Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Si vous souhaitez optimiser votre imposition, le prêt in fine peut être la solution !

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Responsable commercial

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>Prêt amortissable ou prêt in fine ? La réponse est oui.

Il est possible de financer un bien immobilier avec deux types de prêt : le prêt amortissable ou le prêt in fine. La formule amortissable est la plus fréquente. Elle s’applique lors de l’acquisition d’une résidence principale.

Le prêt in fine, qui est généralement plus onéreux, concerne davantage les investisseurs éligibles à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex ISF) ou les non-résidents fiscaux.

À retenir

Prêt in fine : pour les investissements locatifs et les foyers fortement imposés

Prêt amortissable : pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire

Avancement de votre projet immobilier

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Le prêt in fine permet à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est quant à lui remboursé d’un seul coup, à la dernière mensualité.

Évidemment, la banque exige plusieurs garanties pour accorder ce type de prêt. Il nécessite un apport minimal variant de 10 à 50 % de la somme empruntée en fonction des banques et du profil des investisseurs. Cet apport est garanti grâce à un nantissement sur un placement de type assurance-vie. L’emprunteur doit mensuellement enrichir ce placement pour, à la fin du prêt, le solder pour rembourser l’organisme financier.

Le prêt in fine est intéressant du point de vue fiscal puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus, ce qui permet de réaliser une importante économie d’impôts sur le revenu et sur la CSG/CRDS. Les intérêts d’emprunt ne peuvent cependant pas créer de déficit foncier !

Bien qu'il n'y ait pas d'amortissement, le code général des impôts, à travers l'article 974, prévoit que les dettes correspondant à des prêts IN FINE contractés pour l'achat d'un bien ou droit immobilier imposable font l’objet d’une déduction dégressive sur la durée du contrat.

Exemple :

Pour une somme empruntée de 500 000 € financé sur 15 ans en prêt IN FINE, à partir de mars 2018 et pour un contribuable éligible à l’IFI.

Au titre de l’IFI 2019, la dette sera déductible dans sa totalité car aucune année pleine ne s’est écoulée au 1er janvier 2019, date du fait générateur de l’impôt

Au titre de l’IFI 2020, la déduction de la dette sera amputée à hauteur de 1/15eme de la somme empruntée, soit :
500 000 € - (500 000 € x 1/15) : 500 000 € - 33 333 € : 466 667 € à déduire.

Et ainsi de suite...

En effet, la loi a été modifiée pour limiter les réductions de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière en prévoyant ces modalités particulières de calcul de déduction de la dette.

Durée Excellent Bon Moyen
7 ans 1.15 % 1.35 % 1.85 %
10 ans 1.50 % 1.70 % 1.90 %
12 ans 1.65 % 1.85 % 2.10 %
15 ans 1.80 % 2.00 % 2.35 %
20 ans 2.00 % 2.20 % 2.45 %

Taux actuels (hors assurances) mis à jour le mardi 29 novembre 2022.

Le prêt in fine ne s’adresse pas à tous les profils emprunteurs puisqu’il implique une solidité financière et une excellente gestion de ses ressources qui ne sont pas à la portée de toutes les bourses. De plus, la présence d’un apport important est indispensable dans la constitution de ce montage. Il concerne en majeure partie les investisseurs éligibles à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ancien ISF) ou les non-résidents fiscaux.

De par sa construction, le prêt in fine s’adapte plus favorablement aux investissements locatifs et concerne difficilement l’achat d’une résidence principale. Le cas échéant, la banque vous conseillera un prêt amortissable.

Le prêt in fine présente de très nombreux avantages pour ceux qui peuvent y prétendre. Tout dédié à l’investissement locatif, voici ses principales qualités :

  • Il permet une intéressante réduction d’impôt car, plus vous payez d’intérêts, moins la charge foncière sera lourde ;
  • Il est possible d’être exempté de l’impôt sur la fortune immobilière en fonction du montant de l’emprunt ;
  • Il offre de jouir rapidement d’un revenu locatif qui sera le plus souvent supérieur aux mensualités dues et permettra d’accuser les coûts.

Comme vous l’aurez compris, le prêt in fine ne s’adresse pas à tous les profils et n’est pas adapté pour tous les types de projet immobilier. Voici les défauts et risques auxquels il faut s’attendre :

  • Le taux d’intérêt est supérieur à celui d’un prêt amortissable et les mensualités ne connaissent aucune réduction dans le temps, à dessein pour la banque de compenser le risque pris dans un prêt in fine ;
  • Il demeure très exclusif puisqu’il concerne des profils emprunteurs très précis. Cela nécessite d’épargner tout au long de l’emprunt pour s’acquitter du capital dans sa totalité à la dernière échéance du crédit ;
  • Il est presque inéluctable d’avoir recours au nantissement pour garantir son emprunt, complexifiant grandement l’opération ;
  • Ce prêt est impossible sans un apport intéressant.

Le prêt amortissable est un prêt classique, utilisé par la majorité des acheteurs. Les mensualités du prêt immobilier amortissable incluent une part d’intérêts et une part de capital.

Au fur et à mesure du remboursement, la part de capital augmente alors que la part d’intérêts diminue. S’il s’agit d’un remboursement s’étalant sur une longue durée, l’emprunteur peut être amené à régler plus d’intérêts que de capital lors des premières années, notamment lorsque le taux nominal est élevé.

La réponse dépend essentiellement de votre dossier :

  • Les détails de votre projet : montant, durée, loyer à percevoir, etc.
  • Votre situation financière en général : revenus professionnels, revenus fonciers globaux, situation familiale, perspectives d'évolution.

L'aide d'un courtier immobilier spécialisé est souvent indispensable pour prendre la bonne décision.

