Prêt amortissable ou prêt in fine ?
Si vous souhaitez optimiser votre imposition, le prêt in fine peut être la solution !
Par Christophe Probst,
Responsable commercial
Il est possible de financer un bien immobilier avec deux types de prêt : le prêt amortissable ou le prêt in fine. La formule amortissable est la plus fréquente. Elle s’applique lors de l’acquisition d’une résidence principale.
Le prêt in fine, qui est généralement plus onéreux, concerne davantage les investisseurs éligibles à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex ISF) ou les non-résidents fiscaux.
Prêt in fine : pour les investissements locatifs et les foyers fortement imposés
Prêt amortissable : pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire
Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.
Évidemment, la banque exige plusieurs garanties pour accorder ce type de prêt. Il nécessite un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée en fonction des banques et du profil des investisseurs. Cet apport est nanti sur un placement de type assurance-vie. L’emprunteur doit mensuellement enrichir ce placement pour, à la fin du prêt, le solder pour rembourser l’organisme financier.
Le prêt in fine est intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu et sur la CSG/CRDS. Les intérêts d’emprunt ne peuvent cependant pas créer de déficit foncier !
Bien qu'il n'y ait pas d'amortissement, le code général des impôts, à travers l'article 974, prévoit que les dettes correspondant à des prêts IN FINE contractés pour l'achat d'un bien ou droit immobilier imposable font l’objet d’une déduction dégressive sur la durée du contrat.
Exemple :
Pour une somme empruntée de 500 000 € financé sur 15 ans en prêt IN FINE, à partir de mars 2018 et pour un contribuable éligible à l’IFI.
Au titre de l’IFI 2019, la dette sera déductible dans sa totalité car aucune année pleine ne s’est écoulée au 1er janvier 2019, date du fait générateur de l’impôt
Au titre de l’IFI 2020, la déduction de la dette sera amputée à hauteur de 1/15eme de la somme empruntée, soit :
500 000 € - (500 000 € x 1/15) : 500 000 € - 33 333 € : 466 667 € à déduire.
Et ainsi de suite...
En effet, la loi a été modifiée pour limiter les réductions de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière en prévoyant ces modalités particulières de calcul de déduction de la dette.
| Durée | Excellent | Bon | Moyen |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 1.15 % | 1.35 % | 1.85 % |
| 10 ans | 1.50 % | 1.70 % | 1.90 % |
| 12 ans | 1.65 % | 1.85 % | 2.10 % |
| 15 ans | 1.80 % | 2.00 % | 2.35 % |
| 20 ans | 2.00 % | 2.20 % | 2.45 % |
Taux actuels (hors assurances) mis à jour le mercredi 18 mai 2022.
Le prêt amortissable est un prêt classique, utilisé par la majorité des acheteurs. Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital.
Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue. S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé.
La réponse dépend essentiellement de votre dossier :
- Les détails de votre projet : montant, durée, loyer à percevoir, etc.
- Votre situation financière en général : revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspectives d'évolution.
L'aide d'un courtier immobilier spécialisé est souvent indispensable pour prendre la bonne décision.
Sachez toutefois que le prêt in fine est une option à retenir systématiquement lorsque deux critères sont réunis :
- Il s’agit d’un investissement locatif ;
- Vous disposez d’un apport intéressant.
En revanche, si vous financez votre résidence principale ou secondaire, le prêt in fine n’aura que très peu d’intérêt. Le taux d’intérêt est supérieur à un prêt amortissable et vous ne pourrez pas profiter de la déduction fiscale si le bien n’est pas loué.
Exemple d’emprunt de 200 000 euros sur 15 ans :
Prix achat : 200 000 €
Durée d’emprunt : 15 ans
Nombre de parts fiscales du foyer : 3
Revenu net annuel (hors foncier) : 45 000 € revalorisé tous les ans de 2 %
Nombre de bien locatif : 1 appartement
Loyer mensuel perçu pour ce bien : 800 € (hors charges) revalorisé tous les ans de 1,5 %
La banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30 % du capital emprunté, soit 60 000 €. Le rendement sécuritaire de cette assurance-vie est de 1,50 %.
Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :
| Prêt amortissable | Prêt in fine | |
|---|---|---|
| Montant | 140 000 € | 200 000 € |
| Durée | 15 ans | 15 ans |
| Taux | 1,13 % | 1,55 % |
| Mensualité du prêt | 847,16 € | 258,33 € |
| Nantissement mensuel de l'assurance-vie | 0 € | 619,04 € |
| Loyer | 800 € | 800 € |
| Effort mensuel | 45,92 € | 77,37 € |
Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :
| Prêt amortissable | Prêt in fine | |
|---|---|---|
| Apport personnel | 60 000 € | 60 000 € |
| Versements sur adossement | 0 € | 111 427 € |
| Amortissement du capital | 140 000 € | 0 € |
| Intérêts versés | 12 266 € | 46 500 € |
| Impôts sur le revenu payés en 15 ans | 73 491 € | 58 808 € |
| Total des dépenses | 212 489 € | 217 927 € |
| Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) | 76 310 € | 66 753 € |
| Total des dépenses avec impôts | 288 638 € | 284 680 € |
Finalement, malgré un taux et des intérêts plus élevés, le prêt in fine permet d'économiser 3 958 € grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.
