L’apport personnel, l’un des piliers du crédit immobilier

Marion Rignault

Par Marion Rignault,
Rédactrice

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- L’apport personnel, l’un des piliers du crédit immobilier

Si vous avez un projet immobilier et que vous souhaitez être financé par les banques, votre objectif sera de conforter les organismes prêteurs sur votre capacité à rembourser votre crédit. Vous avez, pour cela, plusieurs manières de présenter un dossier rassurant et attrayant. Outre la qualité de votre profil, l’apport financier constitue un élément essentiel, voire déterminant dans votre parcours d’acquisition. Une tendance qui s’est vue affermie par le contexte économique instable de ces derniers mois.

Pourquoi l’apport est-il devenu si important ?

De coutume, les banques réclamaient au moins 10 % du prix du bien en guise d’apport personnel. Cette somme, en plus de couvrir les frais de notaire, de dossier et de garantie, permet de démontrer la capacité à épargner et témoigne d’une bonne gestion financière. A présent, les exigences concernant le montant de l’apport ont augmenté, initiant une contribution d’au moins 20 %, soit le double en l’espace d’un an. Selon une étude des professionnels du crédit, l’apport moyen réclamé serait de 50 000 €, contre 30 000 tout début 2021.

Il ne s’agit certes que d’une moyenne, mais ces chiffres tendent à prouver les difficultés qui encadrent le crédit immobilier. En cause, le contexte inflationniste qui vient gonfler les taux d’emprunt. Si cette hausse se veut maîtrisée, elle entre néanmoins en conflit avec la barrière du taux d’usure (taux d’intérêt plafond imposé aux banques) et les exigences émises par le Haut Conseil de Stabilité Financière

De plus, si l’inflation touche moins durement le crédit immobilier que d’autres marchés, les banques prennent en compte ce contexte général, notamment l’augmentation du prix de l’essence, et calculent les coûts engendrés par des trajets fréquents. Ainsi, avec les nouveaux coûts du prêt immobilier, il devient compliqué pour de nombreux dossiers de ne pas dépasser les 35 % d’endettement prescrits sur une durée limitée à 25 ans, hormis avec la mise en avant d’un apport conséquent. En somme, l’apport financier devient presque incontournable afin de diminuer le taux d’endettement, et de réduire les taux d’intérêt bancaire et d’assurance emprunteur.

Bon à savoir : Dans le cadre de l’accession à une résidence secondaire, les banques se montrent plus souples en termes d’exigence d’apport, généralement autour de 10 % du prix du bien afin de financer au moins les frais annexes au crédit (garantie, montage du dossier et rétribution du notaire).

Un apport qui diffère selon les régions

Bien que la présence d’un apport sera toujours un élément favorisé dans un dossier emprunteur, les exigences ne sont pas les mêmes en fonction des régions. Les banques se sont adaptées à la physionomie des territoires et aux besoins des clients pour parvenir à proposer des solutions de financement bien plus équilibrées. Suivant une logique implacable, c’est donc dans les grandes villes, telles que Paris, Bordeaux, ou encore Lyon, que l’apport personnel réclamé est le plus important. A l’inverse, certaines villes, plutôt rurales, ne vont nécessiter qu’un apport restreint.

Néanmoins, ne vous y trompez pas, l’apport souhaité et nécessaire n’en demeure pas moins élevé dans la plupart des villes. C’est en moyenne 20 % du prix d’achat qu’il faut fournir si vous souhaitez rassurer votre banque et devenir propriétaire.

Comment se constituer un apport personnel ?

Malgré une situation financière stable, il n’est pas forcément aisé de disposer d’un apport personnel suffisant, ou vous pourriez aussi vouloir conserver votre épargne. Néanmoins, il existe des moyens de se constituer un apport confortable ou de gonfler le sien :

  • Plan Epargne Logement (PEL/CEL) : Il s’agit d’un livret d’épargne qui vous permet, à terme, de financer l’achat, la construction ou les travaux de rénovation d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien. Le plafond du PEL peut aller jusqu’à 61 200 € et faire office d’apport ;
  • Prêt patronal/Action Logement : Dans l’acquisition d’une résidence principale ou d’un logement neuf, le prêt délivré par Action Logement correspond à 40 % du coût total de l’opération immobilière, permettant d’être considéré comme un apport par les organismes bancaires ;
  • Un apport des frais externes : une rentrée d’argent importante peut être convertie en apport, comme la vente d’un bien, une donation familiale ou un héritage.

Peut-on encore emprunter sans apport ?

Bien que la manœuvre s’avère complexe, elle n’est pas impossible pour autant. Le financement sans apport est encore possible, cependant, il s’applique dans des cas très spécifiques. De même, les conditions changent. S’il était encore possible d’emprunter à 110 % il y a un an, désormais, il convient mieux de parler d’un emprunt à 100 %. Un apport faible, voire inexistant, va forcément se traduire par un taux de crédit et d’assurance plus important, et s’adresse plus volontiers à ces profils :

  • Des emprunteurs au patrimoine solide, provenant d’une assurance-vie ou d’actions, qui témoignent surtout d’une bonne gestion de leur argent et de leur épargne ;
  • Des investisseurs locatifs dont la perspective de location va impliquer un rendement grâce à la perception de loyers et rassurer la banque. De plus, les intérêts du crédit sont déductibles fiscalement des loyers perçus ;
  • Des jeunes primo-accédants dont l’apport n’aura pas encore été formé pour des raisons compréhensibles, mais qui promettent une situation professionnelle sécurisée et évolutive.

En conclusion, l’apport personnel revêt toujours un caractère aussi essentiel, et peut s’avérer déterminant dans la stratégie d’obtention de votre crédit immobilier. Au-delà de sa valeur rassurante, l’apport personnel permet de diminuer son taux d’endettement. Et pour être assuré de mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez bénéficier de l’accompagnement d’un courtier immobilier qui saura vous guider vers la meilleure stratégie à adopter et défendre votre dossier auprès des banques pour un prêt immobilier réussi !

✍️ Questions fréquentes

Fournir au moins l’apport des frais attenants au crédit est un avantage dans l’obtention d’un prêt immobilier. Si vos revenus et votre santé rentrent dans les critères attendus, vous pourriez être en mesure d’obtenir un financement sans trop de difficultés. N’hésitez pas à simulez votre projet immobilier dans notre simulateur de prêt afin d’obtenir les meilleures offres d’emprunt.

La loi Lemoine, depuis le 1er juin 2022, permet de passer outre le questionnaire médical si votre emprunt est inférieur à 200 000 € et que la fin de votre crédit intervient avant votre 60ème anniversaire pour les nouveaux dossiers. Si vous rentrez dans ces critères, vous ne pourrez pas être discriminé pour vos problèmes de santé. Toutefois, pour obtenir un crédit, il vous faudra correspondre aux critères exigés par les banques. Autrement, si vous ne rentrez pas dans le cadre de la loi Lemoine, la convention AERAS existe pour faciliter l’accès au prêt immobilier pour les personnes présentant des risques aggravés de maladie.

Par la loi, les banques sont tenues de respecter un grand nombre de règles afin de protéger le consommateur et de le mettre à l’abri de toute situation de surendettement. De ce fait, les banques seront attentives à respecter le taux d’endettement, le saut de charge éventuel, les risques encourus, etc. Certains projets immobiliers peuvent être ainsi jugés trop prématurés. Dans ce cas, il convient de prendre le temps de se constituer une épargne suffisante pour solidifier son dossier. De plus, la hausse des taux d’emprunt immobiliers pourrait prochainement entraîner la baisse des prix de l’immobilier.

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