Rachat de soulte

Suite à un divorce ou un héritage, vous souhaitez acquérir l’entière propriété du bien immobilier en jeu ? Votre crédit immobilier contracté à deux n’est pas encore arrivé à son terme ? Vous êtes plusieurs à hériter du logement ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur les démarches et les calculs à entreprendre qui correspondent au rachat de soulte.

Simulation rachat de soulte

Qu'est-ce qu'un rachat de soulte ?

Rachat de soulte

Le rachat de soulte est une opération qui consiste à racheter la part d’un bien immobilier d’un conjoint ou d’un membre de sa famille suite à un divorce ou un héritage.

Concrètement, la soulte est une compensation financière d'une partie de la valeur d'un bien immobilier destinée à celui ou ceux qui cèdent leurs parts. C’est le rôle du notaire de définir la valeur vénale du bien et le montant des parts. Cela s’appelle la licitation.

Une fois les parts achetées, cela met fin à l'indivision et l’acquéreur devient l’heureux propriétaire du bien.

Simulation de rachat de soulte

Le montant de la soulte peut se calculer de deux manières différentes et dépendra du capital restant dû sur le crédit immobilier en cours. Voici les cas de figure :

  • L’acquisition immobilière a été réglée en totalité : Celui qui rachète la soulte n’aura qu’à se soucier de reverser la moitié de l’estimation du bien précisé sur la licitation rédigée par le notaire au co-emprunteur ou cohéritier. Ou, dans le cas où les acquéreurs sont plus de deux partis, l’acheteur devra dédommager chaque part équitablement estimée.
    A noter : il faut prendre en compte le pourcentage de vos droits sur l’acquisition du bien (par exemple, si vous avez payé votre maison à 40 % et votre partenaire à 60 %). Il faudrait bien entendu prendre en compte cette compensation dans le rachat de la soulte et rajouter les pourcentages dans votre calcul.
  • Le prêt immobilier est toujours en cours au moment de l’héritage ou de la séparation : Il faudra penser à prendre en compte le capital restant dû dans les calculs du rachat de soulte. Nous vous détaillons le calcul plus bas.

Si aucun remboursement de prêt immobilier n’est en cours, le calcul consiste simplement à prendre la valeur nette* du bien et à la diviser par le nombre de partis concernés par le partage. L’acheteur additionne ensuite les parts qu’il souhaite acquérir et obtient le montant qu’il devra verser en compensation. Ce calcul fonctionne aussi bien pour la séparation de bien que pour la succession.

*Valeur nette : Si le bien immobilier est financé par un prêt immobilier, le montant du capital restant dû devra être déduit de la soulte en proportion des engagements respectifs des deux emprunteurs.

Important : Tous les divorces ne se déroulent pas de la même manière. La procédure s’en retrouvera modifiée en conséquence :
  • Le divorce par consentement mutuel ou acte d’avocats : cette situation nécessitera de fournir la convention de divorce établie entre les époux et contresignée des avocats les représentants, ainsi que l’acte de liquidation notarial pour l’instruction du dossier. Le notaire sera en charge d’assurer la procédure de divorce, de le prononcer et de gérer son instruction auprès des instances civiles ;
  • Le divorce « conflictuel » : dans ce cas précis, le dossier sera encadré par le tribunal judiciaire. La prononciation du divorce par le juge des affaires familiales sera obligatoire avant d’entreprendre toute démarche de rachat de soulte. Une simple ordonnance de non-conciliation ne pourra suffire.

Vous voulez conserver le crédit immobilier

Cela peut être intéressant s’il est à un taux inférieur aux taux des crédits immobiliers en cours et si ses mensualités sont adaptées à votre capacité d’endettement. Il suffit de demander son accord écrit à la banque prêteur pour édicter qu’un des emprunteurs se retire de l’offre de prêt. Il y aura désolidarisation de la dette entre les indivisaires initialement contractants. Cela permettra de mettre fin à l'indivision. Vous serez seul à rembourser le prêt immobilier et à devenir propriétaire du bien en cours d’acquisition.

