Fiscalité des plus-values immobilières

Combien de taxes aurez-vous à payer en cas de revente de votre bien immobilier ?

Lorsque vous revendez un bien immobilier, vous pouvez être imposé sur la plus-value réalisée, selon la nature du bien vendu et la date depuis laquelle vous en êtes propriétaire.

Tout d'abord, vous serez exonéré d'impôt sur les plus-values :

  • dans le cas de la vente de votre résidence principale,
  • si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, que vous vendez une résidence secondaire pour la première fois et que vous utilisez l'argent obtenu dans les 24 mois pour acquérir une résidence principale.

Le barème d'imposition

Dans tous les autres cas, vous serez soumis à l'impôt, à hauteur de 19% de la plus-value réalisée au titre de l'impôt sur le revenu, et de 15,5% au titre des prélèvements sociaux.

Il existe toutefois un barème d'abattement pour durée de détention, différent selon qu'il s'agit de calculer l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux :

  • Pour l'impôt sur le revenu :
    • 6% d'exonération par année de détention de 6 à 21 ans,
    • 4% pour la 22ème année.
  • Pour les prélèvements sociaux :
    • 1,65% d'exonération par année de détention de 6 à 21 ans,
    • 1,60% pour la 22ème année,
    • 9% d'exonération par année de détention de 23 à 30 ans.

Vous serez donc exonérés d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe (de 2 à 6% selon le montant de la plus-value) est appliquée si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000€.

Calcul de l'imposition sur les plus-values

Nous vous proposons une calculatrice d'impôts sur les plus-values immobilières, afin que vous puissiez déterminer simplement le montant que vous aurez à régler lors de la vente de votre bien.

Des astuces pour réduire votre imposition

Cette fiscalité vous semble écrasante ? Il existe tout de même des solutions pour la réduire dans des proportions notables. Pour cela, il vous faut abaisser autant que possible le montant de votre plus-value imposable. Celle-ci se calcule comme la différence entre le prix de revente du bien et son prix d’achat.

Deux moyens s’offrent donc à vous :

  • Gonfler le prix d’achat,
  • Minimiser le prix de revente.

Bien sûr, il ne s’agit pas ici de tromper l’administration fiscale, mais d’utiliser autant que faire se peut les outils que celle-ci met à votre disposition.

Prix d’achat : les forfaits « frais d’acquisition » et « travaux »

Vous l’ignorez peut-être, mais le BOI (Bulletin Officiel des Impôts) vous autorise à majorer le prix d’achat de votre bien des frais liés à son acquisition. Pour cela, vous avez le choix :

  • une majoration forfaitaire de 7,50% du montant indiqué sur l’acte d’achat (accessible sans justificatif),
  • ou une majoration des frais réels (frais notaire, frais d’agence, TVA). Dans ce second cas, vous devrez tenir à disposition de l’administration fiscale les justificatifs de paiement de ces frais.

Bien entendu, il faut choisir la formule qui vous avantage le plus !

Dans la même veine, l’administration fiscale vous autorise à ajouter au prix d’achat le montant des travaux effectués dans le bien. Vous pouvez donc prendre en compte, sur justificatifs, le prix des travaux que vous y avez effectivement réalisés.

Mieux, si vous n’avez pas fait de travaux mais que vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous êtes autorisés à ajouter un montant forfaitaire de 15% à votre prix d’achat !

En clair, si vous détenez depuis plus de 5 ans un bien acheté 100 000€, vous pouvez déclarer que son prix d’acquisition était de 122 500€ ! De quoi réduire notablement votre plus-value imposable...

Prix de vente : tenez-compte de tous vos frais

Afin de diminuer encore la plus-value imposable, le BOI vous autorise également à minorer le prix de vente du bien.

En premier lieu, il faut en retirer la valeur du mobilier que vous laissez à l’acheteur. Cela peut représenter un montant non-négligeable : électroménager, cuisine équipée, matériel de jardin...

Ensuite, vous pouvez aussi défalquer tous les frais liés à la vente du bien :

  • frais d’agence immobilière,
  • diagnostics obligatoires,
  • indemnité d’éviction versée au locataire s’il doit quitter les lieux,
  • frais de mainlevée d’hypothèque si vous remboursez encore un prêt immobilier sur ce bien.

Cumulées, toutes ces déductions peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

Un exemple chiffré

Vous détenez depuis 10 ans un bien acheté 150 000€. Aujourd’hui, vous le revendez pour la somme de 250 000€.

A priori, la plus-value taxable est donc de 100 000€, pour laquelle vous devrez payer une taxe de 21 001€.

En revanche, en tenant compte des avantages cités plus haut, le calcul est le suivant :

Prix d’achat « brut » 150 000€
Prix d’achat retenu (frais et travaux déduits forfaitairement) 183 750€
Prix de vente « brut » 250 000€
      - Frais d’agence (5%) 12 500€
      - Frais de diagnostics 800€
Prix de vente retenu 236 700€
Plus-value taxable (avant abattements) 52 950€
Montant de la taxe due 10 929€

Ces quelques astuces, peu contraignantes à mettre en place et tout à fait légales, vous permettent donc d’économiser la bagatelle de 10 000€.

« Si si, je vous assure, il s’agit bien de ma résidence principale ! »

Vous trouvez que cette fiscalité est encore trop lourde ? Il existe un moyen radical d’échapper à toute taxation, mais nous nous aventurons là en terrain glissant.

Il s’agit en fait de faire en sorte que le bien vendu soit votre résidence principale. Attention toutefois à ce que cette déclaration soit légitime... Parce que si l’agent des impôts chargé d’enregistrer la vente a le moindre doute sur la destination du bien, il vous faudra prouver qu’il s’agit bien de votre résidence principale.

Et dans ce cas, il vaut mieux avoir de solides arguments à présenter à l’administration fiscale : factures d’eau et d’électricité cohérentes et sur une période suffisamment longue (au moins 6 mois), enfants inscrits à l’école et lieu de travail dans le secteur, adresse de réception de votre courrier...

Les sommes en jeu étant importantes, les contrôleurs du fisc sont exigeants, et les sanctions très lourdes : il sera appliqué des intérêts de retard et une majoration de 40% de l’impôt dû, voire 80% s’il est prouvé que vous n’êtes pas de bonne foi. Des pénalités qui se comptent donc en milliers voire dizaines des milliers d’euros...

Soyez donc extrêmement prudents si vous vous engagez dans cette voie : votre dossier devra être inattaquable, sous peine de lourdes conséquences.

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