garanti grâce à un nantissement sur un placement de type assurance-vie. L’emprunteur doit mensuellement enrichir ce placement pour, à la fin du prêt, le solder pour rembourser l’organisme financier.

Le prêt in fine est intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu et sur la CSG/CRDS. Les intérêts d’emprunt ne peuvent cependant pas créer de déficit foncier !

Le prêt in fine ne s’adresse pas à tous les profils emprunteurs puisqu’il implique une solidité financière et une excellente gestion de ses ressources qui ne sont pas à la portée de toutes les bourses. De plus, la présence d’un apport important est indispensable dans la constitution de ce montage. Il concerne en majeure partie les investisseurs éligibles à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ancien ISF) ou les non-résidents fiscaux.

De par sa construction, le prêt in fine s’adapte plus favorablement aux investissements locatifs et concerne difficilement l’achat d’une résidence principale. Le cas échéant, la banque vous conseillera un prêt amortissable.

Le prêt in fine présente de très nombreux avantages pour ceux qui peuvent y prétendre. Tout dédié à l’investissement locatif, voici ses principales qualités :

• Il permet une intéressante réduction d’impôt car, plus vous payez d’intérêts, moins la charge foncière sera lourde ;
• Il est possible d’être exempté de l’impôt sur la fortune immobilière en fonction du montant de l’emprunt ;
• Il offre de jouir rapidement d’un revenu locatif qui sera le plus souvent supérieur aux mensualités dues et permettra d’accuser les coûts.

Comme vous l’aurez compris, le prêt in fine ne s’adresse pas à tous les profils et n’est pas adapté pour tous les types de projet immobilier. Voici les défauts et risques auxquels il faut s’attendre :

• Le taux d’intérêt est supérieur à celui d’un prêt amortissable et les mensualités ne connaissent aucune réduction dans le temps, à dessein pour la banque de compenser le risque pris dans un prêt in fine ;
• Il demeure très exclusif puisqu’il concerne des profils emprunteurs très précis. Cela nécessite d’épargner tout au long de l’emprunt pour s’acquitter du capital dans sa totalité à la dernière échéance du crédit ;
• Il est presque inéluctable d’avoir recours au nantissement pour garantir son emprunt, complexifiant grandement l’opération ;
• Ce prêt est impossible sans un apport intéressant.

Le prêt amortissable est un prêt classique, utilisé par la majorité des acheteurs. Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital.

Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue. S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé.

La réponse dépend essentiellement de votre dossier :

• Les détails de votre projet : montant, durée, loyer à percevoir, etc.
• Votre situation financière en général : revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspectives d'évolution.

L'aide d'un courtier immobilier spécialisé est souvent indispensable pour prendre la bonne décision.

Sachez toutefois que le prêt in fine est une option à retenir systématiquement lorsque deux critères sont réunis :

• Il s’agit d’un investissement locatif ;
• Vous disposez d’un apport intéressant.