Intérêts intercalaires : ce que coûte le chantier de votre logement neuf

Quand vous achetez sur plan, la banque ne verse pas tout le prêt d'un coup : elle paie le promoteur au fil des appels de fonds. Tant que le logement n'est pas livré, vous ne remboursez pas le capital, mais vous payez les intérêts sur les sommes déjà versées : ce sont les intérêts intercalaires. Ils s'ajoutent au coût du crédit.

Exemple : un appartement neuf de 300 000 € avec 30 000 € d'apport, un prêt de 276 801 € sur 25 ans au taux moyen de 3,96 % relevé le 28 octobre 2026, et 18 mois de chantier après la signature. Les intérêts intercalaires atteignent environ 9 165 €, plus 694 € d'assurance, soit jusqu'à 929 € par mois juste avant la livraison.

Avec le différé partiel, le plus courant, vous les payez chaque mois pendant le chantier : c'est le moins cher. Avec le différé total, ils s'ajoutent au capital et vous ne payez que l'assurance avant la livraison, mais le prêt grossit : dans notre exemple, 9 165 € de capital en plus, et un coût total plus élevé d'environ 5 975 €. Certaines banques proposent aussi de commencer à rembourser dès le premier versement : la mensualité augmente à chaque appel de fonds, et c'est la solution qui coûte le moins d'intérêts.

La loi plafonne ce que le promoteur peut demander à chaque étape : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement des travaux, et le solde à la remise des clés. Si vous contestez la conformité du logement, vous pouvez consigner ce solde auprès d'un dépositaire au lieu de le verser au promoteur. Le dépôt de garantie versé à la réservation (5 % au plus si la vente est signée dans l'année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà) est déduit des premiers appels.

Oui : en utilisant votre apport pour payer les premiers appels de fonds, en signant le plus tard possible dans le chantier, en négociant avec la banque une franchise ou un taux, ou en profitant d'une offre du promoteur qui les prend en charge. Le prêt à taux zéro, lui, ne génère aucun intérêt.

Les intérêts intercalaires continuent de courir. Dans notre exemple, si le chantier prend six mois de retard (achèvement au 22^e mois, livraison au 24^e), ils augmentent d'environ 3 699 €. Le contrat de vente peut prévoir des pénalités de retard à la charge du promoteur : lisez-le avant de signer, car elles ne sont pas automatiques.

Oui, potentiellement : la banque retient la charge la plus élevée de vos crédits sur toute leur durée, assurance comprise, chantier compris. Si un autre crédit court encore pendant le chantier, les intérêts intercalaires s'y ajoutent. Et si vous êtes locataire, votre loyer s'ajoute aussi à votre budget pendant cette période.

Jusqu'à 27 ans au total, chantier compris, selon les règles du HCSF quand l'entrée dans le logement est différée, comme pour un achat sur plan, au lieu de 25 ans. Avec 18 mois de chantier, le remboursement peut donc durer jusqu'à 25 ans et demi. La calculatrice vous prévient si vous dépassez 27 ans.