Rachat de soulte : combien payer pour garder le bien ?

On part de la valeur du bien, on retire le capital restant dû du prêt, et on multiplie par la part de l'autre. Exemple : une maison estimée 300 000 €, avec 120 000 € de prêt restant, détenue à 50/50 : la valeur nette est de 180 000 €, la soulte de 90 000 €. Celui qui garde la maison doit alors financer la soulte, reprendre le prêt de 120 000 € et payer les frais de l'acte.

Tout dépend de votre situation. Après un divorce ou une rupture de PACS, le partage paie un droit réduit de 1,10 % de la valeur nette ; dans une succession, 2,50 % ; entre concubins, le rachat de la part est taxé comme une vente, à environ 6,3 % de la part achetée. S'y ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Pour notre maison de 300 000 € : environ 7 829 € après un divorce, 13 221 € entre concubins.

Il faut financer la soulte, les frais de l'acte et, si la banque rembourse le prêt en cours, son capital restant dû, ses indemnités et la garantie du nouveau prêt. Dans notre exemple, cela fait un prêt d'environ 222 893 €, soit 1 383 € par mois sur 20 ans au taux moyen de 3,80 % relevé le 20 octobre 2026, assurance comprise. Pour rester à 35 % d'endettement, il faut environ 3 952 € de revenus nets par mois.

Deux solutions. Soit votre banque accepte de désolidariser votre ex-conjoint ou cohéritier : vous gardez seul le prêt en cours, à son taux, et n'empruntez que la soulte et les frais. C'est souvent le moins cher quand le prêt a été signé à un taux bas. Soit une banque rachète le prêt en cours et finance la soulte dans un nouveau prêt, avec des indemnités de remboursement anticipé et une nouvelle garantie. La calculatrice compare les deux.

C'est à convenir entre vous. Le plus souvent, celui qui garde le bien les paie ; dans un divorce, la convention peut aussi les partager. La calculatrice les met à la charge de celui qui garde le bien.

Oui. Vous pouvez vous mettre d'accord sur la valeur du bien, en vous appuyant sur une ou plusieurs estimations d'agences ou d'un notaire. L'acte de partage ou de cession doit en revanche être signé chez un notaire, puisqu'il porte sur un bien immobilier. En cas de désaccord, c'est le juge qui tranche.

Il n'y a alors pas de soulte à verser, puisque la valeur nette est nulle : celui qui garde le bien doit seulement pouvoir reprendre le prêt seul et payer les frais de l'acte. Sinon, il faut vendre le bien, en espérant que le prix couvre le capital restant dû.

Si la banque désolidarise votre ex-conjoint, votre assurance continue, mais la banque vous demandera en général d'être assuré à 100 % du prêt : un complément de garantie peut être nécessaire. Pour un nouveau prêt, l'assurance est à refaire ; depuis la loi Lemoine, aucun questionnaire de santé n'est demandé si le total de vos prêts immobiliers assurés ne dépasse pas 200 000 € (prêt gardé compris) et que le dernier se termine avant vos 60 ans.

Si le partage fait suite à la rupture du PACS, le droit de partage est de 1,10 % de la valeur nette du bien, comme après un divorce. Si vous restez pacsés, il est de 2,50 %. Selon la façon dont le notaire rédige l'acte (partage ou licitation), l'assiette et le taux peuvent changer : demandez-lui de comparer.

Oui, un partage est possible sans rompre le PACS, au droit de 2,50 % au lieu de 1,10 %. Pour l'appartement encore à crédit, la banque devra accepter qu'un seul de vous deux reste emprunteur.

Non, un bien acheté seul avant le mariage vous reste propre. Mais si des mensualités ont été payées avec l'argent du couple pendant le mariage, vous devez une compensation à la communauté (une récompense), que le notaire intègre au partage : votre ex-conjoint en touche indirectement la moitié.

Il peut l'être. Si l'un de vous a apporté davantage à l'achat, par exemple avec une donation ou un héritage, le notaire peut en tenir compte (récompense dans une communauté, créance entre concubins ou partenaires). La soulte n'est alors plus une simple moitié de la valeur nette.

Oui, en principe : les mensualités que vous avez payées pour lui peuvent être déduites de ce que vous lui devez, au titre d'une créance contre l'indivision. À l'inverse, celui qui occupe seul le logement peut devoir une indemnité d'occupation. Le notaire fait le compte ; en cas de désaccord, le juge aux affaires familiales tranche.

Oui, rien ne l'interdit : tant que le bien n'est pas partagé, vous restez en indivision et pouvez racheter la part de l'autre à tout moment. Faites vérifier par le notaire que l'acte bénéficie bien du droit réduit de 1,10 %.

Oui, si vous êtes d'accord : la convention de divorce peut attribuer le bien à l'un de vous avec une soulte réduite ou nulle, par exemple en compensation d'autres biens ou d'une prestation compensatoire. Les frais de l'acte restent dus.

Sur toute la maison, en général : que le notaire rédige un partage ou une licitation qui met fin à l'indivision, le droit de 2,50 % porte sur la valeur de l'ensemble du bien (dettes déduites dans un partage), pas seulement sur la part rachetée. Dans notre exemple d'une maison de 300 000 € sans prêt, partagée entre deux héritiers, les frais atteignent environ 13 349 €. En Corse et en outre-mer, des exonérations temporaires peuvent s'appliquer aux partages de succession : demandez au notaire.

Oui, beaucoup de banques le font : le nouveau prêt rembourse l'ancien et finance la soulte et les frais. D'autres préfèrent deux lignes de prêt, l'une sur la durée restante de l'ancien prêt, l'autre pour la soulte. Si votre prêt actuel a un taux bas, garder ce prêt et n'emprunter que la soulte coûte souvent moins cher.

Oui, si votre banque accepte de désolidariser votre ex-conjoint et que vous gardez le logement comme résidence principale. Si le prêt est remboursé par une autre banque, ces prêts aidés disparaissent.

Oui, mais vous restez alors copropriétaires, et généralement tous les deux emprunteurs du prêt en cours. C'est rarement une bonne solution après une séparation.

C'est difficile tant que le prêt n'est pas entièrement débloqué : les banques attendent souvent la livraison. En attendant, l'un de vous peut payer seul les échéances, ce qui sera pris en compte dans le calcul de la soulte.

C'est très difficile : il faut pouvoir rembourser seul la mensualité, en restant à 35 % d'endettement. Pour emprunter 222 893 € sur 20 ans comme dans notre exemple, il faut environ 3 952 € de revenus nets par mois. Un co-emprunteur, un apport ou un bien moins cher peuvent changer la donne.

Non : l'hypothèque est prise dans l'acte même où vous devenez seul propriétaire. Votre ex-conjoint signe l'acte de partage ou de cession, pas votre prêt.

Le rachat suit alors le droit du pays où se trouve le bien : adressez-vous à un notaire ou un avocat de ce pays, éventuellement par l'intermédiaire de votre notaire en France.