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Prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer à la fois l’acquisition et l’amélioration d’une résidence principale. Il s’agit d’un prêt immobilier et d’un crédit travaux. Ce prêt concerne, non seulement l’achat du terrain et la construction du logement, mais aussi l’aménagement d’un bien non destiné à l’habitation jusqu’à présent. Le prêt à taux zéro correspond à une avance de fonds remboursable, sans aucuns intérêts. Il est donc très avantageux et réservé à des personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.
Les bénéficiaires du prêt à taux zéro sont ceux qui accèdent à la propriété pour la première fois. Ainsi, l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des deux années précédant l’offre de prêt sauf si l’un des occupants du logement à titre principal est :
- titulaire d’une carte d’invalidité (deuxième ou troisième catégorie),
- bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation spéciale (AES),
- victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable définitivement sa résidence principale.
Le logement, concerné par le prêt, doit être la résidence principale du bénéficiaire, c’est-à-dire qu’il doit l’occuper au moins 8 mois par an, sauf déplacements obligatoires1. Cependant, le prêt à taux zéro peut aussi servir à financer l’achat d’un logement destiné à sa retraite, si celle-ci est dans moins de six ans. Ce logement devra alors être loué à un locataire aux revenus respectant les plafonds d’obtention du prêt à taux zéro.
Pour en bénéficier, il faut avoir des revenus inférieurs aux plafonds suivants2 :
- Zone A : grande agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français.
- Zone B : Île-de-France (hors zone A), villes de plus de 50000 habitants.
- Zone C : le reste du territoire français.
| Nombre de personnes du ménage | Zone A | Zone B et C |
|---|---|---|
| 1 | 31 250 € | 23 688 € |
| 2 | 43 750 € | 31 588 € |
| 3 | 50 000 € | 36 538 € |
| 4 | 56 875 € | 40 488 € |
| 5 et + | 64 875 € | 44 425 € |
Les travaux éligibles à ce type de prêt sont :
- la construction ou l’achat d’un logement neuf jamais occupé,
- l’achat et/ou l’aménagement en logement, d’un local non destiné à l’habitation (bureau par exemple) jusqu’à présent,
- l’achat d’un logement ancien,
- les travaux de mise aux normes de surface et d’habitabilité d’un logement ancien réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d’émission de l’offre du prêt,
- l’achat d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.
Le montant du prêt à taux zéro dépend du prix et de l’ancienneté du logement destiné à recevoir le financement et du montant de la totalité des autres emprunts contractés pour ce logement. En effet, le prêt à taux zéro ne peut pas être l’emprunt principal ou unique du financement d’un projet immobilier. Il doit permettre de réduire le montant d’autres prêts immobiliers et donc le coût total de l’opération. Le montant du prêt est au maximum égal à :
| Pour un logement ancien |
Pour un logement neuf (pour les prêts émis du 15 janvier au 31 décembre 2009) |
|---|---|
| 20 % du prix de l’acquisition (30 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines) | 30 % du prix de l’acquisition (40 % dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines) |
| 50 % de l’ensemble des prêts d’une durée supérieure à 2 ans contractés pour un même logement | 100 % de l’ensemble des prêts d’une durée supérieure à 2 ans contractés pour un même logement |
Les plafonds des montants maximaux du prêt à taux zéro dans le cadre d’un achat dans le neuf sont :
- Zone A : grande agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français.
- Zone B : Île-de-France (hors zone A), villes de plus de 50000 habitants.
- Zone C : le reste du territoire français.
| Montant de prêt maximum pour un logement neuf | |||
|---|---|---|---|
| Nombre de personnes du ménage | Zone A | Zone B | Zone C |
| 1 | 32 100 € | 26 400 € | 20 700 € |
| 2 | 45 000 € | 37 950 € | 30 900 € |
| 3 | 50 100 € | 42 900 € | 35 700 € |
| 4 | 55 050 € | 47 700 € | 40 350 € |
| 5 | 60 150 € | 52 650 € | 45 000 € |
| 6 et plus | 65 100 € | 57 450 € | 49 650 € |
Pour la construction ou l’acquisition d’un logement répondant aux normes BBC 2005 (bâtiment basse consommation), une majoration de 20 000 € sera accordée lorsque le nombre de personnes destinées à occuper le logement est au moins égal à 4. Sinon, la majoration sera de 15 000 €.
Dans le cadre d’un achat dans l’ancien3 :
- Zone A : grande agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois Français.
- Zone B : Île-de-France (hors zone A), villes de plus de 50000 habitants.
