Crédit immobilier : le prêt relais a le vent en poupe

Marion Rignault

Par Marion Rignault,
Rédactrice

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Publié le 06/07/2022

Comment concilier activités à risque et assurance emprunteur ?

L’impact de la hausse des taux de prêt immobilier n’aura épargné personne, pas même les profils déjà propriétaires qui se tournent volontiers vers la solution du prêt relais. Aujourd’hui, c’est une hausse de 12 % des demandes qui est observée par les professionnels du crédit.

Prêt relais : gagner en souplesse et en rapidité

Avec la hausse des taux d’emprunt immobilier, l’accession à un financement bancaire devient de plus en plus pénible pour les acheteurs. En effet, ils doivent réfléchir leur demande de crédit à deux fois afin d’être assurés de respecter des normes plus étroites chaque jour, entre limite du taux d’endettement, du taux d’usure et de la durée du crédit. A cela s’ajoute une difficulté supplémentaire sur le marché de l’immobilier causée par une demande très dense sur les mêmes biens immobiliers. Autrement dit, les futurs acquéreurs se doivent d’être réactifs et prêts à proposer une solution de financement rapide à leurs vendeurs. Pour ceux qui accèdent une seconde fois à la propriété, le prêt relais s’instruit en ce sens dans sa forme !

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Pour rappel, le prêt relais est une solution de crédit qui permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent dans le cas où il est difficile de faire coïncider les dates de vente de l’ancien logement et d’achat de la nouvelle acquisition. Il s’adresse donc à des propriétaires désireux de vendre pour profiter de la somme obtenue afin de payer leur nouveau bien, en partie ou totalité. Le montant du prêt relais s’ordonne entre 60 et 80 % de la valeur nette du bien à vendre, et peut s’étirer sur une année, renouvelable une fois. Une fois l’ancien logement vendu, l’emprunteur peut rembourser son prêt auprès de la banque prêteuse grâce au remboursement anticipé.

Bon à savoir : Si vous n’avez toujours pas trouvé d’acheteur au terme des deux ans du prêt relais, il est toujours possible de réclamer, à titre exceptionnel, une extension d’une année supplémentaire auprès de l’organisme bancaire, tout en adaptant le prix du bien à ceux du marché. Si cette solution n’est pas envisageable, il est toujours possible de faire passer le prêt relais en prêt amortissable et mettre le bien en location.

Des logements plus longs à obtenir ?

La soudaine popularité du prêt relais s’avère assez symptomatique d’un marché immobilier tendu. La complexité à trouver un financement amène les acheteurs à devoir fournir des enveloppes de financement plus maigres et à renégocier les prix de vente. Des procédures qui allongent considérablement les délais de transactions immobilières.

La lutte n’en devient que plus acharnée puisque les acquéreurs sont en quête de biens similaires et que la nécessité d’un achat rapide est bien présente, motivant à passer par le montage avantageux d’un prêt relais.

Bon à savoir : Un prêt relais peut être souscrit sur une durée très courte (moins d’un mois). Il existe d’ailleurs des cas où le prêt relais est souscrit par précaution, mais jamais activé car la vente a été très rapide.

Comprendre le fonctionnement du prêt relais

Afin de vous éclairer au mieux sur les conditions d’application d’un prêt relais, voici quelques exemples du calcul du prêt relais au travers de ses trois différents modèles de réalisation :

Exemple d’un prêt relais sec

Le prêt relais sec convient dans les cas où le prix de vente du bien est supérieur au prix d’acquisition du nouveau. Cela implique généralement que le bien a été acquis en totalité.

Exemple :

Madame et monsieur Dupont possèdent une résidence principale, payée en totalité, d’un montant de 300 000 € qu’ils souhaitent revendre pour acquérir un bien d’une valeur estimée de 200 000 €. Ils n’ont pas encore trouvé acquéreur, mais souhaitent acheter leur nouvelle résidence. Grâce au prêt relais :

300 000 x 60 % (enveloppe de prêt relais) = 210 000 €

Le montant du prêt relais sera de 210 000 €, pour financer aussi bien le prix d’acquisition du nouveau logement que les frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, etc.) Une fois que le bien actuel a été vendu, le crédit pourra être soldé en totalité avec une plus-value de 90 000 € (300 000 – 210 000 €).

