La loi Lemoine : une loi qui fait toujours débat

L’hiver 2022 a marqué un tournant dans l’univers du crédit immobilier avec le vote unanime, au 28 février, de l’ensemble du Sénat pour la promulgation de la loi sur l’assurance emprunteur. Présentée par la députée Patricia Lemoine, ce nouveau décret vise à affermir les évolutions déjà permises par les lois Lagarde et Hamon, et l’amendement Bourquin, destinés à libéraliser le marché de l’assurance emprunteur et à octroyer du pouvoir aux assurés.

Ainsi, la loi Lemoine offre la possibilité de résilier à tout moment son assurance emprunteur. Mais qu’en sera-t-il véritablement de l’application de cette loi et à qui va-t-elle profiter en priorité ? Nous vous proposons un éclairage sur les conditions d’application de la loi sur l’assurance emprunteur et son devenir.

Les promesses de la loi Lemoine

Le 28 février 2022, le décret sur l’assurance emprunteur devient la loi n°2022-270 avec pour ligne de conduite « un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur. » Si cette liberté se restreignait à la première année de signature du contrat, puis à chaque date anniversaire de celui-ci, il est désormais possible pour les assurés de résilier à tout moment et sans frais leur assurance emprunteur. Une décision avec pour objectif de privilégier la concurrence entre les organismes d’assurance et de permettre aux emprunteurs de s’extraire de leur contrat d’assurance groupe afin de choisir librement leur assurance de prêt. L’assureur ne peut refuser la résiliation de l’assurance si les conditions de la délégation d’assurance sont au moins équivalentes à celles proposées par le contrat d’origine.

La fin du questionnaire médical fait également figure de proue dans les changements apportés par cette loi. En effet, ce formulaire, jugé souvent trop discriminant à l’égard des emprunteurs fragiles à l’entrée dans le crédit immobilier, est supprimé dans ces conditions :

• Si l’emprunt est inférieur à 200 000 € par personne (donc 400 000 € en couple)
• Si le terme du contrat parvient avant le 60ème anniversaire de l’assuré
• Si le projet concerne l’acquisition ou les travaux d’une résidence principale ou secondaire, ou encore l’acquisition d’un investissement locatif.

Enfin, la réforme prévoit la réduction du droit à l’oubli pour les personnes guéries d’un cancer ou les personnes atteintes d’une hépatite C. Ce délai passe de 10 ans à 5 ans, et promet déjà de s’appliquer à d’autres pathologies afin de faciliter l’accès au crédit immobilier pour les emprunteurs plus vulnérables, signataires de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque aggravé de Santé).

Quant à l’application de cette loi, elle prend effet au 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et au 1er septembre pour les contrats en cours.

La loi Lemoine : un accès plus juste au crédit ?

C’est un véritable vent de soulagement et de triomphe qui a accueilli la naissance de cette réforme sur l’assurance emprunteur, dite loi Lemoine. Pour beaucoup, il s’agit d’une victoire contre les bancassureurs qui dominent le marché et en régissent les règles, parfois en malversation. Ils détiennent plus de 85 % du marché contre 15 % laissé aux compagnies d’assurance externes. La préservation du pouvoir d’achat des Français et le retour à la concurrence entre les assurances sont des points pivots des motivations encadrant la loi Lemoine.

En permettant la résiliation à tout moment et sans frais de l’assurance de prêt, ce décret offre aux assurés la liberté de s’arracher au contrat groupe proposé par leur banque pour s’orienter vers une assurance déléguée équivalente dont les coûts sont cependant deux à quatre fois moins chers que les offres des banques. Les professionnels estiment à presque 15 000 € les économies qui peuvent être engendrées.

Presque la moitié des emprunteurs respecteraient les conditions, édictées plus haut, pour éviter le fameux formulaire de santé. Ainsi en écartant la menace du questionnaire médical et grâce à la réduction du délai du droit à l’oubli, ce sont les profils les plus fragiles qui sont favorisés dans l’entrée au crédit immobilier. Néanmoins, les experts de l’immobilier craignent que les banques et assurances ne gonflent leurs tarifs pour dépasser ce fameux cap des 200 000 € d’emprunt par tête afin d’insérer le questionnaire médical dans les dossiers de prêt, ou bien que les banques et assurances, se défiant de risques qu’elles ne peuvent évaluer, prévoient de majorer de la même manière les frais d’assurance. En conséquence : les emprunteurs pourraient être obligés d’emprunter à plusieurs et d’attendre la constitution d’un apport suffisant pour espérer accéder à la propriété.

Finalement, l’ironie voudrait que les couvertures d’assurance revêtent des tarifs plus maîtrisés et personnalisés pour les profils empruntant à plus de 200 000 €, obligés de passer par le questionnaire de santé. De plus, dans un contexte aussi tendu qu’est celui du marché financier actuel, si la remontée progressive des taux de l’immobilier s’allie à des tarifs d’assurance prohibitifs, le TAEG viendra se heurter fatalement au taux d’usure pratiqué par les banques et empêcher l’accès au crédit pour de nombreux foyers.

Une véritable disparition du questionnaire médical ?

Face à la suppression du questionnaire de santé pour de nombreux profils, ce sont les assureurs et les banques qui frémissent en premier pour l’avenir. Ce fameux formulaire leur permet jusqu’alors d’évaluer les risques auxquels ils s’exposent et d’estimer les coûts de l’assurance en conséquence afin de se prémunir de tout sinistre de l’assuré. La question se pose à présent de savoir comment ces organismes vont adapter leur évaluation des risques et quelle sera la nouvelle définition dévolue au questionnaire médicale par la loi Lemoine. S’agira-t-il simplement d’interdire les questions englobant un passif médical particulier, ou bien les assurances ne seront-elles plus autorisées à se renseigner sur des éléments plus connexes à des considérations de santé (l’âge, un profil fumeur, l’IMC, un métier à risque, etc.) ? En soi, quel devenir pour le questionnaire médical et quelle forme plus sournoise pourrait-il prendre pour que les assurances puissent estimer les risques ?

Loi Lemoine : que prédire ?

A la veille de l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, l’État prévoit déjà un premier bilan à l’issue des deux années suivant sa promulgation. Dans l’univers de l’assurance de prêt, certains commencent à spéculer sur le devenir de cette loi et son impact sur l’accès au crédit. Cependant, pour Christophe Probst, directeur commercial chez Cyberprêt.com « Il est encore trop tôt pour formuler la moindre hypothèse et deux années ne seront pas suffisantes non plus pour évaluer la globalité de l’impact de la loi Lemoine sur les conditions de l’accès au prêt immobilier. La véritable question est de savoir comment vont s’adapter les assurances pour évaluer les risques liés à chaque emprunteur. »

La loi Lemoine, bien que votée à la majorité, continue de soulever un large débat au cœur des métiers du crédit immobilier et crée pour l’instant un climat plus sceptique que tranquille. Affaire à suivre…