Taux de prêt immobilier : baisse record au mois de mars

Personne ne l’a vu venir, tout le monde pensait que les taux immobiliers allaient simplement se maintenir à un excellent niveau en 2016, mais il faut bien se rendre à l’évidence : depuis la fin du mois de février, les taux de crédit immobilier sont repartis très franchement à la baisse, jusqu’à des niveaux encore jamais atteints.

Comme à chaque début de mois, nous avons reçu les barèmes de nos partenaires bancaires et la tendance est générale : tous sans exception nous ont communiqué des baisses très significatives, la plupart du temps supérieures à 0,15% sur toutes les durées. Et ce, même chez les banques qui étaient déjà très bien placées !

Baisses de taux à tous les étages

Résultats, de très bons dossiers (gros apport, gros revenus) peuvent prétendre à un taux absolument inédit de 1,51% sur 20 ans. Pour bien se rendre compte de l’ampleur du phénomène, il suffit de se rappeler que depuis le courant de l’année 2015, ce taux « optimal » sur 20 ans se maintenait aux alentours de 1,80%. Sachant que l’ensemble des acteurs du marché s’accordaient alors à dire qu’il était déjà exceptionnellement bas, on comprend que cette nouvelle baisse était assez imprévisible, mais aussi qu’elle est une opportunité inédite pour les emprunteurs.

D’ailleurs, ces conditions exceptionnelles ne concernent pas que les emprunteurs les plus aisés. C’est l’ensemble des barèmes qui ont été fortement revus à la baisse : aujourd’hui, un profil « moyen » peut prétendre à des taux qui étaient encore début 2016 réservés aux meilleurs dossiers, quand c’était même possible.

Et même à l’autre bout du spectre des emprunteurs, les ménages les plus modestes et/ou qui ne bénéficient pas d’un apport important, ont été fortement solvabilisés par la baisse des taux immobiliers : un taux de 2,40 sur 25 ans ou de 3,20% sur 30 ans peut tout-à-fait être envisagé.

L’effet PTZ

La conjoncture est d’autant plus favorable pour ce type d’emprunteur que le Prêt à Taux Zéro 2016 commence à donner ses premiers effets, après les premières semaines de mise en place. Emprunter 40% de la valeur du bien à 0% et le reste à des taux exceptionnellement bas, voilà une combinaison inédite sur le marché immobilier. C’est pourquoi comme tous les courtiers en prêt immobilier du marché nous notons un afflux important de ce type de demandes depuis quelques semaines, dossiers pour lesquels nous aurions souvent eu des difficultés à trouver une solution de financement ne serait-ce que l’année dernière.

Des indices financiers très favorables

Mais au fait, pourquoi des tels taux ? Principalement parce qu’aujourd’hui les banques françaises se financent à (très) bon compte sur les marchés financiers. L’Euribor (c’est le taux indicatif auquel les principales banques européennes se prêtent entre elles) n’en finit pas de baisser. On s’était déjà ému lorsque l’Euribor 3 mois était devenu négatif en mai 2015, mais aujourd’hui c’est aussi le cas sur des durées nettement plus longues, jusqu’à un an.

De même et dans un cadre franco-français, l’OAT 10 ans se maintient elle-même à des niveaux rarement atteints (autour de 0,50% à l’heure actuelle).

Tous ces indices combinés font que les banques françaises peuvent proposer des taux fixes très bas tout en conservant des marges suffisantes pour assurer leur stabilité.

Les inquiétudes du Comité de Bâle

Ces marges sont-elles vraiment suffisantes ? Ce n’est pas forcément l’avis du Comité de Bâle (organisme chargé de la régulation du marché bancaire à l'échelle internationale). Pour garantir l’équilibre du système bancaire européen en général et français en particulier, le Comité recommande 2 axes de sécurisation :

  • d’une part l’augmentation du ratio de fonds propres des établissements préteurs : schématiquement, les banques doivent disposer en fonds propres d’une part plus importante des capitaux qu’elles prêtent (et donc aller un peu moins les chercher sur les marchés financiers)
  • d’autre part transférer une partie du risque sur les emprunteur en ayant davantage recours aux taux variables.

Si le premier point concerne tous les marchés nationaux et pourrait forcer les banques à relever leurs taux immobiliers afin de reconstituer leurs marges, le second est particulièrement sensible pour les banques françaises.

En effet, et contrairement à la plupart des marchés étrangers, le marchés immobilier français est très largement dominé par les taux fixes, dont le Comité de Bâle estime qu’ils font peser un risque trop élevé sur les banques. On s’attend bien sûr à ce que les banques françaises défendent un modèle qui a jusqu’ici été assez solide, mais l’avis du Comité pourrait finir par peser sur le marché français à moyen terme.

Quoi qu’il en soit, la conjoncture n’a jamais été aussi favorable pour les emprunteurs : profitez-en et faîtes une simulation de prêt immobilier. Un conseiller financier sera à votre disposition pour vous aider à obtenir la meilleure solution de financement pour votre projet.

Par Xavier Laneurie

© 2016 Source CyberPrêt.com

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