Exemple d’un prêt relais + prêt immobilier

Le prêt relais assorti d’un crédit classique est à envisager si le prix du bien vendu est inférieur au prix du prochain achat. Dans ce cas-là, il faudra prévoir un prêt immobilier pour couvrir le montant restant dû.

Exemple :

Madame et monsieur Jacques désirent vendre leur bien de 210 000 € pour s’acheter un bien à 280 000 €.

210 000 x 70 % (enveloppe du prêt relais) = 147 000 € (coût total du relais)

280 000 + 22 000 frais de notaire = 302 000 – 147 000 = 155 000 €

Ils devront alors faire un prêt d’une valeur de 155 000 €. Lors de la vente de leur premier bien, ils auront en leur possession un reste financier de 63 000 € (210 000 – 147 000 €) qu’il leur sera possible d’injecter, s’ils le souhaitent, dans le prêt pour le réduire à 92 000 €.

Exemple d’un prêt relais avec « franchise totale »

Ce prêt est accordé sur une durée de 12 mois renouvelable une fois, en attendant la vente du premier bien et s’effectue en deux temps. Tout d’abord, l’emprunteur continue de rembourser son crédit, puis, dès la vente de son bien parvenue, il commence à rembourser le capital du prêt relais et les intérêts des mois écoulés. Une manière astucieuse de ne pas avoir à payer plusieurs mensualités en même temps.

Exemple :

Pour ce cas, reprenons l’exemple de madame et monsieur Jacques. Pour rappel, le prix de l’ancien bien est de 210 000 €, le nouveau est de 280 000 € et ils ont terminé d’acheter leur bien.

Nous avions pu calculer le montant du prêt relais qui était de 147 000 € (210 000 x 70 % du relais). A cette somme, il faut ajouter les intérêts du prêt relais (fixés à 2 % du prêt par an) qui se sont cumulés durant tout le temps où le bien initial n’a pas été vendu. Ainsi, en supposant qu’il a fallu deux ans au couple pour trouver acquéreur, voici comment se présente le calcul :

147 000 x 2 % = 2 940 x 2 (les deux années écoulées) = 5 880 € d’intérêt du prêt relais

Montant total du prêt relais : 147 000 + 5 880 = 152 880 €

A présent, il ne nous reste plus qu’à calculer le montant du prêt classique à partir du montant du nouveau bien : 280 000 + 22 000 frais de notaire (valeur estimée sur des frais compris entre 7 et 8 %) = 302 000 – 147 000 (montant du prêt relais sans les intérêts) = 155 000 €

Ainsi, dans la forme d’un prêt relais avec « franchise totale », madame et monsieur Jacques honorent en premier lieu le prêt relais d’une valeur de 152 880 €. Et une fois que la vente de leur ancien bien est actée, il leur est possible de réinjecter l’argent de la vente dans le nouveau prêt de 155 000 € qui s’active à ce moment-là afin d’en réduire le capital restant dû.

Bon à savoir : Des frais supplémentaires peuvent s’ajouter au calcul d’un prêt relais, à peu près semblables à ceux d’un prêt classique (coûts de l’assurance de prêt, frais de garantie, frais de dossier, frais de notaire, frais de remboursement anticipé…). Des coûts potentiels qui pourraient justifier la présence d’un apport.

Si vous souhaitez nous poser vos propres questions, n’hésitez pas à nous les soumettre au terme de cet article ou à retrouver notre FAQ sur la page du prêt relais. Peut-être la réponse à votre question s’y trouve-t-elle !

Et si tout ceci vous semble encore trop obscur, éclairez votre lanterne grâce à l’expertise d’un courtier immobilier. N’hésitez pas à faire une simulation de prêt sur notre site afin de pouvoir être contacté. Une démarche sans frais et sans engagement !

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