Nantissement
Garantissez votre prêt immobilier sans hypothèque ni organisme de caution
Par Christophe Probst,
Responsable commercial
Le nantissement est une autre manière de garantir votre prêt immobilier à l'établissement prêteur. Elle consiste à mettre en gage des placements financiers existants ou à venir.
Garantie alternative à l'hypothèque, l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-IPPD) et aux organismes de cautionnement
Adosser un placement financier (généralement une assurance vie)
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Au lieu de souscrire une hypothèque ou de passer par un contrat de cautionnement (comme Crédit Logement, caution Casden, caution SACCEF, par exemple), un contrat entre vous et l'établissement bancaire sera établi indiquant qu'une somme, au moins équivalente au montant de l'emprunt immobilier, sera bloquée pendant la durée du prêt immobilier.
Si le montant du placement nanti est inférieur à celui de l'emprunt immobilier, une garantie complémentaire sera demandée par l'établissement prêteur : hypothèque ou cautionnement.
Le placement financier faisant preuve de caution est généralement une assurance-vie que vous possédez déjà ou que vous allez souscrire. Dans ce cas, la banque demandera qu'au moins 80 % de ce placement soit composé d'obligations. Elles sont plus sécurisées et moins volatiles que les actions.
Les frais d'un tel contrat varient de 0 à 1 000 €.
En général, le nantissement est dédié au prêt in fine, une solution de financement bien particulière qui permet d'honorer uniquement les intérêts bancaires durant la durée du prêt, puis de rembourser d'un seul coup le capital. Une formule qui peut s'avérer avantageuse dans l'éventualité où vous seriez amené à générer une épargne solide et conséquente. Utilisez notre simulateur en ligne pour calculer un prêt in fine et estimer ses bénéfices.
✍️ Vos questions fréquentes
Au terme du prêt, le nantissement est levé. Si le prêt objet du nantissement est un prêt amortissable, alors vous récupérez la souveraineté sur votre contrat d’épargne. En revanche, si le prêt est IN FINE, alors le nantissement sert à rembourser le capital emprunté.
Le nantissement est levé dès lors que le prêt est remboursé, même de manière anticipée.
C’est en effet possible. En fonction des contrats de prêt, il peut y avoir des indemnités de remboursement anticipé allant jusqu’à 6 mois d’intérêt.
Non, ce sont deux choses distinctes. Bien que vous nantissiez un placement pour garantir le prêt, la banque demande à ce que vous soyez couvert en cas d’accident ou de maladie. En cas de décès, l’assurance emprunteur couvre le capital emprunté et le placement financier va à l’actif successoral pour vos héritiers. En somme, l’assurance de prêt couvre les risques d’accident ou de santé, tandis que le nantissement garantit le prêt en cas de défaut de paiement.
C’est en effet possible. Notamment dans le financement d’un prêt IN FINE, les banques ont tendance à prendre un maximum de garanties. Par conséquent, il n’est pas rare qu’en plus du nantissement du support financier, l’organisme prêteur exige une caution.
Techniquement, il n’y a pas d’obligation de souscrire une assurance-vie dans la même banque qui accorde le crédit. Certaines structures acceptent les contrats externes si elles estiment qu’il n’y a pas de risque. Cependant, on constate que les banques de dépôt préfèrent nantir un contrat d'assurance-vie « maison » car ils ont le sentiment de mieux maîtriser la recapitalisation tout en ayant les fonds dans leurs livres.
Les banques demandent, en général, un nantissement d’au moins 100 % du montant prêté si l’assurance-vie est composée d’actifs sécuritaires. S’il y a potentiellement des actifs à « risque », les banques peuvent demander une couverture supérieure à 100 % pour couvrir une éventuelle dépréciation de ces actifs.
Les organismes de caution ne prévoient pas la possibilité de faire un cautionnement en post-financement après la levée d’un nantissement. Deux solutions sont possibles : soit de passer par une hypothèque, soit de faire racheter le prêt par une nouvelle banque et de le garantir par une caution. N’hésitez pas à faire une simulation de votre projet sur notre site afin qu’un courtier expert vous contacte et étudie les solutions avec vous.
Il est tout à fait possible de solder son crédit immobilier sur fonds propres en dépit d’un nantissement. Il faut demander la levée du nantissement à la banque afin de récupérer pleinement votre assurance-vie. C’est un acte administratif normalement non soumis à des frais.
🔍 Vos questions spécifiques sur le nantissement
Cette démarche n’est pas possible. Un prêt immobilier est un prêt affecté à un bien défini et comporte une garantie liée à ce bien. Dans la mesure où vous n’êtes plus propriétaire de ce bien, vous devez solder le prêt ou bien demander à ce qu’il soit transféré sur le nouvel investissement. Si vous souhaitez obtenir un nouveau prêt à des conditions avantageuses, nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt. Un conseiller pourra vous contacter pour étudier les meilleures offres avec vous.
En cas de survenance d’un décès dans le cadre d’un nantissement en garantie du prêt, deux scénarios sont possibles. Soit il y a une assurance de prêt qui couvre le capital restant dû et, dans ce cas, vous devriez récupérer la part de l’assurance-vie et la succession sur la propriété. Soit il n’y a que le nantissement en garantie. C’est alors l’assurance-vie qui vient couvrir le capital restant dû à la banque et vous ne récupérez que les deltas, ainsi que la succession sur la propriété. C’est au notaire en charge de la succession de confirmer l’une ou l’autre des hypothèses.
L’assurance-vie est en effet privilégiée mais un nantissement peut porter sur plusieurs types de placement financier. C’est l’organisme prêteur qui est souverain sur l’acceptation ou non de tel ou tel type de support financier qui servirait de nantissement. C’est le risque de la capitalisation et de l’aspect liquide qui sera étudié.
Vos questions / Nos réponses
Éric 94, le 14/06/21 à 19h33
Bonjour
J’ai souscrit un prêt immobilier de 500000€ pour l’achat d’un appartement que nous souhaitions louer . Comme j’avais beaucoup de fonds sur mon assurance vie , la banque a nanti mon contrat en fonds Euros pour 550000€ . Nous avons acheté l’appartement mais nous l’avons revendu 3 mois après car nous avions besoin d’investir sur un restaurant. Nous venons de toucher les fonds , la banque n’est pas au courant de cette vente . Puis je conserver les fonds de cette vente et payer cash mon restaurant en gardant le prêt immobilier, le taux d’intérêt est beaucoup plus bas qu’un prêt professionnel ?
Merci
Rédaction CyberPrêt.com, le 15/06/21 à 9h33
Bonjour Éric 94,
Un prêt immobilier est un prêt affecté à un bien défini et comporte une garantie lié à ce bien. Dans la mesure où vous n'êtes plus propriétaire de ce bien, vous devez solder le prêt ou bien demander à ce qu'il soit transféré sur le nouvelle investissement.
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