Questions sur la hausse des taux d’emprunt immobilier

Marion Rignault

Par Marion Rignault,
Rédactrice

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Publié le 21/02/2022

Le Pret Relais

Une première hausse avait pu être observée dans le courant de l’automne où les taux d’emprunt sur les durées courtes augmentaient. Si la fin d’année 2021 a conservé une étonnante stabilité, la nouvelle année confirme cet accroissement annoncé des taux immobilier. Nous revenons sur ce phénomène qui chamboule ces intérêts historiquement bas depuis de nombreux mois.

Pourquoi cette hausse des taux de l’immobilier ?

Pour comprendre la raison de cette hausse, il faut entrevoir le contexte d’inflation dans sa globalité. Tout part de la FED (Réserve fédérale des États-Unis) qui tend à compenser l’accroissement actuel avec une augmentation des taux directeurs et dont les décisions impactent directement la Banque Centrale Européenne. Cela fait flamber le fameux OAT (Obligations Assimilables du Trésor) qui s’établit à 0,7 % en ce début d’année 2022 selon l’INSEE, provoquant par la même la hausse des taux de crédit immobilier.

Quelles conséquences sur les conditions d’octroi du crédit ?

Il est bon de remettre en perspective que cette hausse des taux se produit à un moment où les intérêts du crédit immobilier sont historiquement bas. Selon l’observatoire Crédit Logement-CSA, le prêt immobilier retrouve ses valeurs de l’année 2019, prévoyant des taux autour de 1,25 % ou 1,30 %, ce qui demeure relativement raisonnable et nos courtiers Cyberprêt sont encore capables de négocier des taux d’emprunt à 0,75 % sur 20 ans, défiant toute concurrence.

Toutefois, la crainte ne réside pas dans cet accroissement des taux, mais plutôt dans toutes les règles qui gravitent autour de lui. En effet, les conditions d’octroi du crédit immobilier ont changé considérablement ces derniers mois, transformant l’environnement immobilier et menaçant de compliquer l’accession au logement pour certains profils.

Les normes HCSF ne facilitent pas la tâche

De nouvelles contraintes concernant le crédit immobilier ont vu le jour le 1 janvier 2022, édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Des mesures visant à encadrer le prêt immobilier afin de prévenir les situations de surendettement pour les emprunteurs. Pour rappel :

  • Le taux d’endettement des ménages ne peut plus dépasser 35 %, assurances comprises. Les banques sont tenues de se plier à ces exigences, au risque de s’exposer à de sévères sanctions ;
  • La durée du crédit immobilier ne peut plus excéder 25 ans. Une règle stricte qui ne peut être dérogée que dans le cadre d’un projet de construction ou travaux (Véfa, rénovation dans l’ancien, construction…) où une largesse allant jusqu’à deux ans peut être cédée ;
  • La banque possède une marge de flexibilité uniquement sur 20 % des dossiers emprunteur par trimestre pour transgresser les directives du HCSF, avec une préférence à accorder aux profils de primo-accédant et aux acquéreurs de leur résidence principale.

Autant de conditions supplémentaires à remplir pour l’emprunteur qui doit posséder de sérieuses garanties pour se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier. Ainsi, la progression de la hausse des taux d’emprunt va menacer l’entrée dans le crédit de certains particuliers qui verront leur endettement être impacté directement et il n’est pas encore annoncé que le HCSF adaptera ses lois à ce nouveau contexte.

Une difficulté majeure pour les primo-accédant et les profils fragiles

Cette inflation alliée aux durcissements des règles en vigueur risque de toucher en premier lieu les primo-accédant à la propriété et les profils les plus fragiles face à l’endettement, possédant des ressources plus limitées et un pouvoir d’achat moindre, que ce soit en termes de revenus, d’épargne ou de reste à vivre. De plus, les directives du HCSF ne cessent de mettre l’accent sur les besoins réels d’un apport personnel conséquent pour un crédit moins onéreux et moins long (soit d’au moins 10 % afin de couvrir les frais annexes tels que les frais de garanties, de notaire, etc.). Il faudra justifier d’un emploi stable (CDI ou fonctionnaire), de bons revenus et d’un dossier solide pour espérer pouvoir être finançable.

Vers une baisse potentielle des prix de l’immobilier

Le marché de l’immobilier répond à une dynamique de l’offre et de la demande. Si jusqu’ici, la tendance des taux était à la baisse en réplique à la flambée des prix de l’immobilier, le phénomène devrait s’inverser prochainement. En effet, la limitation de l’accession à la propriété va écarter de nombreux profils du marché de l’immobilier, créant une offre qui deviendra invariablement plus importante que la demande. Les agences ou particuliers devront revoir à la baisse le montant de leurs ventes s’ils veulent trouver acheteurs.

La nécessité d’être accompagné par un courtier en immobilier

Dans ce contexte où il sera plus que jamais nécessaire de négocier son taux d’intérêt d’emprunt, l’accompagnement d’un courtier immobilier va s’avérer essentiel. Non content de vous décrocher le taux d’emprunt le plus avantageux, il vous aidera dans la constitution de votre dossier et défendra ce dernier auprès des banques. Les courtiers experts Cyberprêt sont à même de déterminer quelle solution d’emprunt convient le mieux à votre profil et de vous délivrer une attestation de financement, permettant également de rassurer les vendeurs et différents intermédiaires.

✍️ Questions fréquentes

L’offre de la banque constitue une offre commerciale qui peut varier selon l’état du marché et ne revêt rien d’illégal. En ce contexte de hausse des taux d’emprunt, plus la constitution du dossier emprunteur sera longue, plus il y aura de risque que l’offre de prêt augmente.

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