Le prix de la soulte = (montant du bien – capital restant dû) / 2

Vous ne voulez pas rembourser le crédit immobilier

La mensualité calculée initialement peut ne pas convenir à votre budget puisque (dans la plupart des cas), elle aura été estimée à partir de deux revenus. En général, la banque vous proposera de rallonger la durée de la dette, mais cela pourra difficilement aller au-delà de 2 ans d’extension. Si ce rallongement est insuffisant, il convient de demander à une autre banque de racheter le crédit en cours en y incluant le montant de la soulte.

Une soulte peut se financer aussi bien comptant qu’à l’aide d’un prêt bancaire. En effet, les banques prennent les dossiers de rachat de soulte comme des dossiers de financement classique dans la mesure où tous les éléments nécessaires pour établir une estimation précise sont présents.

Donc, le somme emprunté comprendra le montant des parts à racheter avec les frais de notaire, le capital restant à rembourser et les pénalités de remboursement s'il y en a, ainsi que les frais de garantie pour le nouveau prêt. Peuvent également s’ajouter le règlement de la prestation compensatoire ainsi que la récompense (compensation financière liée à l’existence d’un apport ou bien d’une participation financière supplémentaire au cours de l’acquisition du bien). A cet effet :

  • Vous devez posséder des ressources suffisantes pour maintenir votre budget ;
  • Votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35 %, hormis si votre dossier est solide. Dans le cadre d’un divorce, le montant de la pension alimentaire que vous versez sera comptabilisé dans vos charges ;
  • Vous ne devez pas être en découvert bancaire sur vos récents relevés ;
  • Vous devez posséder des garanties personnelles (être garanti par un organisme de caution) ou réelles (hypothèque, IPPD).

Le rachat de la soulte versée aux co-emprunteurs ou cohéritiers n’est pas l’unique coût qu’il faudra prendre en compte dans vos calculs. Des frais supplémentaires s’ajoutent :

  • Les frais de publicité foncière ou frais d'enregistrement (leur estimation varie en fonction de la nature de l’union). Les biens concernés par ce taux aménagé sont :
    • le(s) bien(s) issus d'une donation-partage ou d'une succession ;
    • le(s) bien(s) acquis par des époux avant ou pendant le mariage et ce, quel que soit le régime matrimonial ;
    • le(s) bien(s) acquis par des partenaires liés par un Pacs et ce, que l'acquisition du bien partagé ait eu lieu avant la conclusion du pacte ou pendant celui-ci.
  • Les frais du notaire (émolument ou honoraire) qui s’est chargé de la vente s'ajoutent au droit de partage ;
  • Les frais de garantie s'il y a un nouveau prêt auprès d’une nouvelle banque ;
  • Les pénalités de remboursement, qui correspondent à un semestre d’intérêt, au cas où il y aurait un crédit en cours.

Dans le cas où le bien concerné par le rachat de soulte est en cours de financement par un crédit, le calcul se fait alors de la façon suivante :

  • Valeur du bien définie par la licitation notariale le notaire : 260 000 €
  • Capital restant à rembourser : 60 000 €
  • Montant de la soulte : (260 000 € – 60 000 €) / 2 = 100 000 €

La personne qui va céder sa part percevra alors 100 000 €.

Celle qui achète la part devra financer la soulte, ainsi que le capital restant dû à la banque, les frais de remboursement anticipé, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de notaire (pour acter du changement de propriétaire), soit :

  • Soulte : 100 000 €
  • Capital restant dû : 60 000 €
  • Indemnité de remboursement (hypothèse à un taux initial de 2 %) = 1 000 €
  • Frais de notaire (taxe d’enregistrement + émolument) : 3 500 €
  • Frais de garantie du nouveau prêt (si prêt immobilier sans apport) : 2 185 €

Montant total du rachat de soulte : 166 685 €

Si le calcul du rachat de soulte vous semble trop nébuleux et complexe, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’expertise d’un notaire. Il sera à même d’estimer avec exactitude, et selon votre situation, le montant de tous les frais à engager.

La soulte se calcule sur la valeur nette du bien, c’est-à-dire la valeur du montant à devoir à la banque. L’apport est donc à prendre en compte en déduction de la valeur du bien.

Le notaire est payé selon un pourcentage réglementé par l’État sur la part du rachat de soulte. Ils sont variables en fonction de la nature de l’union, en communauté ou en indivision. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, les frais ne seront que de 2,50 %, mais dans le cadre d’une indivision, ils sont de 5,80 % (majorés de frais annexes, leur montant est compris entre 7 et 8 %).

