L'encadrement des loyers

Quelles sont les obligations des propriétaires en termes de montant des loyers ?

La loi ALUR de 2014 prévoit un dispositif d'encadrement des loyers dans les zones où le marché locatif est tendu. Toutefois, sa mise en place ne se fait que très progressivement : qu'en est-il vous concernant si vous souhaitez réaliser un investissement locatif ?

Mis à jour au 1er septembre 2016.

L'encadrement des loyers tel qu'il est prévu

La loi ALUR met en place un encadrement des loyers dans 28 agglomérations :

  • Ajaccio,
  • Annecy,
  • Arles,
  • Bastia,
  • Bayonne,
  • Beauvais,
  • Bordeaux,
  • Draguignan,
  • Fréjus,
  • Genève-Annemasse,
  • Grenoble,
  • La Rochelle,
  • Arcachon,
  • Lille,
  • Lyon,
  • Marseille-Aix,
  • Meaux,
  • Menton-Monaco,
  • Montpellier,
  • Nantes,
  • Nice,
  • Paris,
  • Saint-Nazaire,
  • Sète,
  • Strasbourg,
  • Thonon-les-Bains,
  • Toulon,
  • Toulouse.

Pour savoir si votre commune est concernée, il vous suffit de consulter le décret de 2013 qui les liste.

Dans ces communes, 2 mesures sont supposées s'appliquer :

  • Un encadrement des loyers à la relocation d'une part,
  • Un plafonnement des loyers dans tous les cas en fonction du type de logement d'autre part.

L'encadrement des loyers à la relocation

Pas d'ambiguïté dans ce cas : cette mesure s'applique d'ores et déjà partout où elle a été prévue (c'est-à-dire les zones définies plus haut).

En pratique, dans le cas d'une remise en location ou du renouvellement d'un bail, un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer de son bien. Seule marge de manœuvre, une augmentation dans la limite de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), s'il ne l'a pas déjà appliquée au cours des 12 derniers mois.

Il existe bien sûr des exceptions, dans lesquelles le loyer peut être fixé librement :

  • S'il s'agit d'une première location (évidemment !),
  • Si le logement n'a pas été loué au cours des 18 derniers mois,
  • Si des travaux d'amélioration ont été effectués dans le logement au cours des 6 derniers mois, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Par ailleurs, le loyer peut aussi être ajusté :

  • S'il était manifestement sous-évalué,
  • Ou si des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été effectués pour un montant d'au moins 6 mois de loyer. Dans ce cas, l'augmentation annuelle du loyer ne pourra pas excéder 15% du montant des travaux.

Pour information, c'est au propriétaire d'indiquer dans le bail le montant du loyer précédent, sans qu'aucun organisme ne soit chargé de le vérifier. Il pourrait donc être tentant de tricher, mais rien ne dit qu'un système de vérification ne verra pas le jour, d'autant plus que le fisc, lui, connaît très bien le montant des loyers que vous encaissez effectivement. Prudence donc...

Le plafonnement des loyers

La seconde mesure est plus longue à se mettre en place. En théorie, dans chacune des agglomérations concernées un observatoire des loyers doit être mis en place. Son rôle est de déterminer chaque année le loyer médian dans l'agglomération, quartier par quartier. Ces chiffres sont communiqués aux préfectures concernées qui publient chaque année un arrêté fixant ce loyer médian, ainsi que le loyer à ne pas dépasser (fixé à 20% du loyer médian).

En pratique, seul l'observatoire de Paris intra-muros est en place (depuis 2015). Il n'y a donc que dans les 20 arrondissements de Paris que les loyers sont plafonnés. Vous pouvez d'ailleurs consulter l'arrêté fixant les loyers plafonds à Paris à partir du 1er août 2016.

Le loyer plafond d'un logement dépend :

  • Du quartier dans lequel il se situe,
  • Du nombre de pièces,
  • De sa superficie,
  • De sa date de construction,
  • Du type de location (meublée ou vide).

Inutile de sortir votre calculatrice, un simulateur très simple a été mis en ligne pour vous aider à déterminer votre plafond de loyer.

En ce qui concerne les autres zones « tendues », rien n'est encore fixé. La mairie de Lille maintient son objectif de mise en place en décembre 2016, celle de Grenoble semble bien décidée à lui emboîter le pas, mais pour le moment aucun arrêté n'a été publié. Nous vous tiendrons bien entendu informés de toutes les évolutions de ce dossier !

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