Prêt amortissable ou prêt in fine ?
Si vous souhaitez optimiser votre imposition, le prêt in fine peut être la solution !
Il est possible de financer un bien immobilier avec deux types de prêt : le prêt amortissable ou le prêt in fine. La formule amortissable est la plus fréquente. Elle s’applique lors de l’acquisition d’une résidence principale. Le prêt in fine qui est généralement plus onéreux, concerne davantage les investisseurs éligibles à l'Impôt sur la Fortunie Immobilière (IFI, ex ISF) ou les non-résidents fiscaux.
Prêt in fine : pour les investissements locatifs et les foyers fortement imposés
Prêt amortissable : pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire
Qu’est-ce que le prêt in fine ?
Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.
Evidemment, la banque exige plusieurs garanties pour accorder ce type de prêt. Il nécessite un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée en fonction des banques et du profil des investisseurs. Cet apport est nanti sur un placement de type assurance-vie. L’emprunteur doit mensuellement enrichir ce placement pour, à la fin du prêt, la solder pour rembourser l’organisme financier.
Le prêt in fine est intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu et sur la CSG/CRDS. Les intérêts d’emprunt ne peuvent cependant pas créer de déficit foncier !
Contrairement au prêt amortissable, le crédit in fine a un impact constant sur votre IFI puisque, dans la mesure où vous ne remboursez pas de capital à la banque, la valeur vénale du bien est nulle jusqu'à la dernière mensualité. L'épargne nantie est placée sur un contrat d’assurance-vie qui fructifie, permettant d’engendrer une rente supplémentaire.
| Durée | Excellent | Bon | Moyen |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 1.15 % | 1.35 % | 1.85 % |
| 10 ans | 1.50 % | 1.70 % | 1.90 % |
| 12 ans | 1.65 % | 1.85 % | 2.10 % |
| 15 ans | 1.80 % | 2.00 % | 2.35 % |
| 20 ans | 2.00 % | 2.20 % | 2.45 % |
Taux actuels (hors assurances) mis à jour le 21 janvier 2020.
Qu’est-ce que le prêt amortissable ?
Le prêt amortissable est un prêt classique, utilisé par la majorité des acheteurs. Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital.
Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue. S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé.
Prêt in fine ou amortissable : comment bien choisir ?
La réponse dépend essentiellement de votre dossier :
- Les détails de votre projet : montant, durée, loyer à percevoir, etc.
- Votre situation financière en général : revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspectives d'évolution.
L'aide d'un conseiller spécialisé est souvent indispensable pour prendre la bonne décision.
Sachez toutefois que le prêt in fine est une option à retenir systématiquement lorsque deux critères sont réunis :
- Il s’agit d’un investissement locatif ;
- Vous disposez d’un apport intéressant.
En revanche, si vous financez votre résidence principale ou secondaire, le prêt in fine n’aura que très peu d’intérêt. Le taux d’intérêt est supérieur à un prêt amortissable et vous ne pourrez pas profiter de la déduction fiscale si le bien n’est pas loué.
Exemple d’emprunt de 200 000 euros sur 15 ans :
Prix achat : 200 000 €
Durée d’emprunt : 15 ans
Nombre de parts fiscales du foyer : 3
Revenu net annuel (hors foncier) : 45 000 € revalorisé tous les ans de 2 %
Nombre de bien locatif : 1 appartement
Loyer mensuel perçu pour ce bien : 800 € (hors charges) revalorisé tous les ans de 1,5 %
La banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30 % du capital emprunté, soit 60 000 €. Le rendement sécuritaire de cette assurance-vie est de 1,50 %.
Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :
| Prêt amortissable | Prêt in fine | |
|---|---|---|
| Montant | 140 000 € | 200 000 € |
| Durée | 15 ans | 15 ans |
| Taux | 1,13 % | 1,55 % |
| Mensualité du prêt | 847,16 € | 258,33 € |
| Nantissement mensuel de l'assurance-vie | 0 € | 619,04 € |
| Loyer | 800 € | 800 € |
| Effort mensuel | 45,92 € | 77,37 € |
Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :
| Prêt amortissable | Prêt in fine | |
|---|---|---|
| Apport personnel | 60 000 € | 60 000 € |
| Versements sur adossement | 0 € | 111 427 € |
| Amortissement du capital | 140 000 € | 0 € |
| Intérêts versés | 12 266 € | 46 500 € |
| Impôts sur le revenu payés en 15 ans | 73 491 € | 58 808 € |
| Total des dépenses | 212 489 € | 217 927 € |
| Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) | 76 310 € | 66 753 € |
| Total des dépenses avec impôts | 288 638 € | 284 680 € |
Finalement, malgré un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 3 958 euros grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.