Dans le cadre d’un divorce, les frais de notaire sont payés à parts égales par chaque partie. Pour une succession, les frais de notaire sont assumés par le cohéritier ou les cohéritiers qui souhaitent devenir le(s) seul(s) propriétaire(s) du bien.

Dans le cadre d’un rachat de soulte, l’acquéreur des parts de l’autre assume des frais de notaire, appelés des frais de mutation. Cette mutation acte la modification de l’acte de propriété où n’apparaîtra plus que la personne ayant racheté les parts.

Il est en effet possible de mettre en place une convention partage négociée dans la mesure où toutes les parties sont consentantes et que le notaire valide les calculs.

Le Pacs n’a pas d’influence sur le rachat de la soulte. Seule la notion d’indivision importe. Les frais de rachat de part s’élèvent à 5,80 %.

Non, votre bien ne rentre pas dans le cadre de la communauté. Il n’y a aucune soulte à régler.

Lors d’un divorce, il est tout à fait possible que l’un des conjoints décide de ne pas réclamer sa part nette. Les frais de notaire seront alors la seule dépense à assumer et ils devraient incomber à la charge de votre conjoint(e).

La soulte doit être rachetée uniquement par le conjoint qui souhaite rester propriétaire. Ce n’est qu’après cette opération qu’une part du bien pourra être vendue à un nouveau copropriétaire.

Oui, cette opération est possible. Si vous souhaitez être conseillé et accompagné au mieux dans vos démarches, n’hésitez pas à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt. Un courtier expert pourra vous contacter et vous guider.

Si vous souhaitez conserver les conditions de votre prêt, il faudrait voir avec la banque pour qu’elle accepte une désolidarisation des emprunteurs sur les offres de prêt.

Dans une succession, il y a des frais de notaire pour solder la succession qui sont estimés selon les différents montants et abattements de l’opération. Pour l’acquisition de la part de votre cohéritier, les frais de mutation sont calculés sur le montant de la part rachetée, donc la moitié.

La plupart des banques vont séparer les deux opérations. Elles vont racheter le prêt immobilier sur la durée restante et financer la soulte sur une autre durée. Certaines banques proposent malgré tout de financer une seule ligne de prêt. Nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt immobilier. Un conseiller sera en mesure de vous aiguiller au mieux sur les solutions possibles.

Dans la mesure où il y aurait plus de dette que de valeur vénale du bien, il n’y a pas de valeur à la part de chacun. Il n’y a donc pas de soulte. Soit l’un des deux emprunteurs a la capacité de reprendre le prêt tout seul, soit il faut vendre le bien en espérant que la vente couvre le capital restant dû.

Si vous êtes seul(e) propriétaire, il n’y a pas de soulte à devoir sur le bien.

🔍 Vos questions spécifiques sur le rachat de soulte

Dans votre cas, il semble qu’un tel rachat des parts ne puisse être possible car tous les fonds liés à l’investissement n’ont pas été débloqués.

Il est en effet possible de ne racheter qu’une partie de la propriété. En revanche, sachez que vous resterez tous les deux caution solidaire sur le prêt dans la mesure où vous serez toujours copropriétaire du bien. Vous pouvez d’ores et déjà simuler votre projet sur notre site afin qu’un conseiller immobilier puisse vous guider dans vos démarches.

Il est possible de faire un rachat de soulte avec un prêt Accession Sociale lorsqu’il s’agit de racheter les parts d’un bien libre de financement. Ce qui n’est pas le cas d’un rachat de crédit en prêt PAS.

Ce n’est pas la norme. Idéalement, faites valider les chiffres par un notaire qui figera les montants à devoir pour une opération équitable.

Tant que les fonds ne sont pas entièrement débloqués, il est difficile de racheter les parts de l’autre. Le montant de la soulte doit se calculer en fonction de la valeur vénale actuelle du bien et les encours de crédit à déduire. S’il n’y a pas de delta, il n’y a pas de soulte à devoir, mais des frais de modification d’acte de propriété.

Il est possible de faire une demande de désolidarisation et une demande d’avenant à la banque. Dans ce cas, l’assurance emprunteur ne sera pas révisée, hormis si la quotité d’assurance est inférieure à 100 %. Cependant, si le prêt est racheté par une autre banque, les démarches d’assurance emprunteur seront à refaire.