Sachez toutefois que le prêt in fine est une option à retenir systématiquement lorsque deux critères sont réunis :

  • Il s’agit d’un investissement locatif ;
  • Vous disposez d’un apport intéressant.

En revanche, si vous financez votre résidence principale ou secondaire, le prêt in fine n’aura que très peu d’intérêt. Le taux d’intérêt est supérieur à un prêt amortissable et vous ne pourrez pas profiter de la déduction fiscale si le bien n’est pas loué.

Exemple d’emprunt de 200 000 euros sur 15 ans :

Prix achat : 200 000 €

Durée d’emprunt : 15 ans

Nombre de parts fiscales du foyer : 3

Revenu net annuel (hors foncier) : 45 000 € revalorisé tous les ans de 2 %

Nombre de bien locatif : 1 appartement

Loyer mensuel perçu pour ce bien : 800 € (hors charges) revalorisé tous les ans de 1,5 %

La banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30 % du capital emprunté, soit 60 000 €. Le rendement sécuritaire de cette assurance-vie est de 1,50 %.


Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :

  Prêt amortissable Prêt in fine
Montant 140 000 € 200 000 €
Durée 15 ans 15 ans
Taux 1,13 % 1,55 %
Mensualité du prêt 847,16 € 258,33 €
Nantissement mensuel de l'assurance-vie 0 € 619,04 €
Loyer 800 € 800 €
Effort mensuel 45,92 € 77,37 €

Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :

  Prêt amortissable Prêt in fine
Apport personnel 60 000 € 60 000 €
Versements sur adossement 0 € 111 427 €
Amortissement du capital 140 000 € 0 €
Intérêts versés 12 266 € 46 500 €
Impôts sur le revenu payés en 15 ans 73 491 € 58 808 €
Total des dépenses 212 489 € 217 927 €
Impôts payés en 15 ans (CSG-CRDS compris) 76 310 € 66 753 €
Total des dépenses avec impôts 288 638 € 284 680 €

Finalement, malgré un taux et des intérêts plus élevés, le prêt in fine permet d'économiser 3 958 € grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.

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Comparez le prêt amortissable et le pret in fine.

La notion d’apport dans le cas d’un prêt in fine est liée aux politiques de recevabilité des banques. Il n’y a pas de règles spécifiques.

En général, à la mise en place du prêt, la banque prévoit le versement de primes périodiques sur le contrat d’assurance-vie afin que vous ne vous retrouviez pas dans une telle situation. Si jamais cela devait arriver, il faudra soit compenser par une autre épargne, soit par la vente du bien, soit demander à transformer le prêt in fine en prêt amortissable (à condition que la banque accepte).

Il est possible de faire des remboursements anticipés, soit sur fonds propres, soit liés à la vente du bien. Malgré tout, il faut faire attention au contrat de prêt signé, il pourrait y avoir des frais de remboursement anticipé exigés par l’organisme prêteur.

Il est possible de prévoir un prêt in fine pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Attention cependant, les banques demandent à ce que les acquéreurs mettent en nantissement des actifs financiers à une hauteur de 20 à 50 %. Elles peuvent aussi exiger que les acquéreurs capitalisent sur les supports financiers chaque mois. il n’est pas certain que les charges générées soient inférieures à des mensualités de prêt amortissable.

Ce n’est pas une obligation. Le prêt in fine peut être garanti par un produit financier mis en nantissement. En fonction du support financier et des risques de perte de capital, les banques ont tendance à demander une garantie supplémentaire. Cette dernière peut prendre la forme d’une hypothèque.

En effet, le contrat d’assurance-vie est soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les plus-values. Pour les contrats d’une durée supérieure ou égale à 8 ans, il y a un abattement annuel de 4 600 € pour un célibataire ou de 9 200 € pour un couple.

🔍 Vos questions spécifiques sur le prêt in fine

Des solutions existent pour bénéficier d’un tel prêt sans garantie et dans un délai restreint. Nous vous invitons à renseigner vos informations dans notre simulateur de prêt pour être contacté par un conseiller immobilier et déterminer ensemble la solution adéquate.

Il existe des solutions adaptées à votre cas. Prenez garde toutefois, il faudra justifier d’une capacité à pouvoir rembourser le prêt au terme du financement, et aussi d’une capacité à assumer les mensualités, assurances comprises.

Le prêt in fine est un prêt immobilier comme les autres. Il faut donc justifier de revenus stables en plus des loyers pour qu’une banque valide ce type de financement.

L’assurance emprunteur n’est en aucun cas une obligation, en revanche, une banque vous suivra difficilement si vous ne possédez pas une assurance pour couvrir un éventuel accident ou la maladie, même avec un apport très conséquent.

Pour pouvoir mettre en place un prêt in fine, il faut prévoir d’immobiliser de l’épargne qui devra grossir jusqu’à hauteur du capital prêté d’ici le terme du prêt. Ce montage permet de maintenir un volume constant d’intérêts déductibles des revenus fonciers. Quant au prêt amortissable, il permet de rembourser progressivement la banque et de ne pas immobiliser votre épargne. En revanche, le volume des intérêts baisse au fur et à mesure que les mois s’écoulent. Votre choix doit donc s’orienter vers le prêt qui s'adapte le mieux à l’évolution prévisible de votre situation financière. Pour cela, n'hésitez pas à faire une simulation de prêt sur notre site. Un conseiller expert vous contactera pour établir avec vous la meilleure solution de financement entre un prêt in fine et un prêt amortissable.

S’agissant d’un bien commun, il faut contracter un prêt en indivision aux deux noms avec une caution solidaire entre les acquéreurs. Il est tout à fait possible de nantir deux contrats d’assurance-vie en adossement d’un prêt in fine.

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