Vos questions / Nos réponses
fmh, le 03/12/19 à 15h41
J'aimerais prendre un prêt IN FINE de 240.000€ sur 15 ans avec un apport bloqué de 100.000€.
Suis-je obligé de contracter en plus une assurance sur ce prêt comme pour un prêt amortissable ?
Merci d'avance pour votre réponse.
Cordialement.
Rédaction CyberPrêt.com, le 03/12/19 à 15h50
Bonjour fmh,
Il n'y a aucune obligation d'assurance pour un prêt immobilier. Cependant, les banques demandent qu'il y ait une assurance de prise afin que vous soyez couvert en cas d'accident ou de maladie.
Il y a fort peu de chance que les banques acceptent le financement sans cette couverture malgré l'apport d'environs 40% en nantissement.
Jos, le 22/11/19 à 19h06
Bonjour ,
J’ai dans l’idée de faire prêt on fine mais un conseiller m’a dit que l apport initial avait changé au mois d’octobre et qu’il fallait faire un apport d’environ 70% de la somme du bien .
Cela est-il exact ?
Merci
Rédaction CyberPrêt.com, le 23/11/19 à 10h06
Bonjour Jos,
La notion d'apport dans le cas d'un prêt IN FINE est lié aux politiques de recevabilité des banques. Il n'y a pas de règle spécifique.
Des solutions existent avec un apport inférieur à 70%.
N'hésitez pas à faire une simulation qu'un conseiller spécialisé puisse prendre contact avec vous.
Phils, le 17/11/19 à 13h43
Bonjour, peut on envisager un prêt in fine hypothécaire, adossé sur ma résidence principale( valeur du double du prêt)?
Taux actuel?
Frais de dossier?
Frais de courtage?
Merci pour votre retour
Cordialement
Rédaction CyberPrêt.com, le 00/00/00 à 0h00
Bonjour Phils,
Je vous invite à faire une simulation sur notre site afin qu'un conseiller spécialisé puisse prendre en charge votre dossier et vous présenter les solutions ainsi que les frais inhérents.
Eliot, le 05/10/19 à 4h59
franck.liotard.auditeur
Bonjour
Je possède un ensemble de biens en indivisions avec mes frères.
Ces biens génèrent un revenu locatifs mensuel.
Je souhaiterai acquérir un de ses biens et rembourser les parts de mes frères.
Est il plus intéressant d’envisager un prêt in fine ou un prêt amortissable?
Cdlt
Rédaction CyberPrêt.com, le 07/10/19 à 9h59
Bonjour Eliot,
Pour pouvoir mettre en place un prêt IN FINE, il faut prévoir d'immobiliser de l'épargne qui devra grossir jusqu'à hauteur du capital prêté d'ici à la fin du prêt. Ce montage permet de maintenir un volume constant d'intérêts déductibles des revenus fonciers.
Maintenant, le prêt amortissable permet de rembourser progressivement la banque et de ne pas immobilier votre épargne.
Par contre le volume des intérêts baisse au fur et à mesure que les mois s'écoulent.
naya75, le 23/09/19 à 23h00
Bonsoir,
Mon époux et moi, sommes mariés sous le régime de la participation aux acquêts. Nous avons chacun constitué une épargne que nous avons déposé sur 2 assurance-vie distinctes. Nous envisageons d'investir grâce un prêt in fine adossé à nos assurance-vies. Sommes-nous tenus de prendre 2 prêts distincts, nos garanties étant distinctes ?
Merci d'avance pour votre retour.
Rédaction CyberPrêt.com, le 24/09/19 à 10h00
Bonjour naya75,
S'agissant d'un bien commun, il faut faire un prêt en indivision au deux noms avec une caution solidaire entre acquéreur.
Il est tout à fait possible de nantir deux contrats d'assurance vie en adossement d'un prêt IN FINE.
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