Prêt immobilier à paliers (lissage de prêt)

De quoi s’agit-il ?

Il s’agit de faire en sorte que votre taux d’endettement soit toujours acceptable et donc constant. Cela présente un intérêt :

Si vous souhaitez diviser le remboursement de votre prêt immobilier en périodes où vous rembourserez plus et d’autres où vous rembourserez moins ;
Si vous souhaitez contracter un nouveau prêt immobilier sans solder par anticipation les anciens ;
Si vous souhaitez contractez différents prêts immobiliers (prêt classique, prêt à taux zéro…) sans que leur chevauchement crée des variations de mensualités telles que vous rembourserez beaucoup au début puis de moins en moins.

1. Un prêt à palier simple

Si vous êtes en mesure d’anticiper un changement de votre situation financière, vous pouvez faire en sorte d’adapter le remboursement de votre prêt à celle-ci.

Explications par des exemples :

Un couple décide de contracter un prêt immobilier pour acheter sa résidence principale. Il emprunte 100 000€ à 4,60% sur 20 ans. Avec un prêt amortissable classique, il devra alors rembourser 638,06€ par mois. Les intérêts de ce prêt lui couteront au total 53 134,42€.
Et avec un prêt à palier ?

Situation 1

Ce couple envisage de prendre sa retraite dans 5 ans. Il souhaite alors rembourser le plus possible sur les 5 premières années de la durée du prêt car il anticipe une baisse notable de son revenu.

Période	Mensualité
De la 1ère à la 5ème année	1041,21€
De la 6ème à la 20ème année	429,06€

Au total le couple payera 39 703,82€ d’intérêts soit 13 430,6€ d’intérêts en moins qu’avec un prêt classique car il a amorti plus de capital dès le début.

Situation 2

Ce couple peut déjà dire que, dans trois ans, son revenu sera supérieur car Madame reprendra le travail à l’entrée à l’école de son dernier enfant. Il pourra alors rembourser plus à ce moment là.

Période	Mensualité
De la 1ère à la 3ème année	500€
De la 4ème à la 20ème année	675,78€

Au total le couple payera 55 861,76€ d’intérêts soit 2 727,34€ d’intérêts en plus qu’avec un prêt classique car il a très peu amorti de capital au début.

2. Ancien prêt en cours et nouveau prêt à palier lissé

Si vous avez un crédit à finir de rembourser et que vous souhaitez en contracter un nouveau, le lissage de ce nouveau prêt vous permettra de diminuer vos mensualités de remboursement le temps de finir de rembourser l’ancien. Ainsi vos mensualités resteront constantes au lieu d’être plus élevées sur la période de chevauchement des deux emprunts.

Exemple :

Un emprunteur a déjà un prêt immobilier en cours, il doit encore rembourser 350 euros par mois pendant les 4 prochaines années. Il souhaite emprunter de nouveau à hauteur de 80 000 euros à 4,40% sur 10 ans.

Sans lissage

Année	Prêt en cours	Nouveau prêt	Total mensualité
De la 1ère à la 4ème année	350€	825,25€	1175,25€
De la 5ème à la 20ème année	-	825,25€	825,25€
Coût total			214 860€

Avec lissage

Année	Prêt en cours	Nouveau prêt	Total mensualité
De la 1ère à la 4ème année	350€	633,90€	983,90€
De la 5ème à la 20ème année	-	983,90€	983,90€
Coût total			236 136€

Ainsi le lissage de son nouveau prêt coûtera à l’emprunteur 21 276€ d’intérêts en plus. Mais ce dernier n’aurait peut-être pas pu emprunter car le total des mensualités dues sans lissage aurait dépassé le taux d’endettement maximum admis par les établissements bancaires.

3. Lissage de prêt dans le cadre d’un financement incluant de nombreux prêts différents

Pour profiter de tous les prêts à taux avantageux (prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêt épargne logement, prêt travaux...) il faut souscrire simultanément de nombreux prêts. Pour faciliter et clarifier la gestion de votre budget, afin que le remboursement de ces différents prêts ne remette pas en cause votre seuil d’endettement, un prêt immobilier dont le montant variera selon le montant des échéances des autres emprunts peut vous être proposé.

Exemple :

Une famille a besoin de 100 000€ pour acquérir le bien qu’elle convoite. Elle obtient un prêt à taux zéro de 25 000€ sur 10 ans, et un prêt épargne logement de 15 000€ sur 5 ans à 2,5%. Elle emprunte donc le reste 60000€ à 4,40%.

Sans lissage

Année	Prêt à taux zéro	Prêt épargne logement	Prêt classique	Total mensualité
De la 1ère à la 5ème année	208,33€	266,21€	455,93€	930,47€
De la 6ème à la 10ème année	208,33€	-	455,93€	664,26€
De la 11ème à la 15ème année	-	-	455,93€	455,93€
Coût total				123 039,60€

Avec lissage

Année	Prêt à taux zéro	Prêt épargne logement	Prêt classique	Total mensualité
De la 1ère à la 5ème année	208,33€	266,21€	243,63€	718,17€
De la 6ème à la 10ème année	208,33€	-	509,84€	718,17€
De la 11ème à la 15ème année	-	-	718,17€	718,17€
Coût total				129 270,6€

Malgré le fait que le prêt à palier ou le lissage de prêt soit parfois plus coûteux qu’un prêt classique, il permet de simplifier la gestion du budget du foyer en instaurant des mensualités constantes qui respectent le taux d’endettement et la capacité de remboursement de l’emprunteur. A l’inverse, il peut aussi permettre de diviser le remboursement d’un prêt en plusieurs périodes aux mensualités différentes pour s’adapter à un changement prévu de votre situation financière.

Vous pouvez utiliser notre calculatrice de lissage de prêt.