Le taux d’usure bloque l’octroi et la production des crédits immobiliers

Publié le 19/10/2022

Le début d’année 2022 a marqué le point de départ de la remontée des taux immobiliers, après une période où les intérêts étaient dérisoires. Une hausse qui, mois après mois, n’a fait que s’accroître, jusqu’à devenir exponentielle à cause de l’inflation et du contexte géopolitique critique. Les professionnels du crédit immobilier ont tenté de tirer la sonnette d’alarme au cours des derniers mois pour prévenir la dégradation inéluctable du marché du prêt immobilier. Le gouvernement étant resté sourd à ce flot d’avertissement, c’est aujourd’hui tout un marché qui s’effondre et paye les conséquences d’une politique absente.

La hausse des taux d’intérêt et le taux d’usure pénalisent la production du crédit immobilier

Le paysage du crédit immobilier a présenté des taux d’intérêt historiquement bas au cours de ces dernières années. Depuis 2016, le taux moyen des intérêts n’avait plus dépassé les 2 %, draguant avec les 1 %. Cependant, le contexte politique tumultueux de ce début d’année 2022 a renversé la tendance, entraînant une inflation qui impacte de nombreux secteurs financiers, dont celui du logement. Les taux du prêt immobilier se sont envolés à une vitesse pharamineuse durant les derniers mois. L’Observatoire du Crédit Logement publie dans ses données l’évolution des taux d’intérêt moyen pratiqués qui sont passés de 1,07 % en janvier 2022 à 1,88 % au septembre 2022.

Ce bouleversement des taux d’emprunt pourrait ne pénaliser que les bourses les plus modestes si de nombreuses règles et contraintes n’entouraient pas le crédit immobilier. Dans un souci de protéger le consommateur et d’éviter le surendettement, l’État a pris de nombreuses mesures ces dernières années, notamment l’affermissement des normes édictés par la Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui obligent les banques à ne pas prêter au-delà d’une durée de 25 ans et à un endettement qui dépasse la barre des 35 %, assurance emprunteur comprise.

A cela, il faut ajouter la barrière du taux d’usure qui fait tant débat ces derniers temps entre le gouvernement et les professionnels du crédit immobilier. Pour rappel, le taux d’usure est le taux d’intérêt plafond imposé aux banques au-delà duquel elles ne peuvent plus octroyer de crédit immobilier à leurs clients. Il s’agit d’une limite fixée chaque trimestre selon les calculs de la Banque de France, grâce à une méthode qui se veut simple puisqu’elle consiste à récupérer la moyenne des taux d’intérêts pratiqués au trimestre précédent et de la majorer d’un tiers. Néanmoins, cette formule possède de lourdes failles puisqu’elle ne permet pas d’accuser le coup d’une importante remontée des taux, comme celle qui est en train de se produire actuellement et qui vient brutalement se heurter au taux d’usure prescrit par la Banque de France. Un mécanisme fragile qui empêche tout financement d’un projet immobilier pour les particuliers. De leur côté, malgré les recommandations étatiques, les banques sont incapables de prêter aux taux concurrentiels qu’elles exerçaient jusqu’alors, car cela voudrait dire qu’elles prêtent de l’argent à perte. Quant aux emprunteurs, ils sont les premières victimes de ce phénomène de cisaille qui ne fait aucun partage entre dossiers fragiles ou profils bien plus aisés. A ce jour, ce sont presque 45 % des dossiers présentés que les banques sont contraintes de refuser, sous peine d’être sévèrement sanctionnées par les instances gouvernementales.

Une production du crédit qui chute aussi vite que montent les taux

Face à une telle situation et une solvabilité déclinante des emprunteurs, c’est tout le marché de la production du crédit immobilier qui bat de l’aile. Une récente étude de l’Observatoire du Crédit Logement rapporte une baisse de l’octroi des crédits sur une courte durée d’emprunt : les prêts de 10 à 15 ans représentent en septembre 2022 10,2 % au lieu de 10,3 % au troisième trimestre 2022, et les prêts entre 15 et 20 ans chutent de 21,1 % à 20,7 %. Une réduction qui se rapporte à des crédits sur des durées dépassant 20 ans (64,5 % au T3 2022 à 65 % septembre 2022) à grande vitesse. Ainsi, le mois de septembre révèle une durée moyenne de prêt à 243 mois, soit plus de 20 ans, tout ceci en prenant en compte que le HCSF ne permet pas le financement de projets immobiliers au-delà de 25 ans (hormis exceptions possibles pour des projets de construction). Une énième limite qui bloque de nombreux dossiers auprès des banques.

L’effet domino se poursuit en provoquant une chute de la production des crédits immobiliers. Sur l’ensemble des marchés immobiliers (neuf ou ancien), si l’on compare la période de juillet à septembre en 2021 et 2022, l’on remarque que la production des crédits immobiliers s’est écroulée de 26,8 %, et le nombre de prêts bancaires accordés connaît une descente de 27,7 %. Une dégradation fulgurante qui inquiète les professionnels du prêt immobilier si leurs réclamations pour modifier le calcul du taux d’usure continuent à ne pas être entendues par le gouvernement, et risquent de poursuivre une politique discriminatoire pour de nombreux emprunteurs souhaitant accéder à la propriété.