Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Depuis la loi en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (dite TEPA) du 21 août 2007, les intérêts payés dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à l’acquisition d’une résidence principale font l’objet d’un crédit d’impôt.

Pour qui ?

Tous les contribuables dont le domicile fiscal est déclaré en France peuvent bénéficier de ce crédit d’impôt.
Si le bien immobilier a été acheté par l’intermédiaire d’une SCI qui le met à disposition de ses associés gratuitement, ceux-ci peuvent aussi bénéficier d’un crédit d’impôt.

Pour quel type de prêt ?

Le crédit d’impôt s’applique à toutes les acquisitions de résidence principale effectuées après le 6 mai 2007. Il concerne un maximum de types de financement différents puisque les intérêts d’un prêt relais, ceux d’un prêt in fine, ou encore les intérêts liés à un rachat de prêt immobilier (dans le cas d’un remplacement par un nouveau prêt immobilier) sont déductibles. De plus, le domaine d’application est large et de nombreuses opérations immobilières sont concernées par ce crédit d’impôt :

l’acquisition d’un logement neuf, ancien, ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
la construction d’un logement destiné à être la résidence principale du contribuable ;
l’acquisition d’un logement avec réalisation de travaux qui doivent être achevés dans les douze mois qui suivent la signature de l’acte d’achat ;
la réalisation de travaux de transformation d’un local non affecté à l’habitation en résidence principale ;
les travaux d’agrandissement du logement ;
le paiement d’une soulte de partage.

Les frais annexes au prêt (les frais d’assurance de prêt, les frais de notaire, les frais de garantie…) ne sont pas pris en compte dans le calcul du crédit d’impôt. Les intérêts des prêts personnels ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction.

Le mécanisme du crédit d’impôt

Le montant du crédit d’impôt s’élève à 40 % des intérêts versés sur son prêt immobilier la première année, puis 20 % les quatre années suivantes. Les intérêts déduits sont soumis à un plafond à hauteur de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple qui fait une déclaration d’impôt commune. Ce plafond est majoré de 500 € par personne à charge et il est doublé dans le cas où l’un des membres du foyer est handicapé (7 500 € pour une personne seule et 15 000 € pour un couple soumis à l’imposition commune).

Les modalités de déclaration sont simples : il s’agit de reporter le total des intérêts payés annuellement (ceux-ci sont normalement inscrits dans l’échéancier de remboursement du prêt), et de garder les justificatifs nécessaires en cas de contrôle fiscal.

Lorsque le prêt démarre au cours d’une année, en juillet par exemple, les 40 % s’appliquent jusqu’en juin de l’année qui suit, puis les 20 % s’appliquent sur les mois restants. La déduction se calcule donc sur les 5 premières années de remboursement du prêt qui peuvent s’étaler sur 6 années fiscales consécutives.

La plupart du temps, le délai de cinq ans court à partir de la date de première mise à disposition des fonds empruntés. Mais en cas de construction ou d’achat en VEFA, la date prise en compte peut être, sur demande du contribuable, fixée à la date d’achèvement ou de livraison du logement. Dans la majorité de ces cas, le crédit d’impôt est calculé à partir de la date de livraison du logement mais parfois, il peut être intéressant de le faire démarrer avant si les intérêts intercalaires permettent d’atteindre le plafond maximum de déduction avant même la livraison du logement 1 .

Exemple

En avril 2010, un couple avec deux enfants à charge emprunte 180 000 € à 3,80 % sur 15 ans.

Année	Crédit d'impôt
2010	1 513,38 €
2011	1 208,89 €
2012	908,96 €
2013	852,69 €
2014	794,24 €
2015	187,89 €
Total	5 466,05 €

En tout, sur 6 années fiscales, le ménage aura payé 5 466,05 € de moins d’impôts sur le revenu.

Nouvelle norme BBC

Si votre logement répond à un niveau de performance énergétique correspondant à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation d'énergie) alors la réduction d'impôt est majorée.
Les intérêts déductibles sont de 40% pendant les 7 premières années (avec les mêmes plafonds).

Exemples de cas particuliers

En cas de changement de situation de famille au cours du crédit d'impôt

Si le contribuable qui bénéficie du crédit d'impôt vient à se marier ou à conclure un PACS au cours de l'une des années d'application du crédit d'impôt, le bénéfice du crédit d'impôt peut être poursuivi à condition que le logement sur lequel portait le crédit d'impôt soit l'habitation principale du couple soumis à imposition commune (et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies).

Si le couple qui bénéficie du crédit d'impôt se sépare (divorce, rupture de PACS, décès...), alors le bénéfice du crédit d'impôt peut être poursuivi si le logement sur lequel porte le crédit d'impôt continue de constituer l'habitation principale de l'un des deux ex-conjoints.

Important

Si vous ne payez pas, ou peu, d’impôt sur le revenu ça n’a pas d’importance puisque le crédit d’impôt vous sera reversé dans le cas où il excède l’impôt dû.

Depuis 2009, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt est pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

1 Pour la signature d’un contrat de réservation en Mai 2009 avec livraison en Juillet 2010, le promoteur a demandé le déblocage de 140 000€ en 2009, le cumul des intérêts payés atteint 3 815€. Si l’emprunteur est une personne seule, son plafond de déductibilité étant de 3 750€, il aura tout intérêt à bénéficier du crédit d’impôt dès 2009. Pour un couple dont le plafond est de 7 500€, il vaudra mieux attendre 2010 pour bénéficier entièrement de la déduction.

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