Rachat de soulte

Qu'est-ce qu'un RACHAT DE SOULTE ?

Le rachat de soulte consiste à racheter la part d’un bien immobilier d’un conjoint ou d’un membre de sa famille suite à un divorce ou un héritage. En clair, la soulte est une compensation financière d'une partie de la valeur d'un bien, dûe à celui ou ceux qui cèdent leurs parts. Un notaire devra définir la valeur vénale du bien par licitation. Une fois les parts achetées, cela met fin à l'indivision et le bien devient la pleine propriétée de l'acquéreur.

  1. 1Quel est le montant de la soulte ?
  2. 2Calcul de la soulte
  3. 3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?
  4. 4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?
  5. 5Comment financer une soulte?
  6. 6Exemple
  7. 7Vos questions / Nos réponses

1Quel est le montant de la soulte ?

Le montant varie en fonction de la valeur du bien et, s’il y a lieu, du capital restant dû sur le crédit immobilier en cours. Ce montant est calculé et renseigné sur la « licitation » rédigée par le notaire. Ce document permettra notamment de faire une demande de prêt immobilier auprès des banques.

2 Calcul de la soulte :

le calcul consiste simplement à prendre la valeur nette* du bien et à la diviser par le nombre de personnes concernées par le partage. L’acheteur additionne ensuite les parts qu’il souhaite acquérir et obtient le montant qu’il devra verser en compensation.

*Valeur nette : Si le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt immobilier, le montant du capital restant dû viendra alors en déduction de la soulte en proportion des engagements respectifs des deux emprunteurs.

3Quels sont les frais lors d’un rachat de soulte ?

1) Les frais de publicité foncière ou frais d'enregistrement = environ 2.5% de la valeur nette du bien.

Les biens concernés par ce taux aménagé sont :

  • le(s) bien(s) issus d'une donation-partage ou d'une succession,
  • le(s) bien(s) acquis par des époux avant ou pendant le mariage et ce, quel que soit le régime matrimonial ;
  • le(s) bien(s) acquis par des partenaires liés par un PACS et ce, que l'acquisition du bien partagé ait eu lieu avant la conclusion du pacte ou pendant celui-ci.

2) Les honoraires du notaire qui s’est chargé de la vente s'ajoute au droit de partage.

3) Les frais de garantie s'il y a un nouveau prêt.

4) Les pénalités de remboursement anticipé, au cas ou il y aurait un crédit en cours. (pénalités = un semestre d'intérêt).

4Que faire s’il y a déjà un prêt immobilier en cours ?

Deux possibilités s’offrent à vous, soit :

  • Vous voulez conserver le crédit immobilier
  • Cela peut être intéressant s’il est à un taux inférieur aux taux des crédits immobiliers en cours et si ses mensualités sont adaptées à votre capacité d’endettement. Il faut faire la demande à la banque qui a mis en place le prêt pour lui demander son accord écrit qu’un des emprunteurs se retire de l’offre de prêt Il y aura désolidarisation de la dette entre les indivisaires initialement contractants. Cela permettra de mettre fin à l'indivision.

  • >Vous ne voulez pas rembourser le crédit immobilier
  • Si la mensualité qui était calculée sur 2 revenus n’est plus adaptée à votre budget, il est préférable (si c’est possible) de rallonger sa durée. Généralement, les banques ne permettent pas de rallonger la durée d’un prêt immobilier de plus de 2 ans. Si ce rallongement est insuffisant, il faut demander à une autre banque de racheter ce crédit et généralement y inclure le montant de la soulte.

    5Comment financer une soulte?

    Une soulte peut se financer comptant ou bien peut être financer par un prêt bancaire. En effet, les banques prennent les dossiers de rachat de soulte comme des dossiers de financement classique dans la mesure où les éléments nécessaire pour établir un chiffrage précis sont présents. Donc, le montant emprunté comprendra le montant des parts à racheter avec les frais de notaires, le capital restant à rembourser et les pénalités de remboursement s'il y en a, ainsi que les frais de garantie pour le nouveau prêt.


    6Exemple

    Dans le cas où le bien concerné par le rachat de soulte est en cours de financement par un crédit, le calcul se fait alors de la façon suivante :

    • Valeur du bien définie par la licitation notariale : 260 000€
    • Capital restant à rembourser : 60 000 €
    • Montant de la soulte : (260 000 € – 60 000 €) / 2 = 100 000 €

    La personne qui va céder sa part percevra alors 100 000€.

    Celle qui achète la part devra financer la soulte, ainsi que le capital restant dû à la banque, les frais de remboursement anticipé, les frais de garantie du nouveau prêt et les frais de notaire (pour acter du changement de propriétaire) soit :

    • Soulte : 100 000 €
    • Capital restant dû : 60 000 €
    • Indemnité de remboursement (hypothèse à un taux initial de 2%) = 1 000 €
    • Frais de notaire (taxe d’enregistrement + émolument) : 3 500€
    • Frais de garantie du nouveau prêt (si prêt immobilier sans apport) : 2 185€

    Montant total du rachat de soulte : 166 685€


    Texte d'origine :

    bofip.impots.gouv.fr
    www.legifrance.gouv.fr
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