Avis aux retardataires : il faut acheter maintenant !

Il ne vous aura sûrement pas échappé que le contexte actuel ne semble guère propice à l’acquisition si vous escomptiez devenir propriétaire prochainement. En effet, le paysage se crispe entre tensions géopolitiques depuis le début de la guerre en Ukraine et l’inflation internationale, provoquant une hausse significative des taux de l’immobilier. La situation évolue à une vitesse vertigineuse et, mois par mois, il est possible d’observer les bouleversements avec un taux d’emprunt qui augmente à chaque fois de 0,20 % en moyenne. Malgré tout, est-il toujours possible d’espérer un prêt immobilier ?

Taux d’emprunt en hausse et contraintes sur le crédit

L’environnement du crédit immobilier a connu de nombreux changements au cours des derniers mois et les règles des conditions d’octroi se sont durcies vis-à-vis des emprunteurs. A l’origine de ces décisions gouvernementales, c’est une volonté ferme de mettre les ménages à l’abri du surendettement et l’État a poursuivi ses efforts face à une décrue des dossiers de surendettement durant les dernières années (leur nombre a baissé de 15 % entre 2019 et 2021). Ainsi, le Haut Conseil de Stabilité Financière a affermi ses dispositions en muant ce qui n’était que recommandations en loi :

• Le taux d’endettement, taux de l’assurance emprunteur compris, se limite à 35 % ;
• La durée du prêt immobilier ne peut pas excéder 25 ans (exception tolérée pour un projet de construction ou de rénovation sous la forme de 2 années réservées au différé de remboursement) ;
• La marge de flexibilité dans le cadre d’une dérogation édictée par les normes HCSF s’appliquent uniquement à 20 % des dossiers par trimestre.

Ces directives strictes ont eu pour effet de rétrécir les barrières de l’accès au crédit, éloignant les profils plus fragiles de la propriété. L’absence d’apport constitue un élément presque rédhibitoire pour les banques qui ne souhaitent pas s’exposer à un risque de défaillance de remboursement du prêt. A présent, c’est la remontée des taux immobiliers qui impacte les opportunités d’emprunt des Français et qui vient toucher la classe moyenne qui représente les profils les plus classiques et les plus nombreux. Les banques se montrent d’autant plus scrupuleuses dans la sélection des dossiers à financer, par crainte ne plus percevoir de remboursements ou de subir des sanctions gouvernementales.

En février 2022, il était encore possible d’obtenir des prêts à 0,88 % sur 15 ans. Début mai 2022, cette tendance est passée à 1,25 %, soit une hausse vertigineuse des taux de presque 0,40 % en l’espace de 3 mois. Par ailleurs, les estimations nous montrent que pour un prêt sur 20 ans à un taux de 1,50 %, il est possible d’emprunter aux alentours de 207 000 €, mais si le taux d’intérêt grimpe à 2 %, la capacité d’emprunt descend aux environs de 198 000 €, soit près de 4,5 % moins !

Et bien que les taux demeurent objectivement bas (en 2013, le taux moyen était à 3 % sur 20 ans), les taux viennent se heurter à la barrière du taux d’usure, soit le taux que les banques ne peuvent pas dépasser, sous peine de s’exposer à des sanctions. La marge se rétrécit donc entre les taux pratiqués et les taux tolérés par la Banque de France.

Oui, emprunter est encore possible !

Bien que l’étau se resserre autour des conditions d’octroi du crédit, il est encore possible d’obtenir un financement à un taux intéressant. Préconisation primordiale cependant : il faut emprunter vite ! Au début du premier trimestre 2022, l’Observatoire du Crédit Logement (CSA) avait observé une remontée contenue du taux moyen des crédits immobiliers à une remontée d’un indice de 4 points de base en février. Depuis, l’augmentation des taux monte en flèche et s’accélère, pour atteindre 17 points de base de plus en l’espace de deux mois seulement et d’un OAT à 10 ans à plus de 120 points de base (soit 0,120 %). Face à une hausse importante, la production de crédit est ralentie par des taux d’emprunt qui viennent croiser le taux d’usure soumis aux banques.

« Malgré tout, il est encore possible d’obtenir un prêt en ces temps particuliers ! La fragilité du contexte international actuel ne permet pas de déterminer à quoi ressemblera l’économie de demain. Il est donc important de songer à emprunter rapidement. » affirme Christophe Probst, responsable commercial chez Cyberprêt. « Les taux demeurent toujours aussi bas et inférieurs à l’inflation. La clef pour bénéficier d’un financement assuré est de posséder un profil sérieux, un apport suffisant et une bonne santé. »

Avis donc aux emprunteurs frileux ou hésitants, votre projet d’acquisition peut encore se réaliser ! N’hésitez pas à faire une simulation de prêt immobilier pour être contacté par un de nos conseillers immobiliers et déterminer ensemble la faisabilité de votre projet.

Le courtier immobilier : l’allié indispensable du financement

Dans un contexte où les banques se montrent méfiantes face à de nombreux profils d’emprunteurs, être conseillé et accompagné par un courtier immobilier devient essentiel dans les démarches d’obtention d’un crédit immobilier. Outre sa capacité à négocier le taux de prêt le plus avantageux, il possède des relations privilégiées avec les banques qui lui permettent de trouver des solutions de financement favorables. A l’impossible, nul n’est tenu !