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Assurance de prêt immobilier

Assurance emprunteur : Comment faire le bon choix ?

Christophe Probst

Par Christophe Probst,
Courtier expert

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Si l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, toutes les banques exigeront que vous en souscriviez une pour vous accorder un prêt immobilier (sauf cas très particuliers).

Découvrez comment fonctionne l'assurance de prêt immobilier.
A retenir

Choisir votre assurance de prêt et les garanties en fonction de votre projet, de votre profil et des risques à couvrir

Souscrire à l’assurance groupe de votre banque ou opter pour la délégation d’assurance

Dans certains cas exceptionnels, il est possible d’être exempté d’assurance de prêt par la prise d’une garantie complémentaire par l’organisme prêteur : nantissement d’un support financier à hauteur de l’investissement, garantie déplacée sur un bien existant libre de financement, etc.

Pourquoi souscrire à une assurance de prêt immobilier ?

Le contrat d’assurance de prêt est crucial quant à la validation de votre crédit immobilier par la banque. Il induit que la compagnie d’assurance pourra prendre en charge le remboursement, partiel ou intégral, de votre prêt en cas de sinistre comme le décès, l’invalidité ou l’incapacité de travail.

Quels sont les différents types d’assurance de prêt ?

Assurance décès, invalidité :

L’assurance décès invalidité est le niveau de garantie le plus bas qui sera exigé. Généralement, il est suffisant pour financer un investissement locatif ou une résidence principale pour des personnes à la retraite.

Décès + Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : invalidité physique ou intellectuelle rendant l’assuré définitivement incapable d’exercer une activité professionnelle et nécessitant l’assistance permanente d’un auxiliaire pour l’accompagner dans la réalisation d’actes ordinaires.

Assurance décès, invalidité et incapacité de travail :

L’assurance décès, invalidité et incapacité de travail est préconisée pour financer une résidence principale si vous n’êtes pas retraité.

Pour autant, tous les contrats ne se valent pas : conditions de prise en charge et d’indemnisation, durée de garantie… De nombreux points doivent être vérifiés avant de souscrire.

  • Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) : incapacité totale et temporaire de l’exercice de son activité professionnelle.
  • Incapacité Temporaire Partielle de Travail (ITP) : incapacité de travail partielle donne lieu à un mi-temps thérapeutique. L’assureur règle 50 % de la prestation.
  • Invalidité Permanente Totale (IPT) : incapacité définitive à exercer son activité professionnelle. L’IPT correspond à un taux d’incapacité supérieur ou égal à 66 %.
  • Invalidité Permanente Partielle (IPP) : persistance d’une incapacité à exercer tout ou partie de son activité professionnelle. L’IPP correspond à un taux d’incapacité supérieur ou égal à 33 %.

Pour autant, tous les contrats d’assurance-pret-immobilier ne se valent pas : conditions de prise en charge et d’indemnisation, durée de garantie… De nombreux points doivent être vérifiés avant de souscrire.

Quelle quotité choisir pour son assurance emprunteur ?

L’assurance de prêt immobilier n’a pas pour seul but de permettre à la banque prêteuse de récupérer ses fonds. Elle permet aussi de protéger vos héritiers, c’est pourquoi il convient de bien choisir la quotité à assurer par emprunteur en fonction de votre situation personnelle (mariage, contrat, enfants, autres assurances vie déjà souscrites…).

  • Si vous êtes le seul emprunteur, il n’y a pas de choix, vous devez vous assurer pour 100% du montant emprunté.
  • Si vous êtes 2 emprunteurs, vous pouvez souscrire la garantie maximale qui est de 100% pour chaque assuré.

Vous pouvez aussi n’assurer que 100% au total est le répartir entre vous. En général, c’est fait au prorata des revenus.

Par ex : l’emprunteur 1 gagne 3 000€/m et l’emprunteur 2 gagne 2 000€/m. Il conviendrait donc d’assurer l’emprunteur 1 à 60% et l’emprunteur 2 à 40% pour respecter la proportion des revenus.

Il est aussi tout à fait possible de s’assurer entre 100% et 200%.
Par ex : l’emprunteur 1 veut être assuré à 100% et l’emprunteur 2 à 50%.
Chaque cas est particulier, n’hésitez pas à en parler à notre conseiller spécialisé après avoir fait une simulation pour votre assurance de prêt immobilier

Le coût de l’assurance emprunteur ?

Le tarif est généralement situé entre 0.10% et 0.70%, il varie en fonction de :

  • votre âge
  • la durée du prêt
  • votre profession (surtout si elle comprend beaucoup de déplacements professionnels)
  • si vous fumez
  • de problèmes médicaux
  • la compagnie d’assurance

Délégation d’assurance : faîtes jouer la concurrence !