Dans la mesure où vous assumez seul(e) la charge de crédit depuis quelques années et que la part non-assumée des remboursements mensuels se cumulent, vous ne devriez rien ou peu à votre ex-conjoint(e).

Dans la mesure où vous avez accepté une offre d’achat, vous devriez normalement signer un compromis. Cependant, il ne s’agit que d’un prêt-contrat et il est possible dans certains cas d’y renoncer. Il faudra vérifier la convention signée avec l’agence immobilière.

Dans la mesure où vous devenez le ou la seul(e) propriétaire et emprunteur, le consentement de votre ex-conjoint(e) n’est pas nécessaire, pas plus que la désolidarisation avant le rachat de ses parts de la soulte.

Le bien se situant à l’étranger, les conditions de rachat des parts sont assujetties au droit du pays où se situe le bien. Il faudrait donc vous rapprocher du vendeur initial ou bien du notaire qui aurait acté la vente initialement.

Techniquement, c’est l’ordonnance de non-conciliation qui met fin à la communauté. Cependant, comme votre co-emprunteur assume seul les mensualités depuis la séparation, il peut réclamer une rétrocession sur les mensualités en fonction de la quotité de chacun. Il faut faire le point avec un notaire pour le chiffrage et le Juge des affaires familiales définira le montant de la soulte et/ou de la récompense.

En bref

  • 🔎 Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

    Un rachat de soulte est une opération bancaire visant à racheter la part des autres. Celle-ci a lieu en général au moment d’une séparation, d’un divorce ou encore dans le cas d’un héritage (succession).

  • 💸 Quels sont les frais occasionnés par un rachat de soulte ?

    Le rachat de soulte est une opération qui se passe en présence d’un notaire, vous aurez donc inévitablement des frais de notaire à régler. Des frais d’enregistrement à hauteur d’environ 2.5% de la valeur nette du bien vous serons également demandés. En cas de nouveau prêt, des frais de garanties pourraient venir se greffer au total et enfin des pénalités de remboursement anticipés au cas où il y aurait un crédit en cours sur le bien.

  • 📟 Comment calculer un rachat de soulte ?

    Le calcul d’un rachat de soulte consiste à diviser la valeur nette du bien par le nombre de personnes concernées par le partage. L’acheteur additionne ensuite les parts qu’il souhaite acquérir et obtient donc le montant qu’il devra verser pour devenir pleinement propriétaire.

Une question ?

Votre satisfaction :
Notre priorité !

Avis clients* :

93.67%

de clients satisfaits

Voir nos 9937 avis

*Cette note prend en compte les avis de tous nos
clients, même ceux pour qui le dossier n’a pas abouti.

Avis Google :

etoiles
Courtier humain, à l'écoute, disponible et réactif

Yohanna, Toulouse (31)
le 05/08/2022

etoiles
Rapidité, efficacité et conditions de prêt au top

Sebastien, Saint Georges De Reneins (69)
le 22/07/2022

etoiles
Rapide et efficace.

Kévin, Montevrain (77)
le 20/07/2022

etoiles
Chacun son métier… et vous avez exécuté le vôtre d’une manière magistrale ! Disponibilité, ultra réactivité dans les échanges et un taux [...]

Jerome, Lambesc (13)
le 20/07/2022

etoiles
Excellent courtier sans qui l'opération immobilière n'aurait pas été possible

Arthur, Paris 14 (75)
le 16/07/2022

Mentions légales

Cyberprêt en 10 ans c’est :

+ de 12 000 familles

+ de 12 000 familles

financées et devenues
propriétaires

+ de 2,5 milliards d’€

+ de 2,5 milliards d’€

de crédits immobiliers financés

Des milliers de recommandations clients

Des milliers de recommandations

Votre satisfaction est pour nous
la meilleure des récompenses


CNIL

Cookies : Chez CyberPrêt, le respect de votre vie privée n'est pas en option.

Nous utilisons les cookies exclusivement à des fins de mesure d'audience en vue d'améliorer nos services. Ces derniers ne seront en aucun cas transmis à des tiers ou réutilisés à des fins commerciales. Pour plus d'information sur notre politique de cookies c'est par ici !

93.67% de clients satisfaits, pourquoi pas vous ?

Notes : 93.67%
etoiles 9937 avis