PTZ+ : Moins intéressant que prévu

Le Président de la République a dévoilé mardi matin le nouveau prêt immobilier à taux zéro, baptisé PTZ+ qui va remplacer les aides existantes. Objectif de cette réforme très médiatique : augmenter le nombre de propriétaires en France tout en diminuant le coût pour l’Etat des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété. Mais ce nouveau système est-il vraiment aussi bénéfique qu’annoncé ?

Le président Sarkozy a pour objectif d'augmenter le nombre des propriétaires pour le passer de 58% à 70%. C’est dans cette optique qu’il a présenté mardi 14 septembre la nouvelle version du prêt à taux zéro, le PTZ+, qui entrera en application le 1er janvier 2011. Comme annoncé, ce dispositif d’aide à l’accession à la propriété est étendu à tous les revenus, il s'adapte de manière plus juste en fonction des zones géographiques et du type de bien.

Le gouvernement entend favoriser la construction de logements neufs, et encore d’avantage ceux qui répondront aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation), en accordant des prêts à taux zéro plus conséquents pour ce type de projet immobilier. De même, le territoire français est découpé en 4 zones, suivant la tension du marché immobilier local. Les zones les plus tendues bénéficient de plafonds de prêts beaucoup plus hauts que les zones rurales où les prix immobiliers sont plus raisonnables.

La durée du prêt quant à elle dépend des revenus et de la composition du ménage (ce dernier point n’étant pas pris en considération pour le calcul du PTZ actuel), et peut varier de 5 à 30 ans. Les durées les plus longues sont bien évidemment réservées aux revenus les plus modestes.

Voici quelques exemples qui illustrent les changements entre la situation actuelle et le futur dispositif.
(Le prêt immobilier principal et le PTZ sont lissés pour obtenir des mensualités constantes)

Cas 1 Cas 2 Cas 3 Cas 4
Composition du ménage Couple + 2 enfants Couple + 1 enfant Couple + 3 enfants Couple sans enfant
Revenus année N-1 54 000€ 24 000€ 40 000€ 60 000€
Zone A B1 C A
Type d’acquisition Ancien Ancien Ancien Neuf, BBC
Prêt immobilier 300 000€/20 ans 150 000€/25 ans 200 000€/20 ans 200 000€/20 ans
PTZ actuel 24 750€/6 ans 15 200€/8 ans 18 000€/6 ans 0€
Crédit d'impôt actuel 10 582,55€ 5 892,22€ 7 464,69€ 18 077.82€
PTZ+ 24 800€/16 ans 15 000€/25 ans 18 200€/8 ans 80 000€/8 ans
Gain nouveau dispositif -5 596,69€ -841,18€ -6 632,97€ +15 257,99€


Ces quelques simulations montrent que pour une acquisition dans l’ancien, le montant du PTZ varie assez peu par rapport à la formule actuelle, même si on observe un allongement de sa durée de remboursement. Conséquence immédiate, la suppression du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt se fait sentir, et le coût total de l’opération sera moins avantageux.

Il s’avère en fait que seuls les logements neufs et BBC sont réellement favorisés, même pour les ménages qui jusqu’alors ne bénéficiaient pas du PTZ (revenus trop élevés). Dans ce cas, les plafonds d’opération sont fortement augmentés, et pour des acquisitions importantes le PTZ+ peut représenter des sommes importantes (Cas 4).

Dans ces conditions, si vous envisagez d’acheter un logement correspondant aux normes BBC, il vaut donc mieux patienter quelques mois. Par contre, si vous envisagez d’acheter dans l’ancien, il est fort probable que vous ayez intérêt à obtenir une offre de crédit immobilier avant la fin de l’année.

Jeudi 16 Septembre 2010
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