Calcul de prêt in fine : intérêts, épargne et comparaison

Un prêt dont vous ne remboursez chaque mois que les intérêts et l'assurance. Le capital est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance, en général grâce à une épargne constituée en parallèle et nantie au profit de la banque, souvent un contrat d'assurance vie. Pour 200 000 € sur 15 ans au taux de 3,92 %, vous payez 653 € d'intérêts par mois, puis 200 000 € au bout de 15 ans.

Plus cher qu'un prêt amortissable en intérêts, car le capital reste dû en entier jusqu'au bout : 117 600 € d'intérêts pour 200 000 € sur 15 ans, contre 59 484 € pour un prêt amortissable au taux moyen de 3,62 %. Mais l'épargne placée rapporte, et pour un investissement locatif les intérêts sont déductibles des loyers : le coût réel dépend donc du rendement de l'épargne et de votre tranche d'imposition. C'est ce que compare la calculatrice.

Surtout pour les investisseurs locatifs fortement imposés, au régime réel des revenus fonciers : les intérêts, élevés et constants, réduisent l'impôt sur les loyers pendant toute la durée du prêt. Il suppose une épargne déjà constituée ou une forte capacité d'épargne. Pour une résidence principale, les banques le réservent aux patrimoines importants.

Le plus souvent le nantissement d'un placement, en général un contrat d'assurance vie ou un portefeuille de titres, alimenté par un versement initial puis par des versements réguliers. Plus le placement initial est élevé, plus la banque est rassurée et plus le taux peut être bon. Une caution ou une hypothèque peut s'y ajouter.

Pour un bien loué au régime réel, oui : les intérêts se déduisent des loyers. Avec une tranche à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, chaque euro d'intérêts économise environ 47 centimes d'impôt, tant que les loyers suffisent à absorber les charges. Dans notre exemple, l'économie atteint 55 507 € sur 15 ans avec le prêt in fine, contre 28 077 € avec un prêt amortissable. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, la dette d'un prêt in fine n'est plus déductible en totalité depuis 2018 : elle l'est comme si elle était remboursée chaque année.

Vous devez payer la différence pour rembourser le capital, ou vendre le bien. C'est le principal risque du prêt in fine : un placement en unités de compte peut perdre de la valeur. Un rendement prudent, comme celui proposé par défaut (2,50 % net par an), limite ce risque. Suivez votre épargne chaque année et ajustez vos versements si besoin.

En général un peu plus élevé que celui d'un prêt amortissable de même durée, car la banque attend la fin du prêt pour récupérer son capital. La calculatrice propose par défaut le taux moyen amortissable relevé par Cyberprêt le 20 octobre 2026 augmenté de 0,30 point : 3,92 % sur 15 ans. Le taux réel dépend surtout de votre patrimoine et du placement nanti.

Le prêt amortissable reste le plus simple et le moins cher en intérêts : vous devenez propriétaire au fil des mois, sans risque de placement. Le prêt in fine se justifie pour un investissement locatif, avec une imposition élevée et une épargne qui travaille. Faites le calcul avec vos chiffres, puis demandez l'avis d'un courtier : peu de banques le proposent, et les conditions varient beaucoup.