Depuis 2010, des évolutions de la loi en faveur des assurés ont vu le jour, permettant aux emprunteurs de choisir leur contrat d’assurance et d’en changer au fil du temps :

  • Loi Lagarde (2010) : les emprunteurs sont libres de choisir leur contrat d’assurance lors de la souscription de leur prêt immobilier. Il n’y a plus d’obligation de choisir le contrat groupe de la banque prêteuse, ce qui offre la possibilité d’être assuré par d’autres organismes : c’est ce que l’on appelle la délégation d'assurance.
  • Loi Hamon (2014) : vous pouvez changer d’assurance emprunteur durant les 12 premiers mois suivant la souscription de l'assurance de prêt.
  • Loi Sapin 2 / amendement Bourquin (2017) : toute assurance de prêt pourra être renégociée chaque année. Le préavis est cependant de 2 mois et la résiliation de l’ancien contrat doit se faire sur présentation des conditions du nouveau, afin de s’assurer de l’équivalence des garanties.

Tous ces dispositifs permettent de faire jouer la concurrence pour profiter des offres personnalisées et des tarifs intéressants d’assureurs spécialisés.

Convention AERAS

Les emprunteurs malades, ou anciennement malades, rencontrent souvent de grandes difficultés pour trouver une compagnie susceptible de les assurer, ce qui peut entraver leurs projets. Afin de les aider, l’Etat, les banques et les assureurs ont mis en place la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter en Risque Aggravé de Santé). Elle facilite l’accès au crédit immobilier et à l’assurance à ceux qui ont ou ont eu un problème grave de santé.

En fonction de la pathologie, les assurés sont classés en niveaux de recevabilité : AERAS 1, 2 ou 3. Si le dossier est validé, l’assureur accepte le risque, cependant il peut y avoir des exclusions de couverture et des majorations de tarifs.

La convention s'applique pour un montant maximum d’emprunt de 320 000 €. Les organismes consultés s’engagent à formuler une réponse dans les 5 semaines qui suivent la demande. Les établissements de crédits et d'assurances ne sont pas obligés d’accepter, mais doivent justifier leur réponse !

Tous les assureurs et banques ont signé la convention AERAS. Certaines assurances se sont même spécialisées dans la couverture de personnes atteintes de certaines formes de pathologie : cancer du sein, maladies dégénératives, etc.

Assurance chômage

Vous pouvez choisir de souscrire une assurance perte d’emploi. En cas de licenciement, et si vous avez droit aux prestations de Pôle Emploi, tout ou partie des mensualités de votre crédit sera pris en charge par l’assureur. Notre contrat proposé par Ugip Assurances offre un excellent rapport conditions/prix et à l'avantage de n'avoir aucun délais de franchise ! Un sérieux avantage face aux offres concurrentes !

Assurance revente

Il peut arriver que pour une raison de force majeure, vous deviez revendre prématurément votre bien immobilier : divorce, mutation professionnelle, licenciement économique, décès de l’acquéreur, naissances multiples, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)...

Souscrire une assurance revente vous garantit qu’une partie, ou la totalité, de la moins-value vous sera remboursée. Peu connue des particuliers, cette assurance est une réelle protection lors de l’achat d’un bien immobilier susceptible d’être mis en vente précocement.

N’oubliez pas la garantie pour votre prêt immobilier !

En plus des assurances, vous devez choisir une garantie lors de la souscription de votre prêt : hypothèque ou caution de prêt immobilier. Elle est obligatoire ! En effet, la banque qui va vous octroyer le prêt vous demandera, en garantie, de pouvoir récupérer la somme due en cas de non-paiement.

Pour identifier la garantie de prêt la mieux adaptée à votre projet immobilier, n'hésitez pas à lire notre article dédié aux garanties de prêt immobilier.

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Notre guide de l'emprunteur

Choisissez vous-même votre assurance de prêt !

Une assurance emprunteur, ça peut coûter cher ! Alors comparez les offres du marché et faîtes une délégation d'assurance.

Les assurances décès/invalidité

Systématiquement exigées par les banques, les assurances décès, invalidité et incapacité sont à étudier avec attention.

Pourquoi pas une assurance chômage ?

Pas toujours facile à mettre place et souvent chère, l'assurance perte d'emploi peut toutefois être une option très pertinente.

L'actualité du prêt immobilier

Nouvelles contraintes sur le crédit immobilier

La décision est finalement tombée, édictée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sous la direction du ministre des Finances. A partir du 1er janvier 2022, les règles encadrant le crédit immobilier, qui n’étaient jusqu’alors que des recommandations, deviendront des obligations juridiques.

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