Nouvelles contraintes sur le crédit immobilier

Nouvelles recommandations du HCSF : des conditions de prêt immobilier favorables en 2021

La décision est finalement tombée, édictée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sous la direction du ministre des Finances. A partir du 1er janvier 2022, les règles encadrant le crédit immobilier, qui n’étaient jusqu’alors que des recommandations, deviendront des obligations juridiques.

Ce qui n’était que recommandation devient loi

En décembre 2020, le HCSF promulguait de nouvelles conditions d’établissement d’un crédit immobilier. Dites conditions qui visaient à adoucir les règles pour l’emprunteur :

  • De 33%, le taux d’endettement passait à 35% (en prenant cette fois en compte le taux d’assurance de prêt ce qui est plus pénalisant que la situation précédente pour les personnes âgées ou malades qui paient une assurance emprunteur plus chère).
  • Les banques pouvaient accorder des crédits au-delà de 25 ans. Une exception qui réclamait que le projet immobilier soit un achat en VEFA, une construction ou une acquisition dans l’ancien (si le coût des rénovations valait au moins 25% du montant de l’emprunt) pour étendre le prêt à 27 ans (soit 2 années réservées au différé de remboursement) ;
  • La marge de flexibilité des banques sur les dérogations des normes HCSF des dossiers emprunteur augmentait de 15% à 20 %. Fameuse dérogation (pour des prêts trop longs, ou à endettement trop important) qui s’appliquait toutefois en priorité aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

Avec maintenant plusieurs mois de recul sur les applications de ce dispositif auxquelles les banques se sont majoritairement pliées, le Haut Conseil annonce finalement que cette recommandation se traduira en une norme juridiquement contraignante. Elle tendra à normaliser les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Si aucun chiffre n’a encore été communiqué, nous savons d’ores et déjà que la sanction sera applicable par un gendarme bancaire du ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) sous la forme de blâmes, voire de sanctions pécuniaires. Le Haut Conseil attend de toutes les banques qu’elles se conforment à ces nouvelles réglementations à partir du 1er janvier 2021.

Toutes ces normes à quelles fins ?

En dépit d’une production de crédits dynamique et de taux immobiliers historiquement bas, l’HCSF fait état de risques dans le secteur de l’immobilier et évoque une dégradation progressive des conditions d’octroi des prêts immobiliers. Le Haut Conseil souhaite se prémunir du moindre risque de surendettement de la part des emprunteurs qui pourrait impacter l’endettement des banques elles-mêmes.

L’HCSF veut sauvegarder la stabilité financière et porter les banques à l’abri de surendettement en cas de crédits impayés (auprès des autres organismes bancaires, de la Banque de France, etc.). Tous les critères doivent être respectés par les banques afin d’enrayer une potentielle concurrence entre les structures de prêt et de renforcer la solidité du modèle français de financement de l’habitat dans la durée tout en conservant l’accession au crédit immobilier.

Les risques apportés par cette loi selon les courtiers en immobilier

Les instances professionnelles de l’immobilier, à commencer par les courtiers en crédit immobilier, ne se montrent que très peu convaincues quant à ces mesures. En effet, elles craignent que l’effet souhaité par l’HCSF ne se produise à l’inverse.

  • Dans la crainte de la potentielle sanction, les banques pourraient se montrer frileuses dans l’acceptation des divers dossiers emprunteurs, réduisant donc le marché de l’achat immobilier ;
  • Ainsi, cela produirait un frein à l’acquisition immobilière pour les statuts de primo-accédants et pour les emprunteurs à revenus précaires (le taux de 35% d’endettement pouvant s’atteindre très rapidement entre le taux d’effort, l’assurance de prêt, etc.) ;
  • Cela pourrait causer une importante mise à mal pour l’investissement locatif qui voit déjà progressivement disparaître la solution de l’endettement différentiel (qui ajoutait une plus-value considérable aux dossiers emprunteurs).

Que se passera-t-il en cas de hausse des taux de crédit immobilier ?

Bien que le Haut Conseil ne se soit pas prononcé à ce sujet, les experts en immobilier espèrent qu’il saura s’adapter aux modulations du marché et réviser les conditions de sa loi si les taux bancaires venaient à augmenter.

Par Cyberprêt.com

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