- Zone C : le reste du territoire français.
| Montant de prêt maximum pour un logement ancien | |||
|---|---|---|---|
| Nombre de personnes du ménage | Zone A | Zone B | Zone C |
| 1 | 14 400 € | 8 800 € | 8 250 € |
| 2 | 20 250 € | 13 200 € | 2 375 € |
| 3 | 22 500 € | 15 200 € | 14 250 € |
| 4 | 24 750 € | 17 200 € | 16 125 € |
| 5 | 27 000 € | 19 200 € | 18 000 € |
| 6 et plus | 29 250 € | 21 200 € | 19 875 € |
Les subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) ne sont pas compatibles avec le prêt à taux zéro. Mais différentes sortes de prêt immobilier peuvent être cumulées avec le PTZ :
- le prêt à l’accession sociale,
- le prêt conventionné,
- le prêt d’épargne logement,
- les prêts bancaires,
- d’autres prêts à caractère social.
La durée
Le remboursement du crédit se fera sur 6 à 26 ans selon le montant des revenus du bénéficiaire. Le remboursement peut être immédiat ou être différé.
Pour les logements anciens
| Revenu fiscal de référence | % du prêt différé | Durée Période 1 | Durée Période 2 |
|---|---|---|---|
| Moins de 12 641 € | 100% | 216 mois | 48 mois |
| De 12 641 € à 15 800 € | 75% | 216 mois | 36 mois |
| De 15 801 € à 18 950 € | 50% | 180 mois | 24 mois |
| De 18 951 € à 25 270 € | 0% | 96 mois | - |
| Au delà de 25 270 € | 0% | 72 mois | - |
Pour les logements neufs en Zone A
| Revenu fiscal de référence | % du prêt différé | Durée Période 1 | Durée Période 2 |
|---|---|---|---|
| Moins de 23 689 € | 100% | 18 ans | 8 ans |
| De 23 690 € à 43 750 € | 50% | 15 ans | 4 ans |
| 43 751 € et + | 0% | 12 ans | - |
Pour les logements neufs en Zone B et C
| Revenu fiscal de référence | % du prêt différé | Durée Période 1 | Durée Période 2 |
|---|---|---|---|
| Moins de 15 801 € | 100% | 18 ans | 8 ans |
| De 15 802 € à 19 750 € | 75% | 18 ans | 6 ans |
| De 19 751 € à 23 688 € | 0% | 15 ans | 4 ans |
| De 23 689 € à 31 588 € | 0% | 12 ans | - |
| Au delà de 31 589 € | 0% | 9 ans | - |
Bon à savoir
- Lors de la vente d’un logement acquis avec un prêt à taux zéro pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale, le prêt à taux zéro peut être transféré si les conditions d’octroi du prêt sont toujours respectées.
- Il ne peut y avoir qu’un seul prêt à taux zéro accordé par acquisition.
- Le prêt à taux zéro n’est accordé qu’aux personnes physiques (pas aux SCI…).
- En ce qui concerne la composition du ménage, si un enfant est à naître, il est à prendre en compte dans le nombre de personnes du foyer (sur présentation d'un certificat de grossesse).
- Le prêt à taux zéro doit être assuré pour les risques liés au décès, invalidité et incapacité de travail. Le pourcentage de cette assurance est généralement le même que celui du prêt immobilier principal.
- Les acquisitions en viager, les acquisitions de nue-propriété ou d'usufruit, les droits liés à une donation du bien immobilier, les travaux seuls, l’agrandissement d'un bien existant, le rachat par un indivisaire des parts des autres, le financement de soulte après héritage, divorce ou donation partage ne sont pas éligibles au prêt à taux zéro.
1 Tant que le PTZ n’est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être loué qu’en cas de mutation à plus de 70 kilomètres du logement, de divorce ou de dissolution d’un PACS, de chômage de plus d’un an, d’invalidité ou de décès. Il ne peut pas devenir résidence secondaire, local commercial ou location de vacances.
2 Les revenus pris en compte (Revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition) sont ceux de tous les occupants du logement à titre de résidence principale. Ils concernent l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er janvier et le 31 mai, l'année précédant celle de l'offre de prêt pour les offres émises entre le 1er juin et le 31 décembre. Si vous vous êtes mariés (ou pacsés) cette année là, il faut prendre en compte la somme des 3 revenus fiscaux (les 2 avis d'impositions séparés et celui en commun). Si vous avez divorcé(e) l'année de prise en compte du revenu fiscal de référence, vous avez dû faire 2 déclarations, une en couple et une célibataire, il faut donc calculer sur la déclaration commune uniquement votre revenu fiscal de référence et l'additionner à votre déclaration de célibataire.
3 Si le logement acquis grâce au prêt à taux zéro a plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un bureau de contrôle indépendant de la transaction. Cet état des lieux atteste de la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité requises par la réglementation. Son coût est généralement compris entre 80 et 300 € selon le type de bien et sa superficie. L’expert estime alors si des travaux de mise aux normes sont nécessaires et le prêt n’est octroyé que si ceux-ci sont réalisés.
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